上海地價高位徘徊  房價左燈右行？

　　21世紀經濟報道記者 田新杰

　　上海地市止跌反彈，對房價調整的負面影響不容忽視。

　　記者獲得的最新數據顯示，2009年第一季度，上海北孚住宅地價指數達1410點，全市住宅地價指數止跌反彈，上漲4.5%；而上海商業地價指數則為1094點，跌幅達8.81%。

　　“現在這個地價，我們還是覺得太高。在樓價難以向上突破甚至繼續下調的情況下，需要真正刺激開發商的新一輪投資和降價促銷，地價調整在所難免。”一位知名地產商的投資部人士坦言。據記者了解，這代表了大部分開發商對土地的心態。

　　地價高位膠著

　　2009年第一季度，上海市即發布了27個公告，公告出讓的97幅地塊中，包括住、商、辦等商品房地塊34幅，占總量的35.05%，比2008年同期的17.78%增長了17.27%。

　　“可見與往年土地供應規律不同，本年度伊始住、商、辦地塊的供應力度就有所加大，而相應工業地塊數量有所減少。這與當前上海市的土地供應政策及宏觀經濟形勢不無關系。”北孚地產的分析師告訴記者，上海市加大保障性住房用地供應，在設定保障性住房的重點建設區域，如浦東、寶山、奉賢等，集中大量上市住宅用地。

　　上述北孚地產分析師表示，僅就目前的成交情況而言，成交的嚴峻形勢確實有所緩和，也可以看到市場信心逐步恢復的跡象。

　　2009年第一季度，上海市共成交地塊82幅，其中包括住宅4幅，商辦類9幅，工業用地69幅，流標地塊僅為1幅，基本實現了完全成交。與上年同期相比，成交地塊數量基本持平，但流標情況明顯好轉。

　　然而，成交總數好轉，并不能掩蓋住宅、商業辦公這兩類土地成交的低迷。一季度，上海住宅、商辦地塊成交的4幅和9幅，與上年同期的18幅和20幅(不含無法查到成交結果的地塊)，下降幅度分別達到77.78%和55%。

　　“這種情況主要由于2008年市場的觀望與信心不足，政府擔心流標情況嚴重會影響市場的穩定及價格水平，2008年末推出地塊主要為工業用地，住商辦地塊數量極少。”上海市房地部門的一位內部人士透露。

　　據了解，2009年第一季度成交的13幅住商辦地塊中，有10幅以出讓底價成交，占總量的76.92%，另外3幅僅有小幅溢價，而2008年第一季度則有52.63%的地塊實現了溢價成交，且部分地塊溢價幅度較大。

　　該報告分析，2007-2008年期間市場過熱，部分開發企業非理性競爭，過度抬高了地價成交水平，而2009年第一季度由于開發企業的謹慎態度，競爭趨于平和，大部分地塊以出讓底價成交。

　　“但底價成交不代表低價成交，政府制定的出讓底價水平基本變化不大。”上述分析師指出，加上國內外宏觀經濟環境尚未穩定，走勢方向有待進一步確定，上海土地市場未來仍將持續呈現當前的“多云”天氣。

　　暫不讓步

　　土地掮客張風(化名)今年的日子還是很難過，苦熬了整整一年之后，他并未迎來轉機。“現在二手土地市場上，絕對是買方市場，手頭已經掛牌很久的地塊不少，但是要地的、能夠在目前轉讓價格上愿意接手的買家，太少了。至今能夠成交的，大部分是賣家作出了大步降價的地塊或項目。”

　　土地二手市場上，以企業為主的賣家舉步維艱，若要成交，唯有在價格上作出讓步，與之相比，以各級政府部門充當賣家角色的一手土地市場，價格的調整幅度非常有限。

　　統計顯示，2009年第一季度，上海地價承接上季度走勢繼續維持高位。當季上海北孚綜合地價指數(含住、商、辦三類用地)為1508點，環比下跌6點，微跌0.4%，基本保持平穩；綜合用地加權平均樓板價達3181元/平方米。

　　“本季度住宅、商業、辦公地價表現反差較大，住宅地價上漲4.5%，而商業、辦公地價則分別大幅下跌8.8%、6.8%。但由于住宅的權重影響較大，有力地減緩了因商辦類地價大幅下挫對綜合地價所帶來的下行壓力，使得綜合地價呈現微幅下調0.4%。”

　　上述上海房地系統的內部人士告訴記者，“各級政府部門的心態也比較明確，受2008年市場景氣程度不斷下降的影響，為了維持土地市場的穩定，保證完成年內土地供應計劃，同時考慮到土地財政的需要，上海在2009年第一季度加大了公告的密度與住商辦地塊的供應比例。”

　　張風坦言，但按照目前土地主力買方——開發商的投資意愿和資金狀況，或許很難與各級政府部門完成土地計劃的思路完全配合，各級地方政府要成功賣地，除非價格能夠調整到足以激發開發商投資熱情的程度。

　　以上海前兩年市中心最大的三家國資背景的宅地供應區域——新江灣城、長風生態商務區、外高橋森蘭國際社區為例，新江灣城有關負責人日前已明確向本報記者透露，“今年不賣地”，長風和外高橋原先的供地計劃已經一拖再拖，但即便如此，今年是否推出土地，依然沒有詳細計劃。

　　而買方這邊，觀望的氣氛也依然強烈。例如，瑞安房地產(0272.HK)在剛剛公布的年報中明確表示，今年不買地。

　　中國指數研究院副院長陳晟指出，以目前買賣雙方的膠著心態，土地市場的熱情尚未激發，地市今年有所表現的可能性不大，估計地市的低迷膠著要到2010年上半年才可能有實質性啟動的機會。“對上海等一線城市來說，苦熬的同時還面臨其他的競爭，二三線城市大量涌現的推介土地，無疑將從政府不作出地價讓步的一線城市分流大量需求和資金。”

　　在各級政府擔憂土地出讓收入縮水、開發商擔心資金被土地套牢和四處圈錢的同時，并未調整到位的高房價，又將怎么走？

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