本報記者 田新杰

　　“預(yù)計在未來約12個月內(nèi)，華爾街始發(fā)的金融危機將繼續(xù)給眾多外資機構(gòu)帶來影響，直接表現(xiàn)為這些外資機構(gòu)總部面臨現(xiàn)金流動性不足，迫切需要出售其在海外包括中國的資產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)，回籠現(xiàn)金支援總部。”新華財經(jīng)副董事長陳松興日前指出。

　　今年以來，上海豪宅的成交量比去年增長近一倍，但其中的外籍買家比例卻在大幅下降。樓市火爆時，外資炒樓一直是推動市場的“催化劑”。

　　拐點表現(xiàn)將更為明顯

　　通過對上海官方樓市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，記者發(fā)現(xiàn)，今年前三季度商品房的總成交套數(shù)為92869套，其中本地、外地、港澳臺及外籍三類買家分別為68058套、24216套和595套。其中3萬以上豪宅的成交量為2800套，三類買家分別為1648套、937套和215套。

　　對照去年同期數(shù)據(jù)，成交總量是173232套，三類買家分別是146043套、25580套和1609套。其中3萬以上豪宅成交1304套，三類買家分別是819套、176套和289套。

　　不管是商品房總量還是豪宅成交量，港澳臺及外籍買家的下降幅度均遙遙領(lǐng)先。

　　“今年以來，外籍買家的總體購買量都在下降，其一是和去年的限外令有關(guān)，其二是全球經(jīng)濟的低迷，海外買家減少對上海樓市的購買行為。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析，外籍買家的投資由進入轉(zhuǎn)為退出，特別是境外資本集中的豪宅市場，在今年成交量比去年增加近一倍的情況下，外籍買家的量卻在大幅下降，更直接證明了外資炒樓熱度的驟降。

　　目前來看，外資機構(gòu)交易集中的寫字樓等高檔物業(yè)，正進入下行通道。

　　仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報告顯示，第三季度浦東寫字樓租金下降7%，上海寫字樓市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點。浦西雖未出現(xiàn)降幅，但是，租金增長放緩至1%以下。一方面，浦東寫字樓放量增大，另一方面，全球經(jīng)濟的低迷也致使許多企業(yè)暫緩搬遷計劃或減少租用面積，從而導(dǎo)致租金下降。

　　“目前外資在投資中國房地產(chǎn)方面，買賣雙方處于價位高點僵持的階段。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事、投資部負責(zé)人賈梁告訴本報記者，由于交易數(shù)據(jù)體現(xiàn)的滯后性，外資投資中國房地產(chǎn)的趨勢性變化在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)，可能要在4-6個月之后。

　　危機過后外資仍將卷土重來？

　　與前不久高盛預(yù)測中國房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險或?qū)⒃诘谒募径燃懊髂晟习肽觑@現(xiàn)一樣，由于外資投資中國房地產(chǎn)的項目一般從接觸、協(xié)商、盡職調(diào)查到最后成交的周期為4-6個月，因此目前第三季度的數(shù)據(jù)，體現(xiàn)的并不是目前及今后一段時間相應(yīng)市場的實時情況。

　　賈梁還表示，目前包括大摩、雷曼兄弟等遭受華爾街危機沖擊的投行，其在中國的物業(yè)確實尋求出售，但在價格方面，賣家并未表現(xiàn)出明顯的讓步意向。而買家則希望賣家在價格上大幅讓步，所以雙方目前僵持，并沒有大規(guī)模的成交出現(xiàn)。

　　仲量聯(lián)行的報告還顯示，第三季度，海外買家減少，早期投資者尋求轉(zhuǎn)手。第三季度僅有三宗外資購買交易。全球信貸市場的危機使流動資金緊縮，造成交易步伐放緩。“北美以及歐洲的資本重新審視其本土市場由于房價修正所帶來的低風(fēng)險投資機會，但這些外資仍將保持其在中國的投資。早期進入上海房地產(chǎn)市場的外資基金則開始尋找適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)出售機會，這屬于正常現(xiàn)象，因為每一個基金都有其清盤年限。”

　　陳松興也表示，外資對中國物業(yè)的投資，結(jié)束了前幾年保持的快速上漲勢頭，但這波危機過去后，中國市場依然是最有潛力的，大量的資本屆時會重新涌入中國，而且涌入的速度和總量可能更快更龐大。他判斷，未來12個月將是外資機構(gòu)難熬的調(diào)整時期。