距離1月10日國務院的“國十一條”政策出臺1個多月后，全國“兩會”召開前夕，北京、南京、成都等地調控樓市的措施密集出臺，內容涉及土地市場整頓、房地產信貸等諸多方面。上周四，廣東也出臺了“粵四條”，作為落實和貫徹及執行“國十一條”配套文件的具體措施。總體而言，目前幾個城市出臺的房地產業調控細則均與“國十一條”調控思路保持了高度一致。多數政策都是此前已經開始執行的條款，并沒有突出的調控亮點出現，基本上比較溫和。

　　不少人對于這一輪調控心存疑惑：會否重蹈此前歷次調控的覆轍？事實上，在以往幾次房地產宏調政策出臺后，樓價反而出現報復性反彈。這一回，房價新“拐點”會不會真的出現？

　　樓市調控越來越精準

　　此次“國十一條”各地細則出臺后，效果如何令人關注。許多文章指出樓市新政成敗在于執行力，有識之士指出，完善合理的政策是有效調控的前提，其次在于執行力。

　　對比歷次出臺的樓市新政，不難發現監管層對樓市現狀認識越來越透，把脈下藥越來越準。如“國十一條”比此前的“國四條”措施更具體、更深入，所提出的探索土地出讓制度綜合評標方法，就是一個重要的思路轉變，直指“地王”和囤地現象；再如，針對國企頻拿“地王”、樓市“國進民退”現象，《通知》要求“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為”。無疑，這些針對性措施將能很好地為樓市療傷。

　　中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立撰文指出，“國十一條”與2005至2007年的政策方向是一致的。將這次調控與2005年、2006年及2007年的房地產調控進行比較可以看出，“國十一條”有不少新意。

　　首先，出臺時間與以前歷次調控不一樣。從過去的經驗看，房地產調控政策的出臺一般都在3月份兩會之后。2005年、2006年及2007年的房地產調控政策都是在3月份之后出臺的，在年末出臺房地產調控政策這還是第一次。尹中立分析原因認為，一是迪拜世界債務違約事件，二是去年11月份房價上漲過快。

　　其次，以前的調控主要注重抑制住房需求，這次調控在抑制住房需求的同時積極增加住房供給，進行雙向調節。

　　據悉，本次房地產調控的背景與前幾年有較大的差異，此次宏觀經濟不存在過熱的問題，政府調控房價就可以從供給與需求兩方面著手，可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時抑制需求的膨脹(實行差別化的信貸政策)。因此，當前政府控制房價的手段和方法比以前更加豐富。

　　尹中立相信，只要這些措施基本得到落實，控制房價的效果一定會比以前幾次房地產調控要好。

　　開發商仍可鉆空子

　　不過，隨著各地出臺的實施細則，也有人認為調控太過于溫和，預料市場影響力甚微，開發商也還是有空子可鉆。

　　北京樓市調控的11條出臺后，市場反應比較平靜。中原地產市場研究部對200組客戶的抽樣調查顯示，81%的客戶認為北京的11條政策不會對房地產市場有打壓作用。

　　有業內人士表示，雖然北京11條涉及“提高首付比例、增加流轉環節稅收和限制境外人士購房”，對需求有一定的抑制作用。但上述很多條款在春節前已經被市場所消化，新政的出臺恰恰可以消除市場上的一些觀望情緒，對市場來說反而可能是利好。

　　廣州市國土房管局有關人士了解到，“粵四條”很多政策廣州已在實施，因此廣州未必會就此再出臺措施。如果出臺穗版“國十一條”，也是對目前實施措施進行重申強調。“粵四條”比較特別的是，提出一手房公開銷售24小時之前，要按照“一套房一標價”的方式明碼標價。接下來，廣州市還將就此研究實施的方式，方向可能是在網上提前公開一手房的每套價格。

　　對此，有行家表示，從政策本身來看，該政策意義不是很大。所謂“上有政策、下有對策”，開發商可鉆的空子比較多。知名房產專家韓世同認為，開發商在銷售一棟樓的前一天，公布整棟樓所有單位的銷售價格，開發商可以通過定價來賣房，將90%的單位定價高于剩下10%的單位。這樣，買家依然會首選10%的價格較低單位，開發商優先銷售某些單位的目的也就達到了。

　　地產專家謝逸楓認為，開發商在銷售24小時前標價，意義確實不大，畢竟這個完全是開發商自己操縱的。“政府在監督上一直存在‘真空’。開發商在開盤前2小時內公布價格，而地方政府的監督人員也不可能到廣州這么多的樓盤去調查或監督的。同時，開發商推后開盤時間或提前認購時間及采取不開盤的方式，通知客戶前去選房簽定合同，這些都是非常難監督的。”

　　各地樓市調控政策一覽

　　北京 調控力度比中央更嚴

　　北京市11個相關職能部門于2月21日聯合發布了《關于貫徹國辦發(2010)4號文件精神促進本市房地產市場平穩健康發展的實施意見》。　

　　《意見》要求，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。

　　取得商品房預售許可證后，房地產開發企業應當3日內一次性公開全部房源，嚴格按申報價格，明碼標價、公開對外銷售。

　　南京 叫停公積金二次貸款

　　從2月23日開始，南京個人住房公積金的最高可貸額度，由現行的30萬元調整為20萬元，即夫妻雙方最高可貸額度由60萬元調整為40萬元，同時暫停發放二次以上個人住房公積金貸款。夫妻雙方任何一方曾經辦理過住房公積金貸款的職工，無論貸款是否結清，再次購房申請公積金貸款的均暫不辦理。

　　成都 加強土地利用管理

　　成都市政府下發了《關于進一步加強土地利用管理工作的緊急通知》，土地閑置1年以上不滿2年的，按土地出讓價款的20%征收土地閑置費。

　　廣東 賣樓前1天要網上明碼標價

　　2月26日，廣東省政府信息網上公布了《轉發國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》：增加普通商品住房和保障性住房的有效供應，全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作，抑制投資投機性購房需求，加強對房地產市場秩序的監督規范。

　　“粵四條”比較特別的是，提出一手房公開銷售24小時之前，要按照“一套房一標價”的方式明碼標價。

　　國務院歷次調控回顧

　　【國八條】

　　時間：2005年4月28日

　　出處：國務院出臺“加強房地產市場引導和調控的八條措施”

　　政策基調：穩定房價

　　措辭變化：比較單純地關注房價問題

　　內容亮點：“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”被著重提了出來，并指出要“強化規劃調控”，“改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房制度”。

　　市場影響：房地產市場只出現了短暫的觀望，但北京、深圳等城市的房價卻出現較大幅度的上漲，房地產領域三大問題(大城市房價上漲過快、住房供應結構不合理、房地產市場秩序混亂)沒有得到根本解決。

　　后續反應：上海的商品房控制在7038元/平方米；北京商品房價格從5575元/平方米上漲到7480元/平方米。

　　【國六條】

　　時間：2006年5月17日

　　出處：國務院常務會議通過了《中華人民共和國測繪成果管理條例(修訂草案)》

　　政策基調：穩定房價

　　措辭變化：政策從2005年的“全面開花”向2006年的“精確制導”過渡，措施更為細致，問題針對性被強化，而調節方法也從過去的土地金融兩個領域擴大到運用等更多手段。

　　內容亮點：延續了“國八條”加強中小戶型供應和廉租房建設的思路，首次提出“90/70”政策。

　　市場影響：政策被逐漸架空，高價賣地、大力招商引資甚至銀行系統為大型房地產開發項目巨額放貸的做法在地方仍大量存在。

　　后續反應：北京商品房屋銷售價格比上年上漲11.4%；深圳出現大幅增長，截至2007年11月，商品房平均價格已攀升至1.5萬元/平方米。

　　【國四條】【國十一條】

　　時間：2009年12月14日、2010年1月10日

　　出處：國務院常務會議提出四條政策；國務院辦公廳10日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》

　　政策基調：遏制房價過快上漲

　　措辭變化：從08年底開始的鼓勵、促進房地產發展的政策已經被目前調控政策取代，房地產政策正式從“保增長”轉型為“調結構，壓房價，抑投機”。

　　內容亮點：繼續強調加快中低價位、中小套型普通商品住房建設和廉租房建設；首次提出實施差別化的住房稅收政策和信貸政策，以及規范央企在房地產市場的投資行為。

　　市場影響：被視為打壓房地產市場重要信號，但是明年仍然會實行寬松的貨幣政策，加上目前市場存量等因素，業內人士懷疑“國四條”、“國十一條”是否能起到遏制房價過快上漲的作用。

　　后續反應：隨著樓市調控政策密集出臺，一路飆漲的房價漸露疲態，一線城市在春節期間樓市的成交非常淡靜。

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