陳周錫

　　一紙商品房定價權下放企業的通知，悄然打開了萬科南京“價格門”的僵局。

　　江蘇省物價局公布，從2009年1月1日起，該省各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批，將定價權“下放”給企業，而且過去核過價但尚未銷售的普通住宅，企業也有權重新自主定價。

　　這意味著，陷入南京“價格門”僵局的萬科，有望在南京名正言順地啟用“自主定價”手段。一位南京房地產研究人士認為，在“極左”、“極右”兩端蹦極，卻始終回不到平衡線的南京房地產管理，正試圖在“利益和民生”之間找回本色。

　　10年政府指導價

　　“在之前十年時間里，南京商品房價格一直是管制的。”一位不愿具名的南京開發商葉先生說。與當地一些大型國有開發公司、民營開發企業相比，2001年進入南京房地產市場的萬科，只能算是“小字輩”。

　　南京第一家開發公司成立于1981年11月，即南京市城市建設開發(集團)有限責任公司。隨后，各個市、區又陸續成立了自己區屬的城鎮開發公司。據葉先生介紹，當時商品房價格上漲較快，1992年時南京市對此進行 “備案制”，“當時管得也比較松，就是到物價局登個記，主要查處價格違法行為。”

　　葉先生說，在1998年之前，握有政府資源的國有開發企業，順理成章獲取了大量的協議地塊，也擔負起舊城改造重任。此時，剛起步的一些民營房企，多從國企買來“二手地”，“房子賣多少價錢，主要參考國企定價，一般都符合物價部門的備案要求”。

　　在房價上漲下，市民對此意見頗大，政策在1998年發生巨大變化。

　　1998年頒布的《江蘇省商品房價格管理規定》明確規定：經濟適用房實行政府指導價或政府定價；普通住宅商品房實行政府指導價；高檔住宅商品房和非住宅商品房實行市場調節價。2002年《江蘇省定價目錄》再次明確了政府對普通住宅商品房的價格管理權。

　　按照2003年南京物價局開始執行的“南京市商品房作價辦法”，商品房作價辦法的基準價格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。其中，對于利潤的要求是 “普通住宅商品房的利潤按不超過基數的8%計算”。同時，普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%。

　　至此，南京成為東部地區唯一實行普通住宅商品房政府指導價的副省級城市。

　　葉先生介紹，上有政策下有對策，眾多南京開發商通過作厚成本價，繞開了 “政府指導價”對房價上漲的限制，“政府指導價”名存實亡。同時，在房價高漲中，土地出讓金也隨著飆漲，地方倚重土地財政的趨勢明顯，其中江寧區最為明顯。

　　轉折性的事件發生在2007年。

　　和全國其他城市一樣，2007年南京房價再度飆漲，市民對此頗有怨言。據介紹，當時一個樓盤，一天之間從3900元/平方米漲至5100元/平方米，引起南京市政府的高度關注。為平抑房價，5月份南京在 “政府指導價”基礎上，推出“一房一價”政策，卻遭到很多開發商、專家的反對，再次被指“違反市場經濟規律”。

　　也就在2007年3月，萬科光明城市花園三期開始銷售。在兩個月時間，該樓盤三期首批5幢樓已完成銷售，實際均價為8240元/平方米，已超過基準價格7360元/平方米上浮5%的限度。如不突破總價，最后兩幢小區核心大樓只能按3900元/平方米的價格銷售。

　　2008年南京樓市熱情不再，“降價促銷”成為主旋律。在房價下滑、銷售下降，土地財政難以為繼下，2008年9月南京市取消“一房一價”政策。在協商無果后，萬科光明城市花園三期這兩幢房子至今仍未能銷售。

　　定價權下放企業

　　離國務院辦公廳印發 《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》不過12天，江蘇省政府辦公廳就于2008年12月22日印發了《關于促進房地產市場健康發展的意見》(以下簡稱《意見》)。

　　次日，江蘇省物價局副局長、新聞發言人孔祥平在省政府新聞發布會上表示：“經省政府同意，我們將暫停執行普通商品房的核價要求，也就是說，從現在開始，普通商品房定價下放給企業，由企業自主決定。”

　　為了讓商品房的價格更好、更靈敏地反映市場變化，拉動內需，保障房地產市場穩定健康發展，是江蘇省暫停執行普通商品房核價的主要原因。孔祥平說，我們希望開發企業能夠加強自身的管理，嚴格控制開發成本，制定出符合市場供求變化的合理價格。

　　隨后，在江蘇省物價局公布的貫徹省《意見》的通知中明確：從2009年1月1日起，暫停執行對普通商品住房銷售前的價格審批，給企業充分的自主定價權利。并明確“已經價格部門審批過銷售價格但尚未銷售的普通商品住房，企業可根據市場需求狀況重新定價”。

　　至此，管制了10年之久的南京普通商品房政府指導價，以“暫停”的官方語氣宣告了“定價權下放企業”。

　　不過，暫停執行核價制度，并不等于放開不管。孔祥平表示，暫停普通商品房核價程序，房企可自主調整銷售價格，但開發商仍必須在售樓處明碼標價，明確公示。對于類似低于成本價賣房的企業，如違反價格法則追究相關法律責任并嚴處，如不違反價格法相關部門將不得干預。

　　巧合的是，在《意見》發布之前，針對南京恒大綠洲花園毛坯房僅售4600元/平方米、精裝房5700元/平方米，時任南京市江寧區房管局局長的周久耕聲稱，低于成本價格銷售，屬于不正當競爭，將聯合有關部門對其進行查處。后在輿論的壓力下，周久耕因“擅自對媒體發表不當言論，在社會上產生了不良影響；同時經初步調查，存在用公款購置高檔香煙的奢侈消費行為”而被免職。

　　知情人士介紹，在恒大綠洲花園周邊，也有一個萬科在建樓盤。

　　“‘周久耕案’是地方管理、土地財政的一個典型縮影。”一位南京國有房企負責人認為，恒大綠洲花園樓板價在3000元/平方米左右，其售價不到5000元/平方米，極可能存在低價銷售嫌疑。另外，面對下行的樓市，管理部門心急如焚，但與其他城市的“柔性管理”不同，南京官員采取的措施相對“偏硬”，“市長干預市場”色彩偏重。

　　據中原地產南京公司統計，2008年1-10月，南京共有49幅地塊公開拍賣，其中底價成交高達40個，流標5個，溢價成交4個；而2007年同期推地64幅，溢價成交46個，底價成交17個，流標僅為1個。同時，南京地塊出讓金總額近122億元，比2007年同期183億元下降了約33%。

　　“下放定價權是一大進步，但這僅僅只是一個開始，”南京工業大學房地產經營管理系主任吳翔華博士認為，10多年來，南京房地產管理一直在“極左”、“極右”兩端蹦極，卻始終沒有回到中間的平衡線上，這與“南京市場化程度不高，法制觀念比較淡薄”、“地方政府過于自信，對市場認識不清，直接干預價格偏多”有著直接的關系。

　　吳翔華認為，南京是連接中西部城市的橋頭堡，房地產開發戰略位置非常重要，另外南京市場比較大，城市規劃也比較好，這是吸引萬科、恒大、中海、金地等全國知名大型房企入駐的重要原因，然而，如今它們在南京的開發業績可謂一般。

　　來源：經濟觀察網

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