本報(bào)記者 賈玉寶

　　9月5日前后，是深圳各家商業(yè)銀行向深圳銀監(jiān)局提交房貸壓力測(cè)試報(bào)告的日子。

　　房貸壓力測(cè)試就是在房?jī)r(jià)下跌、利率上升等因素影響下，分析銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。如果說(shuō)深圳銀監(jiān)局7月底公布的0.79%的深圳整體房貸不良率，只是給金融市場(chǎng)打了一針鎮(zhèn)定劑的話(huà)，那么，壓力測(cè)試的最終結(jié)果將是考驗(yàn)商業(yè)銀行集體抗風(fēng)險(xiǎn)能力的風(fēng)向標(biāo)。

　　參加房貸壓力測(cè)試的某第三方公司給出的結(jié)論是，風(fēng)險(xiǎn)主要集中在2007年下半年發(fā)放的房貸，風(fēng)險(xiǎn)主要分布在深圳關(guān)外和南山區(qū)房?jī)r(jià)跌幅較大的區(qū)域。目前來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有想象的那么嚴(yán)重，但由于調(diào)控尚未結(jié)束，真正的大考最早是在本年底，并可能延續(xù)到明年。

　　三大區(qū)間測(cè)試壓力

　　深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌，在斷供流言的助推之下，不僅淹沒(méi)了商業(yè)銀行的市場(chǎng)狂想，還令所有的局中人驚出了一身冷汗。

　　7月下旬，銀監(jiān)會(huì)調(diào)研組造訪(fǎng)深圳。隨后，深圳銀監(jiān)局于7月25日公布了深圳房貸上半年不良率僅為0.79%。但這并不意味著系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的排除，依然需要更具體的分析。

　　隨后的8月20日，深圳銀監(jiān)局正式向各家商業(yè)銀行發(fā)文，要求做房貸壓力測(cè)試，盤(pán)查每筆房貸的風(fēng)險(xiǎn)，最后測(cè)算整體房貸的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。發(fā)文要求9月5日前上報(bào)壓力測(cè)試結(jié)果。

　　作為第三方主要承接深圳商業(yè)銀行壓力測(cè)試的，是深圳市國(guó)策資產(chǎn)評(píng)估有限公司(下稱(chēng)“國(guó)策公司”)、深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司(下稱(chēng)“世聯(lián)公司”)。國(guó)策公司承接了廣發(fā)行、深發(fā)展、興業(yè)銀行的壓力測(cè)試，世聯(lián)公司則承接了招行和其他股份制銀行的項(xiàng)目，四大行多傾向于自行做壓力測(cè)試。來(lái)自國(guó)策公司、世聯(lián)公司的信息稱(chēng)，大多數(shù)壓力測(cè)試已經(jīng)做完。

　　某第三方壓力測(cè)試人士稱(chēng)，壓力測(cè)試有兩種類(lèi)型，一是自上而下，偏好于宏觀(guān)數(shù)據(jù)分析和大勢(shì)把握；二是自下而上，逐筆進(jìn)行壓力測(cè)試，進(jìn)而匯總為整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力判斷。而深圳做的就是自下而上。

　　該人士續(xù)稱(chēng)，按照深圳銀監(jiān)局的要求，進(jìn)行壓力測(cè)試時(shí)，引入了房?jī)r(jià)下跌(市場(chǎng)面)、利率上升(政策面)兩大因素，其中，房?jī)r(jià)下跌分為10%、20%、30%三個(gè)區(qū)間，利率上升分為54個(gè)基點(diǎn)、108個(gè)基點(diǎn)、162個(gè)基點(diǎn)三個(gè)區(qū)間(相對(duì)于2007年“9·27”房貸新政時(shí)期利率)。其間，房?jī)r(jià)下跌10%、利率上升54個(gè)基點(diǎn)內(nèi)的為輕度風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)下跌20%、利率上升108個(gè)基點(diǎn)內(nèi)的為中度風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)下跌30%、利率上升108個(gè)基點(diǎn)為嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而會(huì)對(duì)每個(gè)區(qū)間的風(fēng)險(xiǎn)占比進(jìn)行測(cè)算。

　　盡管該人士對(duì)風(fēng)險(xiǎn)占比具體結(jié)果諱莫如深，但他稱(chēng)，目前來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有想象的那么嚴(yán)重，但由于調(diào)控尚未結(jié)束，未來(lái)態(tài)勢(shì)仍需觀(guān)望。“壓力測(cè)試的初步結(jié)論是，風(fēng)險(xiǎn)主要集中在2007年下半年發(fā)放的房貸，風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域主要分布在深圳的龍崗中心區(qū)、寶安中心區(qū)和南山區(qū)(房?jī)r(jià)跌幅較大)�！�

　　據(jù)中國(guó)人民銀行深圳市中心支行數(shù)據(jù)，2007年三季度新增房貸219.14億元，四季度新增房貸37.03億元，下半年合計(jì)新增房貸328.17億元，占全年新增比為43.56%。

　　據(jù)某股份制銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，該行委托第三方首先對(duì)2007年二、三季度房?jī)r(jià)高峰期發(fā)放的房貸進(jìn)行壓力測(cè)試，繼由第三方就每筆房貸給出公允的市場(chǎng)實(shí)際評(píng)估價(jià)(扣除交易稅費(fèi))，即房?jī)r(jià)凈值。然后使用LTV(Loan to Value)模型，用每筆房貸余額除以該筆房?jī)r(jià)凈值，得出一個(gè)壓力系數(shù)。壓力系數(shù)分為三個(gè)區(qū)間進(jìn)行分級(jí)貸后管理，即大于1的、0.8到1之間的、0.8以下的。大于1的顯然為負(fù)資產(chǎn)，0.8則為警戒線(xiàn)。

　　“對(duì)前兩個(gè)區(qū)間的，自然要全力關(guān)注，是貸后管理的重點(diǎn)�！痹撠�(fù)責(zé)人稱(chēng)，然而再對(duì)全行所有的房貸不良進(jìn)行排查后卻發(fā)現(xiàn)，僅有數(shù)筆是屬于負(fù)資產(chǎn)情況。“顯然，壓力測(cè)試發(fā)現(xiàn)的結(jié)果與原來(lái)的擔(dān)心大相徑庭，負(fù)資產(chǎn)和不良并不是正相關(guān)關(guān)系，也就是說(shuō)，個(gè)貸不良的產(chǎn)生并不是由于負(fù)資產(chǎn)的出現(xiàn)。”

　　不良貸款監(jiān)控四類(lèi)人

　　前述股份制銀行深圳分行負(fù)責(zé)人稱(chēng)，該行還對(duì)所有不良貸款進(jìn)行逐筆分析，試圖發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生不良的深層原因。按照客戶(hù)工作單位性質(zhì)、戶(hù)籍、學(xué)歷和申貸當(dāng)期是否首套房來(lái)看，服務(wù)于民營(yíng)企業(yè)、非深戶(hù)、學(xué)歷在大專(zhuān)(含)以下、非首套房貸的客戶(hù)居多，占不良比例分別為67%、52%、45%、68%。

　　該行報(bào)告稱(chēng)，該類(lèi)型客戶(hù)在收入的絕對(duì)值及穩(wěn)定性、信用意識(shí)及個(gè)人負(fù)債方面相對(duì)弱勢(shì)，容易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)資產(chǎn)并不可怕，關(guān)鍵是供款能力的下降。

　　繼而針對(duì)不良房貸的處理，也是各家商業(yè)銀行的工作重點(diǎn)。

　　“應(yīng)當(dāng)借鑒香港同業(yè)的做法�！迸d業(yè)銀行深圳分行零售業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人稱(chēng)，實(shí)際上，香港在東南亞金融風(fēng)暴后房?jī)r(jià)從1997年連續(xù)6年下跌，跌幅達(dá)70%，最高出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)共計(jì)10萬(wàn)宗，雖然負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)已占到按揭總數(shù)22%，不良比率僅在2003年達(dá)到1.59%的峰值。而且，經(jīng)過(guò)幾年的風(fēng)險(xiǎn)化解，截至2008年初，香港個(gè)人住房貸款不良率又下降至0.09%的歷史最好水平。從香港的情況可以看出，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)日常生活基本保障品，對(duì)借款人基本生活有牽制作用。

　　該人士續(xù)稱(chēng)，因此，盡管因宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)變化導(dǎo)致眾多借款人無(wú)力還貸或還貸能力減弱，但通過(guò)較好的借貸重組方案，如延期還款、延長(zhǎng)還款期限等手段，很多借款人還是歸還了銀行貸款本息，并保有了房屋，銀行的損失也相應(yīng)減少�！爸灰�銀行加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，制定良好的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，房?jī)r(jià)下跌與負(fù)資產(chǎn)的出現(xiàn)并不可怕”。

　　譬如，廣發(fā)行深圳分行今年上半年個(gè)貸不良率逐步降低。

　　盡管如此，不少商業(yè)銀行年初以來(lái)，還是審慎地選擇了房貸大瘦身。截至2008年7月末，在深圳區(qū)域，華夏銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)行、平安銀行、招商銀行、民生銀行、深發(fā)展、興業(yè)銀行、工商銀行9家銀行的個(gè)貸均為負(fù)增長(zhǎng)，分別較年初減少0.26億元、1.01億元、2.09億元、6.34億元、8.73億元、11.05億元、11.54億元、11.73億元、24.60億元。

　　截至2008年7月末，深圳中資銀行中長(zhǎng)期個(gè)貸較年初僅增加22.01億元，尚不及去年一個(gè)月的增額，而短期個(gè)貸還較年初減少21.40億元，兩項(xiàng)相加后的總個(gè)貸增額僅為0.61億元。

　　“在房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的環(huán)境下，做多少房貸已不重要�？傂械目己梭w系在去年底已調(diào)整，將原來(lái)的剛性的指令性計(jì)劃變成今年彈性的指導(dǎo)性計(jì)劃，并不納入績(jī)效考核�！蹦彻煞葜沏y行深圳分行人士稱(chēng)，“當(dāng)然，在目前深圳房?jī)r(jià)已下跌30%后，已擠掉了市場(chǎng)投機(jī)的泡抹，現(xiàn)在的購(gòu)房者基本都是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，不是自住客就是長(zhǎng)線(xiàn)投資者，未來(lái)房?jī)r(jià)即使再下跌，他們的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也很微小。我們要重點(diǎn)拓展交易類(lèi)的個(gè)人貸款，目前是時(shí)候了�！�