剛剛竣工的海南某樓盤。

　　幾年時間，�？诜績r從2000多元到4000多元的均價，現在已經翻番。三亞均價則站接近20000元每平方米的“高位”， 三亞市中心區萬元以下的二手房已經很難找到，海景別墅基本是2萬元起，比較貴的均價在6-8萬元左右。

　　如果說，2010年中國樓市開篇最熱的區域，那一定是海南。經歷了上世紀80、90年代海南樓市的泡沫經濟之后，“國際旅游島”概念如同一個熱吻，將沉睡多年的海南樓市再度喚醒。最新數據顯示，作為海南樓市兩大重鎮之一的三亞市，最近半個多月每天成交200多套房子，房價上漲幅度超過了一倍。這樣的數字放到常住人口僅僅54萬人的一個地級市，不可謂不驚人。那么，到底是誰買了這些房子？到底又是誰在制造海南樓市的瘋狂？已經煮沸的海南樓市，生態會否再度失衡——泡沫會否再度破滅？本報記者日前趕赴海南，試圖還原一個真實的市場，而到海南打拼快二十年的湖南人龔道存對記者說，海南房地產市場已經“很過火”，他并不主張“湖南老鄉”去炒房。

　　藍天，白云，海風，椰樹，高達28°的氣溫……如同天氣，一天一價的三亞樓市更讓人窒息。三亞灣路上，沿著連綿的海岸線，這里集中了海南最多的海景房。

　　瘋狂資本：房子賣多少錢都有人要

　　“價格賣到近4萬一平米，項目基本賣完了，這半個月來的客戶都不問價格。”三亞金中海項目置業顧問告訴記者。而相鄰的一個樓盤售價4萬多一平方米，則已銷售一空。

　　“房子賣多少錢都有人要，定什么價格，全憑良心。”海南世嘉投資朱總告訴記者，自己的樓盤沒做廣告也沒搞開盤儀式，“一出來就被搶光了”，“如果不想出高價，現在很難買到房子�！薄�90%以上的房子都是島外客戶�！比齺喎慨a局相關負責人告訴記者。

　　而一樓盤負責人告訴記者，他們樓盤97%都是外地客戶，其中3成是東北人，2成是江浙人，剩下的則是其它省份的，“湖南人好像不多”。

　　正是有了這些蜂擁而入的各路資本，“買空賣空”，在眼下的海南樓市見怪不怪。

　　樓市亂象：還是空地就在買賣

　　而一些“怪現狀”，也開始出現在海南樓市。很多樓盤還是一塊空地，但是售樓部的門都已經大開。在三亞市迎賓路與鳳凰路的交會處，新盤林立。在其中一家樓盤的售樓中心，售樓小姐告訴記者還沒有開盤，“暫不接待”，并指給記者看對面正在打地基的項目現場。可就在記者還未離開的時候，另一置業顧問則帶著一位操東北口音的老太太來看房。同樣，在�？谖骱０兑粍e墅樓盤，記者剛剛詢問是否還有房，售樓小姐說已經全部賣完了，而當一輛車牌號為濟南的奔馳S350上下來兩位看房者時，售樓小姐卻又是換了一番回答。

　　“朋友介紹買內部號�！崩咸�太告訴記者，她已經在這個樓盤定下了一套，“定金”10萬元。10多萬元認個VIP號，不僅到時候開盤能享受優惠，還能提前轉讓，很劃得來。“先內部開盤，一個號最低5萬，高的有50萬�！闭�在海南炒房的浙江人萬丹告訴記者。他指著樓盤旁的一塊正在打地基的地盤告訴記者，這個項目下半年11月份開盤，售價到時候才會知道，而現在一個內部號是20萬元的“市場價”。很多樓盤還是一個沙盤和一張圖紙，沒有預售許可證就開始“內部認購”的炒期房模式，在當下海南也成為“公開的秘密”。

　　一房難求：二手房一天一價

　　位于�？谑袊�貿的世紀通房產超市，是�？谑休^大二手房中介，在公司兩面墻上，貼滿了海口市四個區數百條二手房源，這些房子中，已售房源和調價房源占了所有房源的一半以上。記者看到，在電腦打印的房價上，很多房子被簽字筆更改了房價，最少的調價都在幾萬元，而多的達到20萬�！皫缀跻惶煲粌r�！焙Ｄ先招婪康禺a營銷策劃有限公司的理財顧問周艷告訴記者，有一套房一天漲了20萬元，“新房買不到，不少人會選擇二手房�！�

　　二手房市場的火爆不僅僅是在銷售上面，面對提前到來的海南游高潮，各大酒店紛紛爆滿，各地游客紛紛瞄準了租賃市場，短租房一時緊俏。“五間房？你在開玩笑吧，不可能�！�1月23日中午12點多，退房高峰期，三亞中心區一酒店前臺王小姐“惡狠狠”地拒絕了一個同學找她“想辦法開5間房”的請求。

　　準備在三亞過春節的王鵬夫婦，來自北京。一月份的時候，他在三亞的朋友告訴他， 短租房大約3000元每個月，房子還很多�？删驮谇皫滋欤�當王鵬趕到三亞的時候，卻發現家庭旅館的租金已經由3000元/月上漲到了5000元/月。“邊住邊看�！蓖貔i不得不選擇暫住在酒店里。

　　觀察

　　“海南樓市需要冷靜一下”

　　1992年的海南，只有有錢人和窮人，但是窮人變成有錢人也很容易，只要有關系。1992年海南是炒地，一塊地轉手五六次，拿得到地的人可以從窮光蛋一夜變成百萬、千萬富翁。但是很快，很多人在泡沫破裂的那一刻變成了一文不名。眼下進入海南樓市更像是一場冒險和賭博——上升空間已經很難看清，而泡沫風險則在迅速積聚。比如那些提前認購VIP卡的人，如果今年年末樓盤開盤時市場已經趨于冷靜，那么毫無疑問手里上十萬買的卡將“有價無市”，被套在所難免。

　　由于有上世紀90年代初出現過房地產泡沫破滅、此后多年市場不景氣的教訓，再加上島內實體產業基礎不強，人口不多，旅游作為其主要產業之一，而眾多的高爾夫球場營業因天氣等原因而具有季節性(冬季是旺季，而夏季是漫長的淡季)，因此，2007年全國房價普遍大漲期間，海南的房價相對比較穩定。而在2008年，全國各地房價下降時，一些炒房者像蝗蟲一樣一起撲向海南，使得其房價在一段時間內逆全國大勢而上漲。如今，在海南，再次出現了大規模圈地、大量投資資金集中的情況。

　　目前，在海南，不但有著眾多的高爾夫球場，眾多的旅游計劃或設施，一場因國際旅游島概念而催生的饕餮盛宴，正在引發海南第二次房地產投資開發熱潮。逾百家房地產開發企業進駐海南，大部分開發商在海南已經完成“跑馬圈地”。在三亞，本地人口只有20萬人，目前共有房地產開發企業130家左右，其中70%左右是外來開發商。如果今年全國房地產在調控下向下行，海南這個高度依賴外來投資、外來消費、投資性購房(休閑度假購房，實際上也具有很強的投資性質，等待升值，或希望獲取租金回報)的地區，可能再次成為重災區。那曾經的600棟爛尾樓讓人不敢忘記歷史。

　　地產觀察人士/陳真誠

　　［手記］我們聞到了泡沫的味道

　　1992年的樓市泡沫咸味還在，2010年，如此“怪現狀”再一次急不可耐地在海南這片土地上演。一時間，我們滿耳充斥的是房價狂飆、炒房橫行、政府頻喊抑制房價的媒體報道，暴利如同香濃的巧克力，在挑逗著我們的思緒。我們無法去抱怨開發商，市場提供了這樣的暴力機會，做善人是傻子。

　　或許，在這場戲中，地方政府才是我們要去認清和反思的角色。我們都知道，在沿海外向型經濟拉動中國經濟前行30年之后，中國需要新的經濟引擎。這些年經濟戰車一直被房地產捆綁，中國要擺脫房地產依賴型經濟模式實現轉型，國際旅游島的國家戰略概念，意義也在于此。

　　可是，我們看到的是完全的背道而馳。概念剛剛起步，房地產就如同脫韁野馬向前，在透支未來。國際旅游島需要的真正長久動力引擎產業，顯然不應該是房地產。另外，我們不要忘記，中國曾經的幾個“經濟特區”包括海南，今天我們盤點下來，真正當得上成功二字的只有深圳，海南更是在92年地產泡沫破滅后一蹶不振。可以想象，海南要成為真正的國際旅游島必是幾十年的歷程，期間曲折，未來結果猶未可知。如此瘋狂，即使各方“充滿信心”，但是誰敢保證不是泡沫浮華破滅的開始？

　　對于房價上漲，我們看到的是海南政府“平抑價格”的頻繁表態，以及一次“停止供地”背道而馳式的政策出臺，除此之外是“只聞樓梯響，不見人下來”。各種表態中我們似乎看到當地政府試圖在傳達這樣一個信息——暴漲的房價是暫時的，會逐漸平息。這種近乎模糊的祈愿式的做法，讓我們嚴重懷疑當地政府“控制房價”的誠意。按照官場考核理論來推測，房地產“咸魚翻身”的海南今年GDP的政績數字一定很光鮮亮麗。房價并未計入CIP，所以對“物價也沒有什么影響”(可以想象，如果把房價計入CIP，中國的物價和大眾階層收入的反差會到一個什么樣的驚人水平！)，所以結論就是“一切OK”。而最讓人不解的是，最簡單的供求原理告訴我們，當市場上一種商品價格非理性上漲時，作為政府調控者，最常規有效的應對手段是加大供給。但是海南地方政府“停止供地”的做派，似乎有些南轅北轍，結果更是讓房價出現了一次更瘋狂的“跳漲”。

　　怎么看，海南政府這次對房價的調控，都像是一次“筑底”行為，真正的想法是以此輪暴漲后的價格為底，將來逐漸放向市場的土地和房子，將在此之上“高位運行”。似乎，我們又聞到了泡沫的味道。(記者邵中兵 楊洋)

　　記憶

　　湖南人，他經歷了1992年海南樓市泡沫

　　“后怕�！闭勂鸷Ｄ�90年代的那場房地產泡沫，龔道存(化名)依然心有余悸。一部海南的發展史，可以說是成就了湖南常德人龔道存的個人奮斗史。從1992年到海南來打拼，龔道存已經來了快二十年，現在已經是“相當成功的商人”，對本地市場頗有了解。

　　“我剛到海南就買了房子，那個時候是兩千多，那算是海南房地產比較狂熱的時候了，最貴的房子八九千左右�！饼彽来婊貞�。

　　在龔道存看來，和現在不同的是，那個時候房地產泡沫里，主要是銀行的錢，而這輪海南房子再次被爆炒，進場都是民間資本。

　　“湖南人在海南，和敢于冒險的江浙人相比，要謹慎得多�！饼彽来嬗谩袄硇浴币辉~來形容在海南投資房產的老鄉，“湖南人投資海南的也不少，但是很少像江浙人一下出手就是幾十套的，并不是沒這個實力，很多朋友想我咨詢在�？谫I房怎么樣，我的建議是，如果是作為度假房來居住，那真是沒必要，買房那個錢即使住五星級酒店也可以住很多年，投資我也不怎么鼓勵�！饼彽来嬲J為，海南的房地產市場已經“很過火”，他并不主張“湖南老鄉”來炒房。

　　“投資渠道的狹窄是國人紛紛愿意投資房產的原因，海南的海景資源又很稀缺，國際旅游島短時間急劇放大了這種資源效應。”龔道存說�！昂？谛路靠罩寐蚀蟾胚_到百分之六七十，三亞更是達到了85%左右�！饼彽来姹硎�，這種高“空置率”，是樓市潛在的危險因素。

　　“海南本地人并不愿意住海景房，外地人來的時間不長，可能覺得有套房子面朝大海，很不錯，但是這也有很多弊端，海景房潮濕，家具容易長霉，鐵制品容易生銹。另外還有一個原因是，海南人天天可以看見海，對于大海沒有內地人那么高的興趣。”龔道存說。

　　龔道存的一個章姓朋友，90年代初和他一起在海南做生意，前些天從長沙過去看“有沒有機會炒房”，結果認為“房價太高了”，打道回府�！罢麄�海南的房價應該還沒到頂，目前還有一點空間，但是也不多了。”龔道存認為，想炒房的人，可以到稍遠但是交通便利的郊區“看一下”，他自己就準備到鄰近的陵水買套房“做點投資”。

　　表情

　　“海南夢”：有人迷茫有人很HIGH

　　1月21日下午，從石家莊出發的東方航空公司編號為MU5679的波音737，緩緩降落在長沙黃花機場。這里只是中轉站，海南女孩陳可英的目的地是海口。被塞的滿滿當當的波音737上，陳可英一路被眾多操著北方口音乘客的談笑聲包圍著。 “聽說你們長沙的房價不高，是吧？”這個意興闌珊的女孩與記者攀談起來，“這些人估計都是去海南炒房的�！�

　　海南人陳可英在石家莊上班，男朋友在�？凇�兩人原來打算今年在海南買套房子，結婚定居�！胺孔诱娴馁I不起了，夢想破滅了。”陳可英語調有些煩悶，“現在連折扣機票都買不到了。”幾年時間，�？诜績r從2000多元到4000多元的均價，現在已經翻番。三亞均價則接近20000元每平方米的“高位”，三亞市中心區萬元以下的二手房已經很難找到，海景別墅基本是2萬元起，比較貴的均價在6萬-8萬元左右�！安恢�道自己還會不會回到海南安家？”陳可英看了看身邊不遠的東北乘客，語氣中有些渺茫。

　　“我們主要是去旅游，順便看看有沒有可能買到房子�！蓖瑱C的一個東北口音乘客告訴記者。他一個朋友3個月前在三亞以4000多元/平方米的單價買了一套房子，本來是做度假用的，但在前幾天，20多萬的房子賣了將近80萬元，“賺HIGH了”，他度假的朋友留在海南一轉身變成了“職業炒房人”，“電話要我過來看看”。

　　與此同時，海南省省長羅保銘1月6日在北京舉行的海南國際旅游島新聞發布會上表示：“海南房價漲得太快，確實貴！與海南居民的平均收入水平相比，貴！但與國內大多數省會城市比，并不貴�！庇袠潜P單價日漲5000元的夸張表演，也有“國際旅游島”獲批后5天內，整個海南省商品房銷售量就達到了2008年全年銷售量總和的瘋狂。

　　【作者：楊洋 邵中兵 劉有志】

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