省十一屆人大常委會第四次會議審議《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例(草案)》

　　商品房預售，不得分期分批　

　　收定金，應簽訂書面協議　　

　　商品房交付時，產權必須明確

　　屋面防滲漏，最低保修期為5年

　 昨日，省十一屆人大常委會第四次會議審議了《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例(草案)》，涉及商品房預售、按建筑面積銷售、書面定金協議等問題。

　　商品房預售，不得分期分批

　　據介紹，近年來，商品房預售中出現了不少“捂盤惜售”行為，有的房開商在取得預售許可證后并未按規定一次性將經批準預售的商品房全部拿出來銷售，而是采用分期、分批銷售的“策略”，待價而沽，逐步推高房價，違規追求利潤最大化，違背了國家設立“商品房預售”制度的目的和相關限制性規定。因此，《條例(草案)》提出，房地產開發企業應當自取得商品房預售許可證之日起10日內將批準預售的房屋同時公開銷售，如實公布銷售情況，不得分期分批銷售。違反該規定，由縣級以上人民政府房地產主管部門給予警告，并處5萬元以上10萬元以下罰款。

　　按建筑面積銷售有望終結

　　據了解，商品房銷售有按建筑面積、按套內建筑面積、按套(單元)計價結算三種銷售方式。按套內建筑面積和按套(單元)計價結算兩種方式對面積測算的要求相對簡單，普通消費者容易掌握，不易產生面積測算糾紛。而按建筑面積銷售，因“分攤的共有建筑面積”的測算具有較強的專業性，普通消費者很難掌握，導致房地產開發企業與購房人之間極易產生房屋公攤面積糾紛。我省鄰近的重慶市自實行商品房銷售按照套內建筑面積或者按套計價結算制度后，商品房公攤面積糾紛的投訴為零，社會效果極好。借鑒重慶市的做法，《條例(草案)》提出，商品房應當按套內建筑面積或者按套(單元)計價結算銷售。商品房產權登記面積按照國家規定的房產測量規范確定。

　　收定金，應簽訂書面協議

　　據介紹，有的房地產開發企業和房地產經紀機構在銷售商品房時，時常會利用購房人法律知識的不足，模糊“定金”、“訂金”及“預付款”的法律效力差異，在以“訂金”及“預付款”名義收取購房人的錢款時出具的卻是“定金”協議，損害了購房人的合法權益。另外，實踐中“定金”協議的形式和內容由于缺乏相應的法律規范，隨意性極大，有的房地產開發企業和房地產經紀機構甚至以收款收據作為定金協議，雙方的權利、義務缺乏相應約定或約定不明確，極易導致糾紛。對此，《條例(草案)》提出，房地產開發企業和房地產經紀機構收取買受人繳納的定金，應當與買受人簽訂書面定金協議。定金協議應當明示定金的法律后果、所購房屋的基本情況以及可能增加買受人義務、限制買受人權利的其他內容。推行商品房買賣定金協議示范文本。

　　商品房交付時，產權必須明確

　　《條例(草案)》提出，商品房的銷售面積由具有房產測繪資質的機構測量確定。房屋登記部門不得指定房產測繪機構，不得拒絕接收符合測量規范的房產測繪結果。

　　商品房交付使用，應當符合下列條件：(一)房地產開發項目經竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉規劃等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經房地產主管部門備案。(二)房地產開發項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規定的投入使用條件，已經明確產權、管理權，并且以書面形式明確管理責任。

　　屋面防滲漏，最低保修期為5年

　　《條例(草案)》提出，在正常使用條件下，房地產開發項目有關設施、設備的最低保修期限為：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，最低保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；(三)供熱與供冷系統，最低保修期限為2個采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。保修期從房地產開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶之日起計算。