房貸市場(chǎng)再出新花樣

　　朱麗華

　　【本報(bào)訊】(記者 朱麗華) 隨著近期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的放大，許久沒有創(chuàng)新的銀行房貸市場(chǎng)又開始玩起花樣了。昨日記者獲悉，深圳發(fā)展銀行推出“點(diǎn)按揭”業(yè)務(wù)，新辦理房貸按揭客戶在提前支付費(fèi)用購(gòu)買“點(diǎn)”數(shù)后，就可將貸款利率最低降低至3.78%，即現(xiàn)行三年期貸款利率再下浮30%。不過，值得提醒，點(diǎn)按揭產(chǎn)品實(shí)際上是對(duì)預(yù)計(jì)未來較長(zhǎng)期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，節(jié)約的利息越多。如打算四五年內(nèi)就要出售房產(chǎn)或者還清貸款的市民就不應(yīng)該選擇這一產(chǎn)品。

　　據(jù)介紹，所謂“點(diǎn)按揭”，就是深發(fā)展為個(gè)人提供的一款通過預(yù)先支付一定費(fèi)用，從而獲得貸款利率進(jìn)一步降低的房貸產(chǎn)品。1個(gè)“點(diǎn)”即是貸款金額的1%，例如50萬(wàn)元的貸款，1個(gè)點(diǎn)的“點(diǎn)費(fèi)”為5000元。市民可通過支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費(fèi)用，可以使貸款利率降低。但貸款利率只能降低到3.78%(即現(xiàn)行三年期貸款利率下浮30%)，而不能降低到更低或者為“零”。對(duì)此深發(fā)展相關(guān)人士解釋稱：“目前央行已經(jīng)規(guī)定了辦理按揭貸款的最低年限是3年，貸款1到3年的貸款是不能辦理按揭月供業(yè)務(wù)的。此外，因辦理住房抵押貸款或者因購(gòu)買多套住房，而不能享受貸款利率打7折的客戶，購(gòu)買點(diǎn)數(shù)也是有限制的。這類客戶購(gòu)買的點(diǎn)數(shù)將由銀行方面評(píng)估，但不會(huì)降低至最低即3.78%。”

　　不過，記者了解到，央行對(duì)商業(yè)銀行貸款利率有著“下限管理”原則，如5年期以上住房貸款，央行就明確要求貸款利率下浮下限為30%。按照現(xiàn)行利率計(jì)算，也就是4.158%即是下限。而深發(fā)展推出的“點(diǎn)按揭”利率下浮最低卻為3.78%，遠(yuǎn)低于4.15%。這是否符合監(jiān)管要求？對(duì)此，深發(fā)展相關(guān)人士稱，其實(shí)“點(diǎn)按揭”是該行“氣球貸”的“升級(jí)版”。也就是說，客戶支付“點(diǎn)費(fèi)”后，可申請(qǐng)3年期的貸款，享受3年期貸款的7折優(yōu)惠利率。3年貸款期限到期后，銀行無條件再繼續(xù)辦理3年期貸款，如此循環(huán)數(shù)次。“這樣操作，可保證客戶長(zhǎng)時(shí)間享受短期貸款的利率優(yōu)惠，同時(shí)也符合監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求。”該人士稱。

　　據(jù)悉，貸款人買“點(diǎn)”付出的費(fèi)用，需要依靠貸款在后面各年累計(jì)的利息節(jié)省“賺”回來，因此這款產(chǎn)品對(duì)長(zhǎng)期貸款人比較劃算。該行相關(guān)人士舉例稱，如張小姐申請(qǐng)一筆30年期50萬(wàn)元的貸款，在正常情況下，可享受7折的房貸優(yōu)惠利率，實(shí)際利率為4.158%，那么，每月的月供為2433元，30年利息總額372854元；但如果張小姐申請(qǐng)“點(diǎn)”按揭，支付1.5個(gè)“點(diǎn)”的費(fèi)用后，即7500元，其房貸的利率可按3.78%來執(zhí)行，每月月供為2324元，10年可節(jié)省利息18095元，30年可省利息39149元。但如果辦理該業(yè)務(wù)時(shí)，四五年后就準(zhǔn)備提前還貸，那就非常不劃算。“因?yàn)檗k理點(diǎn)按揭業(yè)務(wù)，前四年所支付的利息只比普通按揭的利息少了7466元，這錢還不夠買點(diǎn)錢的。一般來說貸款滿4～5年，節(jié)省的利息與買點(diǎn)費(fèi)用基本相當(dāng)。如果客戶的貸款壽命超過4～5年，節(jié)省的利息超過了買點(diǎn)費(fèi)用，客戶就真正實(shí)現(xiàn)了省息；如果貸款在2～3年內(nèi)就結(jié)清了，客戶可能就不劃算了。”深發(fā)展相關(guān)人士稱。

　　不過，記者還是提醒市民，目前沒有存在絕對(duì)“劃算”的房貸產(chǎn)品，市民辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí)需要綜合考慮自己的還款計(jì)劃、收入預(yù)期等因素，選擇最適合自己的房貸產(chǎn)品。

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