海南的房地產現在讓人很擔憂：海南國際旅游島概念拋出之后，來自各地的購房者蜂擁而至，一些開發商讓大家下定金就是不開盤，樓價一天一漲，誰也不知道會漲到多少錢。 7萬元/平方米的天價房也不能讓投資客望而卻步。

　　近日，華泰聯合證券分析師魚晉華對海南房地產做了一次詳盡的草根調研發現，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。

　　島外人大舉南下

　　距離國務院44號文件——《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》的出臺僅僅過去一個月的時間，海南就開始拉響了警報。

　　2月2日，海南省國土環境資源廳出臺實施土地供應的 “兩個暫停”政策——從今年1月16日起到3月31日，暫停全省商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地產開發項目。3月31日之后，又不知是什么樣的狀況。

　　魚晉華調研的第一站選擇了海口。從海口市2008-2009年的月度成交數據來看，海口市場仍處于較為平穩上行發展階段，2009年全年住宅成交面積260萬平方米，成交金額132億元，全年均價每平方米4964元，較上年同比增長43%、71%和17%。對比全國其他城市2009年的房地產成交情況來看，海口的情況并沒有呈現出獨特性，基本與全國房地產的走勢一致。

　　而真正推動海口甚至整個海南房地產市場走出獨立于全國房地產市場走勢的觸發因素，就在于海南省政府推動的“國際旅游島規劃”以及隨之而來的暫停土地審批的決定。在這一場由政府主導的房地產市場操盤大戲中，各個樓盤價格應聲暴漲，漲幅之大令人咋舌。

　　國際旅游島規劃刺激房價一月內翻倍。從在海口市調研的樓盤來看，政府推動的 “國際旅游島規劃”給房市帶來的強烈刺激令人印象深刻。

　　入住率都低于30%

　　海南市場一向以外地客戶成交為主，在“國際旅游島規劃”出臺后，這一現象變得更為明顯。根據調研，基本每個樓盤的島外客戶成交量都占到80%以上，而且基本上每個樓盤交樓后的入住率都低于30%。

　　從海口各區存量房情況來看結構性的不均衡十分明顯，在非規劃重點的老區龍華區，2009年11月份的存量住房面積仍然高達210萬平方米，美蘭、瓊山區也各有近100萬平方米的存量房未消化，只有規劃新區秀英區的去化速度較快。泡沫時期遺留的爛尾項目目前仍然大量留存在海口交易不太旺盛的老城區，也說明在外地投資客極少參與的投資區域，目前存在的存量住宅供應仍遠高于本地居民的總體需求。

　　一方面外地投資客狂熱地追逐新規劃，造成熱點項目供應短缺，而另一方面屬于本地居民的市場又存在極大的供應過剩，海口市場目前呈現出兩極失衡的不健康狀態，讓我們有理由對這個并未完全解決上一次房產泡沫遺留問題的市場保持謹慎態度。

　　普遍上漲近100%

　　根據在文昌、博鰲、三亞等地的調研，三地均存在區域性的土地壟斷開發企業，這些開發商均在早期通過參與當地土地一級開發與當地政府建立了良好的關系，經過幾年的圈地運動，慢慢成為當地的“地主”，手中擁有的土地儲備均在千萬畝以上。由于開發量在區域內所占比重較大，此類企業往往在片區新房定價上擁有一定的領導權，直接影響區域房屋價格走向。

　　“國際旅游島規劃”的出臺使整個海南市場的房價普遍上漲接近100%，從文昌、博鰲和三亞當地的樓盤調研情況來看，基本符合這一規律。魚晉華認為，綜合考慮海南目前的基礎設施、商業配套、人員素質及政府辦事效率狀況，房市價格已經超前，目前的城市綜合水平將未來預期一次性重估到位，未來的城市配套發展是一個漫長的、逐步匹配目前快步先行的房價的過程。

　　從北京、深圳等地的城市發展經驗來看，基礎設施的建造完成并不會給房產價格帶來另一個爆發式增長的機會，大多數的樓盤價格在基礎設施規劃公布階段就已經迅速消化未來預期。

　　短期市場高位維穩

　　此次調研的三地中，文昌、博鰲兩地的主力客戶以四川、重慶人為主。而三亞的主力客戶群則與海口較為一致，主要由東北、江浙以及珠三角構成。從實地走訪的樓盤來看，現場客戶以操北方口音居多，東北客戶對氣候及海景資源的高需求度及在當地形成的攀比心理，一定程度上造成了對海南房產的奢侈品消費心態。

　　值得注意的是，在此三地調研的樓盤均表示購買客戶的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分樓盤如克拉碼頭和中南森海灣明確表示不接受按揭購房，要求客戶一次性付款，用以區分客戶真正的購買實力。

　　魚晉華認為，目前在三地市場形成的對房產消費的奢侈品化心態以及銀行的低參與度，在一定程度上形成了房產市場的穩定器，將維持房產價格在目前高位上的持續波動。

　　“市場高位維穩。”魚晉華綜合目前所有調研情況以及以上的分析認為，在市場供應基本保持穩定，政策不會出現明顯扶植傾向，以及城市軟硬件配套完善不能為價格再度急速上升打開通道的情況下，海南房產市場短期內將維持高位維穩的走勢。(于雅萍)（來源：遼寧日報）

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