□晨報記者 林勁榆

　　成交放量增長或許能給持續低迷的上海樓市到來活力。來自滬上多家房產研究機構的數據顯示，春節以來，上海新房、二手房市場均出現了成交量大幅上漲的現象，熱銷程度已接近去年最好水平。但值得注意的是，存量房源依然龐大，投資回報率繼續下降會令上海房價有繼續下調的可能。

　　老公房近期依然走俏

　　在2月份剛剛過去的前三周里，上海一、二手房成交量出現逐周上揚的走勢。漢宇地產統計數據顯示，一手住宅2月份前三周成交量分別成交為 88784、174977和285578平方米。其中2月15日—2月21日的成交量已經達到甚至超過去年成交最好的三月份的周平均水平。

　　不僅僅一手房成交量表現出色，二手房市場也出現了放量增長的成交行情。根據上海中原統計數據，2月1日至15日的二手房成交量與1月上半月相比，上漲了62%。來自漢宇地產各家門店的統計數據顯示，2月份過去三周的二手住宅成交也出現了逐周遞增的走勢。其中上周2月15日—2月21日的成交量環比大漲了52.05%，也超過了去年三月份的平均周成交水平(去年三月份全市二手成交共計14739套，是去年成交情況最好的一個月)。

　　有關分析人士表示，目前在二手房市場上，總價成為樓盤成交的指導性因素，由于二手市場活躍區域依然在外環以內，所以追求低總價成為高房價時代二手房的重要特征，因此，最近老公房的行情不僅一直火爆而且有升溫的態勢。但隨著70/90政策效應在2009、2010年的進一步深化，位于中外環的小戶型樓盤憑借創新的小面積低總價優勢會對老公房市場產生進一步沖擊，老公房市場在未來一段時間內會逐漸降溫。

　　租金投資回報進一步下降

　　但是，大批存量房和持續走低的房產投資回報率，使剛剛有所回暖的樓市行情面臨風險。據中原地產研究中心的行業監測，主要發展商2008年銷售業績離年初制定的目標相去甚遠，預計2009年主要城市商品住宅仍將延續降價的趨勢。一手市場的降價壓力將進一步壓迫二手房價格繼續下調。從目前的情況來看，北京和深圳商品住宅存量至少需要12個月左右才能消化，一手房繼續降價的壓力仍然嚴峻。

　　另外，根據中原地產的有關統計，目前五大城市租金回報率均低于同期一年期的貸款利率，其中上海租金回報率僅3%。中原地產分析人士表示，在房價上升的階段，投資房地產可以通過價格上漲來獲取巨額回報，租金回報率顯得并不重要。而目前國內房地產正處調整階段，價格上升缺乏動力，租金回報率的高低將直接決定投資價值的大小。當租金回報率低于貸款利率時，實際投資回報率已為負值，投資價值喪失。從租金回報率來看，目前五大城市二手住宅價格下調壓力依然存在。

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