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深圳時斷時續供樓炒房者增加 價格再下降就斷供
本報記者 徐廣蓉
深圳房價持續下滑，斷供暗潮涌動。
深圳市國土資源與房產管理局的《2008年上半年深圳房地產市場發展形勢分析報告》，顯示深圳房價領跌全國，6月份新建商品住宅均價每平方米11159元/㎡，比去年10月份的高峰下跌36%，已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當于1997-1998年間的水平。
“斷供只是個別樓盤出現的現象，整體上斷供情況并不嚴重，”深圳市銀監局的一位官員接受本報采訪時表示。至于情況是否會惡化，他表示，這還要看深圳房價的走勢。
斷供只是冰山一角。根據深圳銀行業內人士估算，由于房價暴跌，2007年9月、10月和2008年3月時間段成交的一、二手房風險資產，以一手房兩成首付，二手房三成首付計算，對應的銀行貸款規模分別達71.47億元和123.62億元。
銀行最為擔心的是房價下跌引起更為嚴重的企業貸款不良率上升，開發信貸進一步緊縮。
誰之過？
沸沸揚揚的“斷供門”中，頻頻上鏡的是布吉的英郡年華、東角頭的半島城邦、澳城、泰華陽光海以及碧水龍庭，南海玫瑰園等項目，曝光的已斷供或宣布即將要斷供的業主約為150多名。
然而大部分上鏡的業主們，并未顯示其資產狀況極度惡化，需要申請破產，他們的主要理由還是“房價下跌，房子成為負資產。”這種違約被銀行認為是“理性違約”，違約的邊界為房價下跌30%，并且以投資客為主。
“自住型的業主在購房時，已經計算了其按揭需要的支出，所以對房價變動的承受力比投資客戶強，對價格下降也不是那么敏感；而炒樓者的心態是賺取差價，所以供樓時間一般不超過一年，對自己的經濟能力估計不足，并且其主要目的是房價上升，成為負資產之后就會選擇理性斷供。”農業銀行深圳分行一家支行的行長分析認為。
有人在網上發文，提出潛在的斷供資產規模已經上千億。對此，上述農行人士反駁說，深圳各大商業銀行總的貸款額去年為2200億元，斷供主要集中在7-10月成交的人群，7-10月成交量并沒有達到全年的一半，再排除自住型購買，過千億之說并不能站住腳。
眾多出現斷供的樓盤，大都存在一些相似特征，首先是開發商前期盲目定價，英郡年華項目最高時價格達到了13000元/㎡，而目前價格為6888元/㎡，降價幅度達47%，甚至開發商承諾送裝修，家私家電，每十戶送一部車。
據記者調查統計，超過危險邊界，降價幅度超過30%的樓盤主要分布在寶安、龍崗兩區，其中有的項目降價幅度達40%，如金泓凱旋城二期，另還有金海華府降價幅度在27%-33%之間，富通城四期降價37%，中海西岸華府32%，珠江旭景佳園30%，龍城國際二期30%。關內的項目調整幅度較小，但南山、鹽田也有降價近30%的樓盤。
“斷供者多集中在這些區域，也是因為去年7-10月樓價頂峰時期，成交主要集中在這些區域。”上述農行人士表示，這一時期購房的客戶都已被銀行列為重點檢測對象。
另一些樓盤則因為炒家盛行，如半島城邦，2006年2月開盤，4天售罄，開盤均價12000元/㎡到13000元/㎡，一年后由于“西部通道”概念，被炒高至二手成交均價接近3萬元，最高價樓王的掛盤價格達到5萬元，甚至高于隔海相望的香港屯門。而目前該項目的入住率仍然不高，僅小戶型產品較為充實。
銀行也難辭其咎。2006、2007年時銀行積極爭奪個貸市場占有率，放貸時虛高評估，甚至還存在零首付、開發商墊資首付的極端案例，并且對貸款人的收入也審查不嚴。英郡年華的業主李小姐表示，她僅付了6萬元，就購買了成交價為102萬元的房子，開發商墊付另外一成，而跟她一起斷供的業主也是同樣情況。
這一切為今日的難以為繼埋下了伏筆。
風險敞口有多大？
斷供已經出現，而“斷斷續續地供”則更是在不斷增加。
本報記者分別詢問深圳市銀監局以及中行、農行、建行的部分人士。他們解釋說，銀行將貸款的信用評級分為五級：正常、關注、次級、可疑、損失，后三種被計入不良率，而銀行確認斷供需要六個月，在停止月供90天以后發出催款通知，調整評級至關注，再三個月后定為不良。
如此，銀行的不良率表現在帳面上需要歷時半年，即目前不會在帳面上顯示。
一些熟悉銀行規則的投資客采取“斷斷續續”的供樓方式，供一個月，停兩個月，既保住物業，同時也觀望市場，如果價格繼續下行，則可能真正斷供。
此外，據人民銀行深圳中心支行的數據，一季度深圳全市個人住房不良貸款余額比去年末增加了0.81億元，不良率0.58%。
今年一季度《深圳個人住房貸款質量統計表》中，逾期3個月以上6個月以下(含6個月)的個人住房不良貸款增加最多，比上年末增加0.73億元。 值得關注的是，如果分析逾期貸款為1年以下(含1年)的余額，可以得出2008年第一季度的余額為7.86億，較2007年第四季度的6.6億增加1.14億，當中且不包括2008年一季度已經處置完的不良資產。
保守測算風險敞口，根據國土局公布的6月份房價為11159元/平方米，基本與5月份的11014元/平方米持平。因此，以11000元/平方米是房價的底部進行側算。
以房價下跌三成落入11000元/平方米價格區間之下，判斷銀行風險資產規模的大小，計算表明，成交均價在15857元/平方米之上的商品住宅，屬于銀行應該關注的高風險資產。從房價走勢來看，該價位大致集中于2007年9月、10月和2008年3月的時間段成交的房產。
這三個月估算的一手房風險資產成交面積為52.90萬平方米，二手房風險資產的成交面積為104.40萬平方米。以一手房兩成首付、二手房三成首付計算，對應的銀行貸款規模分別為71.47億元和123.62億元。
再對上述資產的違約情況進行敏感性分析，假定一手房以自住需求為主，違約率為20%；二手房以投資需求為主，違約率分別設定為50%和80%。計算結果表明，兩種情況對應的壞賬資產大致分別為76.10億元和113.20億元。
根據中國人民銀行深圳中心支行3月份數據，全市住房按揭貸款不良余額為13.85億元，預計上半年末為15億元左右。該行判斷全年成交規模大致在350萬平方米，貸款投放約320億元，正常還款及提前還款大致在150～200億元，年底住房按揭貸款余額大致為2600億元。因此，可能的不良余額分別為90億元和127億元，對應的不良率則為3.46%和4.88%。
而正常年份，不良率應該處于0.5%左右。
此測算僅限于以目前11000元/㎡價格為底價，如果價格一再走低下調，那么敞口會成倍增長。
“‘破萬’指日可待，未來深圳平均房價還是要繼續往下走。”卓越地產副總鄔風柏分析認為， 關外的房子還有降價空間。第一，“一小時生活圈”是投資趨勢，不是剛性需求，所以在投資客集體退市的情況下，關外樓盤的銷量就大大縮減了，加上新盤供應量大，自然要打價格戰；第二，房貸緊縮對關外需求的抑制更大，因為越是大戶型、高價房，買房的越少按揭，估計不到50%的比例，而寶安、龍崗一般都達到90%的按揭率，自然會更受政策的影響。
如果以10000元/平方米的房價底部，對應的理性違約臨界點為購房價不低于約14000元/平方米，對應的成交集中擴大至2007年5月～2008年2月的房價區間。
上述房價風險區域對應10個月周期，成交為963.71萬平方米，成交金額為1455.55億元。敏感性分析表明，斷供可能導致的不良率區間為8%～12%。
主動防御
為防止斷供的大面積擴散，銀行開始了主動防御。
“加緊催收，鎖定高位客戶以及高危項目。”農行上述管理人士表示，去年7-10月的成交客戶已經被高度關注，還有一些手中多套房的炒樓者也被列入關注名單，而一些高價項目，過去漲價，或者現在降價過快的項目都被“緊盯防守”。
斷供的情況并不是唯一的可怕，潛在的企業貸款風險更為困擾。
“PPI連續四個月超過CPI，公司貸款的風險當然更大，”農行分行信貸人員表示，“雖然目前尚未有不還的現象，但是拖延的現象開始增加。”
對此，銀行也開始了主動風險管理。
農行人士表示，開始了對企業的資產徹查和還款能力的評估。
對可能出現不良的企業銀行會采取各種方法，一是追加抵押物，覆蓋貸款風險；二是以讓利為條件，要求企業加快還款；三是主動壓縮規模，降低額度等。
“實在不行就只能夠增加計提壞賬準備，這樣就會攤薄利潤，影響銀行的業績。”銀行工作人員表示。（來源：21世紀經濟報道）
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