圍繞北京木樨園世貿中心這座11層的大樓，近700名業主與恒泰基業展開了長達兩年的維權之戰。最終平息這場紛爭也許還要經歷長久的等待，但隱含其中的中國地產業的陣痛和迷失已顯而易見

　　文  本刊實習記者 王磊磊

　　站在北京市南三環木樨園橋的環島上向四周看，廣廈林立，車水馬龍。然而，川流不息的人群并沒有為每家商業中心帶來顧客盈門的盛況。走進位于橋東北角的木樨園世貿商業中心，不禁讓人覺得有些冷清，從地下一層到6層，清一色的窗簾布藝商鋪似乎很難吸引太多人駐足。

　　作為木樨園世貿商業中心商鋪的業主，劉芳(化名)從2007年開始就已經不再關心商鋪的經營狀況，她所關心的是如何從開發商——北京恒泰基業房地產開發有限公司(以下簡稱“恒泰公司”)手里拿回自己應得的利益。不僅僅是她，圍繞這座11層的大樓，包括劉芳在內的幾百名業主已經整整維權了兩年之久。

　　辭掉了原本不錯的工作，放下了剛上幼兒園的孩子，也記不清自己參加了多少次靜坐示威，用劉芳自己的話說，她現在已經成為了一名職業維權戰士。

　　5年前的錯誤投資

　　時至今日，劉芳仍然很清楚地記得5年前，在木樨園世貿商業中心售樓處售樓小姐曾對她說過的一些話。

　　“她們告訴我說這個項目中有區政府的股份，他們出地入股，區里有統一規劃，要把這里打造成南城的商業航母。這里又是交通樞紐，把著木樨園橋的東北角，將來還要通快速公交，肯定錯不了。我們也是聽到這些理由才把錢投了進去。”劉芳告訴《法人》記者。

　　木樨園世貿商業中心屬豐臺區政府危改項目，股東之一的泰瑞公司為豐臺區政府下屬的國有企業，擁有該項目地皮，大廈建成后泰瑞公司占有三分之一物業，從而在恒泰公司中占有33.3%權益。恒泰公司的法人則是時任豐臺區建委主任，現任豐臺區人大副主任的任光明。

　　黃金地段，政府出資，這不禁讓劉芳怦然心動，而接下來恒泰公司給出的承諾更讓他們放下了心里的最后一塊石頭。

　　“當時售樓處的人告訴我們，買了這個商鋪的同時，就可以和公司簽訂一份為期4年的委托經營協議，這4年中由他們替我出租管理，公司會把投入資金的10%作為返利回報，按季度發放，四年合同期滿，如果我不想要了，他們還可以以原價回購商鋪。”劉芳對《法人》記者說，“如果想貸款，首付不夠的話公司還會借一部分錢給我們，這一部分錢可以從頭幾年的返利中抵扣。”

　　經歷過一段時間的考察和籌集資金后，劉芳以每平米9千多元的價格購買了7層的一間面積為100平米左右的商鋪，在簽了《商品房買賣合同》之后，劉芳又和恒泰公司簽署了一份委托協議。

　　協議上規定，房款總額為91萬元，首付款為46萬元，劉芳支付了28萬元，欠付的18萬首付款將在委托期間以返利回報作為償還，直至還清為止。當乙方(買受人)償還完所欠甲方(出賣人)的首付款后，如委托期限尚未屆滿，甲方將按季度支付給乙方投資回報。

　　除了回報方式，協議上還規定，在委托期滿的前三個月，乙方有權向甲方提出回購要求，在雙方辦理回購手續后，甲方將按照原價將乙方的已付房款在60天內退回。

　　接下來的05、06兩年是房地產市場的黃金期，房價直線上揚，劉芳也以為自己的商鋪在這樣的形勢下能為自己帶來不錯的收益，由于平時忙于工作，便沒有更多地關注商鋪的情況。

　　開發商的違約行為

　　時間轉眼來到2007年，按照合同約定，將近3年的返利回報已經還完了借款，劉芳卻并沒有收到恒泰公司的繼續返利，有些擔心的她開始關注商鋪情況，可接下來她了解到的情況讓她大吃一驚。

　　“我第一次去木樨園世貿商業中心的時候就看到有很多業主圍在那里，打聽了一下才知道返利已經很長一段時間都沒給了，他們都是來要返利和房產證的。”回想起當日的情景，劉芳說，“當時聚集了大概100多人，還有很多人像我一樣還不了解情況。”

　　之后的幾天，劉芳才了解到，原來，簽訂委托經營協議之后，恒泰公司把運營工作交給了其附屬公司“北京京明世紀商品市場有限公司”(以下簡稱“京明公司”)，2005年3月，京明公司與北京幸福家庭窗簾布藝廣場有限公司(以下簡稱“幸福家庭公司”)簽署了租賃合同，把商業中心共48339.65平方米建筑面積的地下二層到地上6層以每年平均2000萬元的租金租賃給了幸福家庭公司，租期為十五年。

　　恒泰公司當時表示，耽誤了業主們的返利也是出于無奈，因為幸福家庭公司拖欠恒泰一個年度的租金，導致公司資金周轉不開。

　　2007年，恒泰公司以幸福家庭公司拖欠一年的租金為由向北京市第二中級人民法院提起訴訟，二中院裁定，判決幸福家庭公司給付恒泰公司2006年到2007年租金1900萬元和292萬元的滯納金。查封了作為保全財產申請擔保的商業中心第四到第六層商鋪，凍結了幸福家庭公司所有的財產。

　　這個結果讓幸福家庭公司有些郁悶，在訴訟過程中，幸福家庭公司曾向法院提出反訴，提出反訴的理由之一是，幸福家庭公司認為恒泰公司隱瞞了以“售后返租”方式對外出售部分商鋪的事實，但這一理由最終未被法院采納。

　　同樣郁悶的還有商業中心的業主們，一位王先生告訴《法人》記者，“簽訂的委托代理協議規定的期限為二年至四年，也就是說受托代理人只有二至四年的經營權。作為經營代理人無權對四年以后的經營問題做任何決定。但是恒泰公司卻把屬于我們業主的商鋪以十五年的租賃期限租給了幸福家庭公司，這對雙方都是欺騙。現在因為他們之間的糾紛又把本來產權屬于我們的商鋪給查封了。”

　　除了返利問題，產權證的拖欠未辦也是讓業主們憤憤的原因之一。根據購房合同，開發商需在365天之內為業主辦理產權證，可一直到2007年，仍沒有一戶業主拿到產權證。豐臺區建委房地產交易中心提供的消息顯示，恒泰公司至今沒有把大產權證及分割小產權的測繪報告交到建委備案。

　　恒泰方面解釋，無法辦理產權證的原因是因為大樓內部格局和之前業主們購買時發生了變化，很多小隔斷被打通，無法對當時的格局進行實測，也就無法辦理產權證。

　　京明公司的經理當時給了業主們這樣的說法：商業中心是整體經營，辦起手續來需要一筆很大的開銷。目前業主是因為沒有返利才要求辦理產權證，如果返利順利的話，就不會擔心房產證的事情。

　　“恒泰普遍拖欠了大家二到五個季度的返利，個別業主甚至被拖欠了2年多，這些還不算，協議上明明規定了委托期滿可以辦理回購，現在我們想辦理回購時，開發商給我們的答復只有兩個字，‘沒錢！’”一位姓陳的業主告訴《法人》記者。

　　從維權到集體訴訟

　　2009年4月15日，劉芳和業主委員會的幾位成員在劉芳家里召開了一次小型會議，除了溝通一下最近的情況，業委會準備在月底再組織一次靜坐示威。從第一次參加靜坐到現在，劉芳已經漸漸地失去了對這種維權方式的信心。

　　“從那以后的相當長的日子里，一到周末和晚上就去維權，還有不少次半夜接到電話就跑出去。靜坐示威，或者游行，甚至還搞過集體絕食。可是效果都不太好。”談到2007年那一年，劉芳覺得大家都很辛苦，“木樨園世貿商業中心、區人大、信訪辦、根本記不清楚跑了多少次。”

　　在幾百名業主的追問聲中，恒泰公司似乎也拿出了自己的誠意，多次組織和業主代表協商，并簽訂了承諾書。

　　“大概已經有十多次面談了，我印象最深的有兩次，一次是2008年3月9日，恒泰公司的總經理在與業主談判的‘會談記錄’上簽字確認，3月底前付清欠所有業主50%返利，4月底前付清欠業主所有返利。發展商又以公文形式，蓋章確認了以上承諾。可到了限定時間還是沒有任何反應。還有一次是2008年12月9日。”劉芳告訴《法人》記者。

　　2008年12月9日，開發商和業主又達成了這樣一份協議：1。建立雙方的溝通機制，每月第一周的周五作為例會日，由雙方就有關的問題進行協商，研究和解決問題。2.2008年12月30日前返還一個半季度的返利，最晚不超過1月15日。09年3月20日前返清08年度的所有返利。3。從現在開始，啟動辦理產權和回購的一切前期準備工作。對要求辦理產權和回購的業主進行調查和登記。2009年5月開始分期分批按簽約的時間先后回購。辦理產權和回購之前仍按年10%返利。關于回購和辦理產權的方案和進展情況雙方隨時密切溝通，爭取明年的3月開始辦理。4。解封問題公司盡快辦理。5。對于先期還貸的業主的報銷問題在1月25日之前解決。

　　這份許諾曾經也給過包括劉芳在內的業主們一絲希望，可最后這個蓋了章簽了字的文件又一次變成一紙空文。

　　“這次跟上一次一樣，承諾的這些事情沒有一件能兌現。返利只是我們追得急了才給一些，從來沒給全過，產權證更是無從談起。”談起這些，劉芳覺得有些無奈。

　　正是因為感覺到無奈，最終劉芳也只好選擇用法律來解決問題，作為業委會的成員之一，在自己已經提起上訴的同時，她還準備和業委會其他成員一起組織大規模集體訴訟。

　　“從去年年中開始，大概已經有100多戶提起了訴訟，但大多都是散戶。這次我們準備聯合更多的業主來一次集體訴訟。”業委會的趙先生告訴《法人》記者。

　　2008年11月，經過半年多的努力，豐臺區法院對劉芳等人的案件立案審理。到今年2、3月份，不少業主的判決書都已經下達，其中，大部分關于委托協議中規定的返利的訴訟都已勝訴。

　　可擺在這些業主面前的訴訟之路似乎并不好走，雖然法院在返利問題上的判決基本以業主勝訴告終，但有關產權的訴訟卻還是沒有一點進展。其中，趙先生是第一批提起產權訴訟的業主，法院當時便以規劃改變為由駁回了他們的產權訴訟。

　　此后，在業委會組織的一次50人集體訴訟后，法院又駁回了一部分四到六層業主的產權訴訟，駁回理由是該商業中心的四到六層已被法院查封。而被查封的四到六層已在2005年由恒泰公司提出財產保全擔保。

　　直到今年3月份，業主李小姐的判決書下達之后，他們才看到了一點希望的曙光。法院裁定，李小姐購買的商鋪位于3層，經查實，該商鋪未被查封且沒有抵押，就這樣，李小姐成為了產權訴訟的第一個勝訴者。

　　這讓業主們找到了突破口，隨后劉芳等人便找到了恒泰公司要求對四到六層進行解封，恒泰公司則表示，自己已經將要求解封的申請遞交到了法院，只是暫時沒有收到回復。

　　目前，劉芳等人已經通過律師向北京市二中院提出了解封要求。劉芳等人的案件也正在審理中。為了進一步了解情況，《法人》記者多次致電恒泰公司，希望采訪公司領導核實相關情況，均被工作人員以領導忙為由拒絕，直到發稿日仍沒有接受記者采訪。本刊將繼續關注此事件進展。

　　鏈接：北京恒泰基業房地產開發有限公司

　　北京恒泰基業房地產開發有限公司成立于1999年8月18日，是由寶基香港集團(占25%股權)、北京泰瑞房地產開發有限公司(占33%股權)和眾合鼎盛投資顧問有限公司(占42%股權)共同建立的中港合作型房地產開發企業，后經過股權變更后，轉為內資型企業。該企業的設立和改制都是在北京市豐臺區政府的積極推動下進行的。

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