12月9日，平靜許久的鄭州土地市場掀起波瀾，鄭州市區西北方向一天拍出5塊地王，最貴的一塊地合529.8萬元/畝。然而，僅僅過了8天，鄭州地王再次易名。

　　昨天上午，鄭州市國土資源局土地交易大廳“硝煙彌漫”，農科路南、文博東路東一塊面積68.54畝的土地，鑫苑、建業、正商、英地、亞星、綠都等多家開發企業虎視眈眈。經過76輪、長達3個半小時的輪番報價，鑫苑最終奪魁，以單價690.42萬元/畝、總價47322萬元競得該塊土地使用權，創下鄭州土地單價新高。　

　　掛牌地塊被稱為“寶地”

　　今年12月初，鄭州市國土資源局將鄭州農科路南、文博東路東的一塊“寶地”掛牌，河南多家地產大鱷虎視眈眈。

　　這塊地是河南機電學校搬遷所留下的，面積45693.6平方米(約68.54畝)，規劃土地用途為城鎮住宅、商務金融，建筑限高100米，容積率小于3。僅僅報名參加競拍，就需要先繳納1億元競買保證金。

　　這塊地之所以被業界稱為“寶地”，除了其優越的地理位置外，周圍生活環境也十分方便，西邊有文博廣場(花園)，東邊步行約10分鐘就是丹尼斯百貨和大商新瑪特鄭州總店，南邊農業路上有今年開通的BRT快速公交，北邊離東風渠也不遠，周邊還有鄭州市動物園、河南博物院、省實驗中學、奧斯卡電影大世界等公共設施。

　　76輪苦戰鑫苑拿下新地王

　　這塊地的掛牌起始價為21522萬元，每輪增價幅度為200萬元。昨天上午9時，主持人宣布進入現場競價階段，群雄激戰互不相讓。

　　第32輪，3號競買人加價200萬元，將總價抬升至36322萬元。此時，這塊“寶地”的單畝地價已達529.93萬元，搶下了8天前新出爐的地王寶座。

　　從第34輪起，現場競價變成了3號競買人和1號競買人的兩強相爭，每輪200萬元向上加價。

　　第65輪，1號競買人最后一搏，一次性加價400萬元，希望能“擊退”3號競買人。此時，這塊地的總價已升至44522萬元，單價為649.57萬元/畝。但3號競買人再次加價200萬元，將單價提升至652.49萬元/畝。

　　第76輪，3號競買人再次加價400萬元，此時總價加至47322萬元，單價已達690.42萬元/畝。“還有沒有繼續出價的……47322萬元第一次……第二次……第三次……成交！”主持人落下小錘時，時間已經是12時26分，這場土地爭奪戰經過76輪才告結束，歷時近3個半小時。

　　據現場大屏幕公示的內容，3號競買人是鑫苑(中國)置業有限公司。

　　建房成本6500元/平方米

　　昨天上午，新地王的最終成交價，是掛牌起始價的兩倍多，每平方米地價也超過了1萬元。這樣的土地上建起的房子，成本價將達到多少？房價又將達到多少？

　　房價中的地價成本=價格(元)÷面積(平方米)÷容積率。按此計算，新地王房子的地價成本為47322萬元÷45693.6÷3=3453元/平方米。

　　這一價格+建安成本1600元+配套費180元+小區配套200元+管理費200元+稅收(房價的11%左右)=成本，將近6500元/平方米。

　　新地王的成交價對鄭州來說可謂天價，其實，這個地段的地原來也沒這么貴。今年1月15日，與新地王相隔不遠的省農科院二期試驗田掛牌出讓，其中一塊純住宅用地，以每畝304萬元的掛牌起始價，被由中原高速投資的英地置業摘得，總價為4.0053億元；與成交地塊相鄰的另一塊商住混合用地，盡管價格差不多，但由于無人問津而流拍。

　　對激烈競價場面早有預期

　　76輪鏖戰、歷時3個半小時的競價現場，這種慘烈的拿地之爭，在河南土地市場并不多見。“對這樣激烈的競價場面早有預期。”鑫苑置業趙經理說，盡管這塊土地最后的成交價格較高，但鑫苑置業對此信心十足。

　　據記者了解，今年下半年，河南品牌開發商行動迅速，鑫苑、建業、正商等大公司頻繁出手，在鄭州市區、鄭東新區以及各省轄市多次上演“搶地”大戰。

　　“風光”的地王也多尷尬

　　在一定程度上，競得地王體現了開發商的實力和形象，但縱觀近幾年鄭州先后問世的地王，成功者并不多見，更多的地王面臨這樣或那樣的尷尬。

　　其中，最具代表意義的當數鄭州電視臺地塊，僅僅當了8個月的地王。2008年9月25日，建海置業因自身原因申請退地。雖然建海置業和政府方面都沒說產生多少費用，但據業內人士估算，如果按照正常程序，開發商可能損失競買保證金2000萬元或者更多。

　　2008年10月14日，鑫苑置業位于伏牛路西的地塊被政府收回，官方給出的原因是，由于規劃原因，鑫苑置業不能按前期規劃部門提供的指標建設。

　　當然，與藍堡灣這一鄭州人家喻戶曉的“地王”相比，退地還算是好結果。開發藍堡灣的金基不動產因自有資金不足、開發失誤等原因，目前已經煙消云散，徹底退出了市場。

　　此外，2006年年底，建業以430萬元/畝的價格在南陽路宋寨拿下了當時的地王，但時至今日，該地塊仍沒有實質性動作。

　　疑問：房價不漲地王何存？

　　“地王”遭遇尷尬，緣于其超于一般項目的高價。鑫苑退地盡管與建海退地有實質性區別，但其內在原因與建業南陽路地塊進展緩慢的原因相同——市場決定的價格，市場上的房價比建在地王上的房價更有競爭力。

　　在鄭州，5000元/平方米的房價是一道分水嶺，在地王每平方米房價成本已超過5500元甚至已經接近6500元的時候，購房者可能轉向地王周邊的樓盤。

　　去年的房地產市場一片低迷，今年的樓市盡管有所好轉，但能否承受得了地王頻出的壓力？

　　業內人士認為，開發商對地王的信心，建立在房價持續走高的基礎之上。然而，市場信心剛剛恢復，政府仍在樓市推行“穩定壓倒一切”的政策，再現2006年、2007年房價瘋漲的局面幾無可能。地王頻出，是對房地產市場保持穩定最大的傷害，一旦購房買房夢破碎，購房者重新陷入觀望狀態，房地產市場勢必重新陷入低迷。

　　今天頻現的地王是否會陷入前任地王的尷尬境地，更需要開發商認真考量。(東方今報)

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