“斷供”非最佳止損方法

　　業內人士提醒：斷供造成的隱形負資產不可估量

　　過去一年多來，深圳房價起起落落的變化備受社會關注，近一年內20%-35%的房價跌幅引發了人們對借款人“斷供”問題的擔憂。針對沸沸揚揚的“深圳出現斷供潮”說法，深圳銀監局上周末公開表示，根據日常監測，深圳并未出現“斷供潮”，個人房貸不良貸款率僅為0.79%。業內人士認為，“斷供”非最佳止損方法。對于普通老百姓和投資者，應該先算好一筆賬，對“斷供”一說的來源始末有一個全面的分析和了解，才能真正合理地保護自己的利益。

　　斷供造成隱形負資產

　　目前，深圳出現的斷供案例都是因為房價下跌導致負資產引發的(另一種引發斷供的主要原因是連續加息或借款人個人收入下降導致還款能力不足)。比如，一個房產以100萬元買入，目前尚欠銀行貸款75萬元，但房產當前的市場價格下跌到了只有60萬元，于是業主斷供。

　　光大銀行零售部劉寧輝在接受記者采訪時表示，在負資產的條件下，斷供放棄原有房產，轉而按現有市價買入同樣的房產，表面看似乎獲得了可觀的“收益”，而由此造成的隱形負資產卻不可估量。

　　首先，斷供意味著購房者已經付出的首期房款和前期月供歸還的貸款全部成為現實損失，再也無法收回；其次，斷供并不意味著借款者就此擺脫了銀行的債務，拍賣款要首先用于抵付律師費、拍賣費等中間費用，如果銀行所得仍不足以歸還貸款余額，銀行保有追索權，斷供者資產隨時有可能被判用于償付所拖欠的貸款余額及高額罰息；最后，斷供信息會作為不良記錄記入信用檔案，斷供者再次向銀行貸款購房幾乎沒有可能，而且未來在求職、出國、租房、買保險、辦信用卡等生活方面，都可能遇到意想不到的麻煩。

　　斷供真的合算嗎

　　撇開上述這些潛在影響不說，單從經濟的角度看，斷供真的合算嗎？答案也是未必。

　　假如把購房當作買入一項固定資產，即使對于購房自住者來說，也應該將市場租金作為該固定資產的收益納入考慮，換言之，真實的月供負擔僅僅是月供額減去月租金。

　　一般情況下，貸款期限是20-30年，在我國房屋的產權是70年。作為一項長期投資，在不考慮房屋價值波動的條件下，購房的總收益就是70年的房租總和減去約2成的首期和20-30年的月供。銀行相關人員曾以一套基本可以租抵供的房產做過簡單測算，其總收益達到了約900%。因此，理財專家建議，購房者應該考慮以下幾個方面：其一，購房應視作家庭理財及個人養老保障的長期投資，其收益實現主要集中在銀行貸款歸還之后；其二，在購房的幾十年的時間里，房價總會是上下波動的，房價不應該是持有房產過程中過于關注的因素；其三，大部分情況下，月供額都是在購房前經自己估量過、屬于可承受范圍內，在還款能力足夠的情況下，借款人更是要慎言“斷供”。

　　專家提醒，對每一個參與在房市的個體而言，全面了解“斷供”的各種相關因素，謹慎地做出判斷和選擇，不要為關于“斷供”的種種似是而非的傳言所誤導，保護好自己的社會信用和長遠利益，這才是最重要的。

　　名詞解釋

　　斷供

　　所謂“斷供”，就是按揭買房者中斷向銀行的月供，不再歸還按揭貸款。銀行在借款人達到“連續三個月或累計六個月”未正常還款的違約條件時，便可以通過拍賣等方式處置抵押房產，以收回貸款。

　　各方反應

　　深圳銀監局：房貸斷供潮未出現

　　深圳銀監局26日公布的數據顯示：截至今年6月底，深圳各中資商業銀行的個人住房貸款余額共2200億元，其中不良貸款余額13.83億元，比年初減少0.73億元，不良貸款率為0.63%，比年初下降了0.02%。銀監部門表示，銀行不良貸款率達到15%，才是一個危險線，個人房貸還處于比較安全的水平。外界傳言的深圳房貸“斷供潮”并不存在。

　　深圳銀行：嚴守甚至提高房貸標準

　　在斷供現象受到廣泛關注后，目前深圳銀行普遍嚴守相關房貸標準，有的銀行甚至略提高深圳地區的房貸標準。不少銀行稱，在風險加大之際，他們的辦法是通過精選客戶來控制風險，通過提高首付比例等方式提高資質略差的客戶的貸款門檻后，將提高這部分客戶違約成本，從而降低貸款風險。最后能貸到多少錢還要看銀行指定的評估公司對房產價格的評估結果，而不是依據成交價格。

　　深圳炒房者：有還款壓力不輕言斷供

　　目前深圳的房價已經比去年10月份下降了三成多，業主負資產的情況有所增多。據深圳某炒房者透露，部分炒家每月至少要還銀行40多萬元，這些人還款壓力確實挺大。如果斷供，會有信用風險和其他一系列麻煩，因而不會輕言斷供；如果不斷供，每個月要還銀行大量貸款，出租也有困難，有些投資的朋友甚至考慮先拿出手頭的房子租給物流公司當倉庫。在深圳樓市的博弈中，長期處于下風的買家開始顯強勢，市場至少回到了2004年底、2005年初的樣子。(宋宋 秋寧)