上海土地政策“三箭齊發” 限制“地王” 穩定樓市

　　【抑囤地】 將對具備開工條件但因開發商原因未開工的土地加大處理力度

　　【增供給】 下半年，上海預計可供應住宅地塊約120幅、1196公頃，達上半年的3倍

　　【預申請】 規土部門將提前公示半年或全年的供地計劃，以穩定土地市場供應預期。

　　東方早報記者 劉秀浩 李繼成   

　　上海正在以實際行動平抑住宅市場價格上漲過快局面。昨天，上海市土地學會舉行“科學調控土地、促進居住和諧——上海土地市場發展研討會”上透露的信息顯示，今年下半年，上海將大幅度加大住宅土地供應力度，同時對閑置土地督促加快開工。

　　目前上海房價過熱現象繼續，上周，上海商品住宅成交均價每平方米19603元，已經逼近兩萬元大關，刷新上海市商品房的周成交價歷史記錄。

　　上海下半年將試點實施土地出讓“預申請”制度，提前公示土地出讓計劃和出讓地塊的詳細信息，以穩定土地市場供應預期。 

　　下半年住宅供地

　　1196公頃

　　昨天研討會上透露的數據顯示，今年下半年將會是上海住宅土地供應的一個高峰。土地供應量預計3倍于今年上半年供應量。截至6月底，供應住宅地塊為60幅、401公頃。其中商品房地塊25幅、188公頃；經濟適用房等保障性住房地塊35幅、213公頃。上海今年上半年住宅成交量猛增，導致目前存量住房明顯下降，市場開始面臨供不應求局面。此前上海市政府層面以及房地產業協會的多次會議都明確表示，要加大供應以緩解樓市價格上漲過猛的局面。

　　據悉，今年下半年，預計可供應住宅地塊土地約120幅、1196公頃，全年預計可供住宅用地1597公頃。與會的專家學者和開發企業代表認為，上海土地供需關系基本平衡，未來可供的住宅用地充裕，能滿足未來的市場需求預期。

　　統計顯示，2004年土地供應集中放量達到1967萬平方米，隨后，2005年開始的宏觀調控政策對土地供應進行了嚴格的限制，2005年土地供應僅為384萬平方米，2006年土地供應面積有所上揚，達到647萬平方米。在經歷了2年的抑制后，2007年年底上海土地供應出現集中放量，共推1512萬平方米。2008年土地供應面積略有回落，共出讓1377萬平方米。連續幾年的土地供應緊縮使得上海房地產開發量連年萎縮。

　　隨著大型居住區的陸續完成土地出讓手續并進入開工階段，上海未來的住宅土地供應將更加集中于保障性用房。

　　按照《上海市住房建設規劃(2006-2010年)》以及《上海市2009年住房建設計劃》的要求，加大保障性住房用地供應量。

　　根據目前上海已經初選定15個大型居住社區規劃選址方案，其中涉及保障性住房的近郊6大基地正在加快建設。先期啟動的6個大型居住社區，共涉及了12平方公里的土地面積，相當于上海中心黃浦區面積。總建筑面積1164萬平方米，達上海樓市年消化量一半。 

　　目前，松江泗涇、浦東曹路、嘉定江橋等大型居住區6幅地塊約68.4公頃，已進入供地程序。南匯周康航、閔行浦江、寶山顧村等大型居住區198公頃已進入土地前期工作，將盡快進入供地程序。與此同時，經濟適用房近80公頃的土地供應工作和建設工作也正在進行中。   

　　將對囤地

　　加大處置力度

　　除擴大土地供應之外，上海還將采取措施督促已供應土地及時開工。昨天上海市規劃和國土資源管理局相關負責人透露，上海目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態。

　　據悉，上海將對這類土地進行分類處置，對已具備開工條件但因開發商原因而未開工的土地，將加大督促和處理力度。上海市規土局副總工程師蔡順明表示，土地批而未用，既有規劃、動拆遷等方面的原因，也有開發商的原因。

　　據悉，這1000多公頃批而未用的土地，有相當一部分在開發商手中，涉及70多個房地產項目。開發商拿地后不開工，可能跟企業的經營狀況有關，也不排除部分房企有“囤地”目的。

　　據了解，在土地招拍掛出讓過程中，在報名參拍時先要支付底價的10%作為保證金，而土地最后的競得方必須在簽訂《國有土地使用權出讓合同》日起60天內付清全部土地出讓金以及配套費用。

　　2008年1月7日，《國務院關于促進節約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。

　　針對“批而未用”的土地，上海將促進規劃實施，加大對相關開發商的督促、處理力度。上海還將對開發商建立誠信檔案，一旦查明開發商囤地，便會在土地市場上對其設立限制門檻。

　　據悉，上海將在兩方面做出土地出讓改革：一方面，優化交易方式。根據地塊實際情況，分別采取招標、拍賣、掛牌等多種方式供地，以避免土地出讓過程中的非理性競價。另一方面，嚴格合同管理，加強批后監管。嚴格執行有關規定，要求開發企業按照中標通知書明確的時間簽訂出讓合同，及時繳付出讓金，并由合同監管部門加強跟蹤、督促履約。同時，下半年將試行當場簽訂合同制度，確保上市地塊及時開工，防止閑置土地發生。

　　下半年試點“預申請”

　　穩定土地供應

　　上海下半年將試點實施土地出讓“預申請”制度，提前公示土地出讓計劃和出讓地塊的詳細信息，接受開發商的“預申請”，以穩定土地市場供應預期。 

　　上海市規土局副總工程師蔡順明表示，在“預申請”試點中，規土部門將提前公示半年或全年的供地計劃，以便于開發商有針對性地制定拿地方案。此外，還將公示土地開發涉及的環保、消防等多個部門的相關意見。對公示土地有興趣的開發商，承諾合適的價格，便可以直接和規土部門進行“對接”，進入“預申請”。規土部門隨后將根據申請企業的多少，決定土地是掛牌、拍賣還是招標。 

　　據了解，一直以來，開發商拿地之后、開工之前，一般還要跑10多個部門，拿批文、聽意見，程序冗長，影響了土地開發的推進速度。上海試點的“預申請”將有望簡化相關流程，加快推地節奏。

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