熱錢涌入唱漲房價引爭議

　　昨日，北大教授徐滇慶堅稱，因為“熱錢涌入，在流動性嚴重過剩的情況下，金融危機正在我們四周徘徊”。究竟目前深圳樓市的真實情況如何？有何樓市風險？對普通老百姓的購房行動將有何影響？記者走訪深圳地產界資深人士、專家學者，大家對深圳樓價暴漲的預測說法不一，對深圳樓市的風險各有看法。

　　文/本報記者　劉暢

　　深圳樓市并未真正“回暖”

　　對于目前深圳樓市是否存在風險這個問題，王鋒認為，目前深圳樓市的“風險程度很低”。國家和深圳市相繼出臺的對投資投機行為系列調控措施，為穩定深圳房地產市場奠定了較好的基礎。目前，深圳需要加強的是對短期投機行為的監控，而最需要解決的是對沒有住房的老百姓落實住房保障問題。他認為，目前深圳樓市已處于深度調整期，適合有自住需求的老百姓購房入市，目前老百姓買房風險低。

　　不過，深圳樓市還存在另一種風險，就是如果沒有交易，房價繼續下滑，預計銀行不良貸款率將上升，這對銀行來說反而是較大的風險。他認為，刺激消費、促進經濟，才是降低深圳樓市風險的好辦法。另外，對于目前網絡風傳的“深圳千億房貸斷供”的說法，王鋒直言“深圳樓市斷供情況不嚴重”，目前在深圳擁有兩套以上住房的人占人口總數的比例仍然較低。

　　王鋒指出，國家提出的樓市“90/70”政策(即90平方米以下的戶型占開發樓盤總面積的70%)從短期來看是穩定房價，從長期來看則是穩定市場，保證“居者有其屋”。他認為，對收入處于“夾心層”的社會階層人士的住房支持在目前的基礎上還可以進一步加強，如在目前控制首付比例和利率水平的同時，降低交易稅費，少收營業稅、契稅等，從而進一步降低中產階級購買商品住房首付款和供房款的壓力，真正實現可以“買得起房，住得起房”。

　　他表示，對于防范風險、調控樓市，政府部門是大有可為的。不過，目前深圳樓市并未真正回暖，再言進一步調控為時過早。只有在“深圳商品房交易量連續多個月明顯上升”的情況出現后，才是深圳樓市真正回暖，到那時需要再進一步考慮對深圳樓市新一輪的監控與調整。

　　境外“熱錢”大舉入深　難！

　　李耀智指出，2007年7月以前，深圳樓市暴漲是因為短時間內有港、澳等多地投資客蜂擁而入導致樓價快速抬升。隨后深圳市國土部門出臺限制境外資金買樓的政策，規定境外人士在深圳只能購買一套自住的房屋。而國家提高第二套房首付比例及貸款利率的“緊縮銀根”政策緊隨其后，大量投資客紛紛撤出深圳市場引發了從去年7月至今的第一輪降價風潮。而因為已有了限制境外資金買樓的政策，境外“熱錢”想要再大舉進軍深圳的可能性是較小的。目前深圳商品房均價較2007年高峰時期銳減了30%，但較2006年同期仍處相對高位。

　　他表示，今年6月以來，隨著國際油價、原材料價格上升，世界經濟形勢已出現了細微變化。受到國內外產業形勢的影響，目前深圳樓市也出現了新變化，如深圳商品房空置率正慢慢上升。從供應來看，今年深圳特區內有新盤開盤價已跌破了1萬元/平方米。受政策影響，目前房地產商從銀行獲得資金的渠道收窄，只好加速降價賣樓以回籠資金。據中原地產監測，之前一直硬頂著不降價的開發商也快扛不住了，因此他預計今年下半年深圳樓市還將會有第二輪降價潮。

　　“心理恐慌”會延長觀望時間

　　另外，與美國次貸危機爆發沒有抵押產品可賣不同，深圳樓市房貸部分斷供后銀行仍可將抵押的房產進行拍賣以回收資金，據其了解目前深圳房貸斷供的情況并不明顯。而他目前最擔心的是，深圳購房者不是沒錢買房，而是發現房價“越買越降”后產生買房的“心理恐慌”導致觀望氣氛長時間持續，樓市交易量下降，這對深圳樓市才是最致命的。

　　城市連線

　　“熱錢”難對二三線

　　城市樓市產生直接影響

　　佛山市房協市場研究專業委員會主任駱儀克：徐教授所提到的國際上熱錢的涌入問題，即使進入樓市炒作，也只會集中在一些國際化的大都市，像佛山這樣的二三線城市，基本上都是以地域性消費為主，即使受到影響，也是很小的，不會對樓市產生直接的影響。

　　就佛山樓市的情況來說，大部分以自住型消費為主，有少部分是投資行為，投機的成分本身就很少。但是因為樓市有一個傳導性的作用，國際化的大都市的房地產市場對于其他城市的房地產市場，還是會起到一個示范和引導的作用。

　　“房價瘋狂上漲也是從一些國際化的大城市開始，然后蔓延到各個城市的，所以我們還是要對此保持警惕。正因為經歷過前次的瘋狂上漲，無論是開發商還是消費者，都更加理性冷靜，相信不會那么容易產生狂熱的情緒。”駱儀克說。(歐陽媚峰)

　　PK

　　王鋒

　　深圳市房地產研究中心主任

　　挺徐派

　　他贊同徐滇慶教授提出的大量熱錢涌入有可能沖入樓市，造成我國一線城市樓價暴漲的風險。這主要是因為目前沒有人能清楚知道“熱錢”究竟有多少、在哪里，準備干什么，正因為不清楚，所以說存在風險，值得保持警惕。

　　反徐派

　　李耀智

　　中原地產深圳地區總經理

　　他明確反對徐滇慶“唱漲深圳房價”的觀點，他認為今年下半年深圳房價不會漲，甚至有可能發生第二輪降價風潮，深圳樓市未來情況并不樂觀。