雖然2007以5.2億元競得湖南長沙望城縣(掛)2007-012地塊已經(jīng)退地的消息已瘋傳業(yè)界，但包括開發(fā)商深圳鴻榮源集團有限公司在內(nèi)的當事方卻三緘其口。

　　8月5日晚，身在深圳的鴻榮源集團負責人王振江在電話中表示，“不清楚，不知道，這是分公司的事情。”而另一方面，對鴻榮源集團極為熟悉的業(yè)內(nèi)人士透露，早在去年年初，鴻榮源集團就已經(jīng)開始考慮退地事宜。

　　長沙深圳商會某負責人告訴記者，部分深圳開發(fā)商已經(jīng)退出或準備退出長沙市場，深圳開發(fā)商在長沙已經(jīng)陷入進退兩難的尷尬境地。

　　■記者 鄒頌平 唐琨

　　退地是理性的商業(yè)行為

　　2006年，深圳宏發(fā)集團下屬全資子公司長沙領(lǐng)域房產(chǎn)斥資6.9億元拍下位于雨花區(qū)政府前460畝地。

　　2007年7月，深圳鴻榮源以5.2億元競得湖南長沙望城縣(掛)2007-012地塊。

　　就深圳宏發(fā)公司將雨花區(qū)政府前460畝地轉(zhuǎn)讓給萬科一事接受記者采訪時，宏發(fā)公司長沙總經(jīng)理田鵬一開始表示“總部是有跟萬科在接觸，具體計劃不清楚”，后又改口稱，“我們準備自己做，目前還沒有具體的開工計劃”。

　　2006、2007年拿地，2008、2009年退地的現(xiàn)象，在長沙絕非僅有這兩家�！昂芏噙M入長沙市場的非品牌開發(fā)商，可能從開始拿地到撤離長沙，整個過程都不會在市場上掀起一絲風浪�！鄙钲谔祢埻顿Y策劃有限公司總經(jīng)理彭遠才表示。

　　對于開發(fā)商而言，2009年的土地市場是幾家歡喜幾家愁。經(jīng)過今年上半年的樓盤熱銷，手上資金充裕的開發(fā)商為了繼續(xù)擴張，會想著在當前土地市場較為平穩(wěn)的時候，多圈幾塊地。但是，對于在去年、前年花高價標了地王的開發(fā)商而言，更想把手中的“燙手山芋”扔掉。因此，近期土地市場，屢屢傳出開發(fā)商退地或轉(zhuǎn)讓土地的消息。深圳天驁投資策劃有限公司總經(jīng)理彭遠才透露，2008年他就成功操作過兩個退地的項目。

　　深陷長沙“房價洼地”

　　據(jù)記者了解，深圳市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2008年市場低迷的時候，在深圳的項目資金回籠比較快，而且并沒有大肆擴張。據(jù)熟悉宏發(fā)公司的業(yè)內(nèi)人士透露，宏發(fā)公司資金應該不存在太大的缺口。

　　所以，實際上對于這一類逆勢退地的企業(yè)而言，一個是自身經(jīng)營出了問題；另一個是這家企業(yè)對后市——至少是該地塊所在的市場不看好，所以退地成為商業(yè)理性必然的選擇。

　　“長沙的房價難以增長，對未來兩年市場預期持平，應該是主要原因。”湖南德思勤公司總經(jīng)理肖兵認為，這些企業(yè)在2007年進入長沙時，當時的房價是突飛猛進的，預期后兩年均價能漲到6000元以上。但實際情況，在經(jīng)歷2009年上半年的牛市后，長沙的房價仍停留在4000元水平。

　　土地市場混亂導致供需失衡

　　“最根本的原因還是供需關(guān)系的不平衡”，深圳商會某負責人認為，長沙的人口不超過300萬，可長沙的推出量是天量。2008年一年，長沙樓盤的開發(fā)量接近1300萬平方米。相比深圳1200萬人口，去年的供應量僅700多萬平方米。

　　從大方向看市場是供過于求，而局部市場可能供不應求。過去幾年間開發(fā)商囤積的土地以及積壓下來的存量，業(yè)內(nèi)普遍認為需要至少3年的時間才可以消化；而從局部市場的表象來看，則是當前無論是市區(qū)還是郊區(qū)新房的成交火爆。

　　而造成每年供應量如此之大的直接原因，是土地供應市場的混亂。長沙當前的土地出讓沒有一個整體的規(guī)劃，在整個土地交易中，大量的二手、三手、四手土地通過各種手段在市場上流通，造成了目前長沙土地市場的混亂。

　　投資環(huán)境造成隱藏成本較高

　　“項目已經(jīng)開始運作了，脫不了身，其實根本賺不到錢。我們手上還有一塊地，現(xiàn)在也考慮退掉�！� 長沙某深圳品牌開發(fā)商負責人對記者表示。價格起不來僅是一方面原因，另一方面則是土地開發(fā)的隱藏成本太高。當初剛進入長沙的時候，根本沒想到會有這么多困難。報建，審批，稅費，走一遍程序，各種部門都要摳扣，包括長沙獨有的巨額土地保證金。

　　“我們在深圳的時候，整個市場運作很規(guī)范，很市場化。來到長沙，跟方方面面的溝通，讓我們很頭疼。”在這位負責人看來，與深圳相比，內(nèi)地城市的政府辦事效率是很讓人抓狂的一個問題，一件很小的事情，經(jīng)管部門時常推諉扯皮�！拔覀兏�深圳來的同行談起來，大家都是一個觀點，很累，很郁悶。”

　　“無論是溝通成本也好，效率成本也好，都可以算到一個城市房產(chǎn)開發(fā)的固定隱藏成本里面。而長沙算是隱藏成本比較高的城市�！鄙钲谔祢埻顿Y策劃有限公司總經(jīng)理彭遠才表示。從地價來看，長沙跟其他二線城市相比，即使是同類區(qū)域相同配套，也要高出10%-15%。

　　市場行為難以適應關(guān)系社會

　　一直以來，深圳的市場環(huán)境比較好，政府也基本上按市場規(guī)律來辦事。深商成長于中國市場化最早最快的環(huán)境中，在自覺不自覺中接受了市場環(huán)境的規(guī)范，“最早也是最深地樹立了市場化的規(guī)則意識，”一位深圳本土地產(chǎn)界人士表示，目前全國的地產(chǎn)企業(yè)中，堅持市場化意識和按照市場化方式來運作的并不多。而在深圳地產(chǎn)企業(yè)都寧愿市場競爭。

　　“深圳跟內(nèi)地企業(yè)差別很大，很多內(nèi)地企業(yè)家覺得我們愚蠢�！� 深圳商會某負責人笑稱。這與深圳企業(yè)家的成長背景有關(guān)，他們大多數(shù)來自外地，創(chuàng)業(yè)時期沒有多少背景，更習慣在市場化環(huán)境中成長——這主要體現(xiàn)在不善于跟政府打交道。

　　“內(nèi)地特別是北京和江浙公司，跑遍千山萬水尋找商機找市場，很善于跟當?shù)氐恼�府打交道，深圳企業(yè)家確實沒有那么靈活�！鄙钲谏虝�某負責人談道。

　　這些問題，都在深圳企業(yè)到內(nèi)地開拓市場時得以集中體現(xiàn)，“特別是深圳的民營開發(fā)商，對典型的長沙式酒桌、牌桌營銷，很不適應”。

　　為什么首先是深圳民營開發(fā)商退出長沙市場？除了土地市場，價格因素，投資環(huán)境等等方面外，人文環(huán)境的不適應更是一個潛移默化的問題。

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