開盤高峰將至，開發商在許多環節開始比拼。拼價格、拼品質，還要拼銷售方式的創新。在供大于求的市場中，抓購房者眼球的功力很關鍵。

　　by 《東地產》萬云選

　　寫字樓也能無理由退房？

　　繼上海去年首次出現住宅項目無理由退房后，開發商在寫字樓項目租售上也出此奇招。《東地產》了解到，普陀區中山北路一個叫伸大廈的寫字樓項目，在招商階段打出了“兩年內無理由退房”口號吸引購房者。

　　佑威房產研究中心副主任陸騎麟表示，寫字樓無理由退房在外地曾經出現過，但在上海還是第一次。陸騎麟分析，在目前房地產市場處于低迷階段的時候，特殊的銷售方式會比較吸引眼球，去年出現的“買房送工作、買房送鮮奶”就是例子。

　　超低月供出奇招

　　伸大廈廣告信息顯示：購房者支付50%的首付款后，兩年內可以以1元每平方米每天的超低租金使用該寫字樓，期間可以無理由退房，開發商全額退還首付款。如不退房，兩年內的租金還可以抵充房款。

　　伸大廈售樓員黃小姐向《東地產》解釋：其實這是將支付購房款分三步走。第一步是購房者支付完50%的首付款后，并不辦理產權證。雙方簽訂一個協議。在這兩年內購房者可以以1元每平方米每天的超低的租金使用寫字樓。

　　第二步，如果購房者在兩年內無理由退房，則開發商退回全部首付款。購房者則享受了簽約期間的超低租金優惠。如果兩年內購房者無退房，則每個月累積的租金作為變相的“月供”抵充到房款中。

　　第三步，如果購房者兩年內不退房，在期滿后簽訂正式購房合同辦理產證。購房者這時只需要支付除首付款和累積租金外的其他房款。

　　“我們的支付方式非常靈活，不僅可以無理由退房，而且在兩年內可以讓購房者享受到超低的‘月供’”，黃小姐表示。

　　她向《東地產》算了一筆賬，以租100平方米的寫字樓為例，在客戶支付了首付款后，在兩年內每月只需要支付3000元的“月供”(租金)。而按照目前該樓盤25000元/平方米的均價計算，100平方米的產權寫字樓總價要225萬。按照30年期的商業貸款計算，月供要超過8000元/月。

　　“對于一些創業型的公司而言，公司開始階段資金壓力比較大。因此我們推出了這個特殊的支付方式。這樣可以緩解這些公司的資金壓力。而且在兩年內購房者可以無理由退房。在沒退房期間也可以享受到超低的租金優惠，應該說非常合算。”黃小姐表示。

　　抵押現金換折扣

　　《東地產》還了解到，伸大廈不僅推出“兩年內無條件退房”，還有其它諸多吸引眼球的“奇招”，比如“抵押現金換折扣”。

　　所謂“抵押現金換折扣”的方案是：購房者以3元每平方米每天的租金租賃伸大廈的辦公樓，租期為兩年。期間購房者想購買的話累積租金可以抵充為房款。

　　此外，如果購房者在簽訂租約的時候繳納10萬元的抵押金，則購買的時候可以享受2%的折扣。

　　“10萬元的抵押金在簽訂購房合同的時候全部退回，到時還可以享受2%的折扣額。”黃小姐補充解釋。

　　《東地產》了解到，從本月初開始，隨著許多樓盤開始入市，開發商在許多環節開始比拼。

　　“拼價格、拼品質，還有的就是拼銷售方式的創新，抓住購房者的注意力和眼球。”上海美訊商業地產執行董事張景瑞表示。

　　他表示，今年開發商的銷售壓力不會比去年小，甚至比去年更大很多。類似“無理由退房”這樣的招數還會在今后的市場中不斷出現。

　　開發商獲利最大

　　無理由退房除了自我炒作、促進銷售外，還能給開發商帶來多少實質性的利益？

　　張景瑞認為，這可以理解為開發商“向老百姓貸款”的一種融資行為。他分析，無論是無理由退房還是押金換折扣，都是先將購房者的資金沉淀到開發商的手中，等于給開發商的無息貸款。

　　陸騎麟分析，相對資金鏈緊張的開發商來說，到銀行貸款需要對開發商資質、公司規模、財務報表、銷售業績等審核，從貸款額度到貸款利率都受到重重限制。如果開發商通過購房者之手，通過購房者的公積金和商業貸款獲得資金，成本就下降很多。

　　“和住宅項目無理由退房不同的是，寫字樓項目的首付更多，開發商的獲益更大。”他表示。

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