深圳房?jī)r(jià)持續(xù)走低：負(fù)資產(chǎn)擔(dān)憂下的博弈邏輯

　　本報(bào)記者 黃磊 見習(xí)記者 魏竣韜

　　憂慮？揣測(cè)？緊張？期待？

　　復(fù)雜的情緒交雜在一起，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者們正在這個(gè)曾經(jīng)火爆的市場(chǎng)上，懷揣著各自的利益觀望。

　　深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入下行管道。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2007年10月，深圳新房?jī)r(jià)格抵達(dá)17350元/平方米的峰值。而在2008年5月份，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)回落到12815元。跌幅接近28%。

　　一旦這個(gè)跌幅超過30%，就意味著那些首付3成的買家已經(jīng)徹底虧掉了自己的首付款，銀行的欠貸已經(jīng)高出了手中這套房產(chǎn)的市值，房子成了他們的“負(fù)資產(chǎn)”。

　　“實(shí)際情況更糟，因?yàn)橘?gòu)房者在高峰購(gòu)房，兩方稅費(fèi)要負(fù)擔(dān)接近10%-15%，這就是說(shuō)根本不用跌到30%，只要跌到20%，就已經(jīng)供不如斷。”深圳南山區(qū)某地產(chǎn)中介直言。

　　房地產(chǎn)商、銀行、投資客、自住買家在觀望的同時(shí)，還在暗中角力——

　　“我們已經(jīng)有專門的人來(lái)分析去年年中6個(gè)月(3月-9月)期間所放貸款的質(zhì)量問題。”一位不愿透露姓名的商業(yè)銀行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，他所在的銀行在深圳一年來(lái)的房貸放貸量位居商業(yè)銀行前列，而去年年中的這6個(gè)月正是深圳房?jī)r(jià)的“波峰”。

　　“地產(chǎn)行業(yè)期待的政策響應(yīng)，大部分集中于‘首付比例’和‘第二套放貸’的放松。”3日，滿堂紅地產(chǎn)研究部總監(jiān)龍斌告訴本報(bào)記者：“實(shí)際上，負(fù)資產(chǎn)和斷供可能在個(gè)別地區(qū)個(gè)別地出現(xiàn)，但還沒有成為普遍現(xiàn)象。”

　　政策PK市場(chǎng)

　　上述南山區(qū)中介指出了另外一個(gè)可能性，“炒家手中的負(fù)資產(chǎn)已經(jīng)成為事實(shí)，斷供可能會(huì)影響銀行的信用記錄，為今后投資消費(fèi)帶來(lái)麻煩，更多的人在期待政策性的救市來(lái)扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在樓市的頹靡。”

　　房?jī)r(jià)確實(shí)在下跌，但另一組數(shù)據(jù)顯示情況并非那么嚴(yán)峻。深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布的住宅商品房房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示， 2007年10月份，寶安區(qū)達(dá)到13329元，龍崗區(qū)10335元。去年四季度以后，深圳普通商品房交易均價(jià)經(jīng)歷了三次下降。2008年7月2日，該局網(wǎng)站發(fā)布的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)顯示，寶安區(qū)回落至12143元/平方米，龍崗區(qū)下降到10119元/平方米。

　　“這套數(shù)據(jù)，得出的降幅也就在8%以內(nèi)。”有接近該局的業(yè)內(nèi)人士分析，“即使用別的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，真的達(dá)到30%的跌幅，對(duì)受損的那部分市場(chǎng)主體也不會(huì)搞‘救市政策’。”

　　“認(rèn)為負(fù)資產(chǎn)出現(xiàn)，是一種邏輯推導(dǎo)。”2日，招商證券研究發(fā)展中心投資策略分析師趙建興分析，“自住而非投資炒房的話，就不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲跌而停止月供”。

　　趙建興分析，只有投資客和炒房者是受損最嚴(yán)重的。這部分人群占去年房?jī)r(jià)頂峰時(shí)入市全部買家的比例，暫時(shí)還沒有有效的方法能夠統(tǒng)計(jì)得到。

　　實(shí)際上，在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，短期內(nèi)還難以看到政策層出招的跡象。“現(xiàn)有的首付比例和第二套放貸等政策口不放松的話，市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)走跌，負(fù)資產(chǎn)等這些個(gè)別現(xiàn)象就會(huì)繼續(xù)存在下去。”龍斌判斷。

　　但是個(gè)別現(xiàn)象是否能轉(zhuǎn)化成普遍現(xiàn)象，龍斌認(rèn)為要繼續(xù)關(guān)注市場(chǎng)的走勢(shì)，而市場(chǎng)的走勢(shì)本身似乎又取決于市場(chǎng)心態(tài)。

　　銀行“緊盯”高危房貸

　　在政策和市場(chǎng)的“僵持”之下，是銀行尋求“自保”。

　　央行近日發(fā)布的《2007中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》，其中深圳區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告中明確指出，對(duì)去年4-7月發(fā)放的貸款要密切注意。因?yàn)椋�“這期間深圳樓市炒風(fēng)最盛”。

　　顯然，去年4月份以后入市的客戶，基本上已成為銀行密切關(guān)注的“高危人群”。上述銀行信貸部負(fù)責(zé)人向本報(bào)透露，近日已經(jīng)有專人針對(duì)去年房?jī)r(jià)高峰期所發(fā)放的房貸進(jìn)行“緊盯”。

　　“在我們的統(tǒng)計(jì)上，難以辨識(shí)是自住還是投資，就只能緊盯斷供情況。”該銀行人士透露，連續(xù)3期不供，我們就劃入“關(guān)注類”，連續(xù)180天斷供，就進(jìn)入不良資產(chǎn)，開始起訴，拍賣。

　　該銀行人士還指出，目前由房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的斷供超過半年的比例并不大，另外一個(gè)問題是，現(xiàn)在即使拍賣，拍賣所得也難以償還欠貸。

　　本報(bào)記者獲悉，有個(gè)別商業(yè)銀行有專員私下接觸斷供買家，說(shuō)服其繼續(xù)月供的理由主要有三：一是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看好，應(yīng)該熬過短期不景氣；二是如果拍賣房產(chǎn)難以償貸，銀行就要對(duì)客戶進(jìn)行追償，其他的資產(chǎn)也要拿過來(lái)；三是影響客戶信用。

　　另外一個(gè)在深圳出現(xiàn)的現(xiàn)象是，商業(yè)銀行的房貸放貸力度近期正在逐步加大。該人士給記者分析其中的原因，“房?jī)r(jià)下跌到目前這個(gè)位置，再放貸已經(jīng)相對(duì)安全了”。況且，這個(gè)時(shí)候加大放貸的力度，就讓不良貸款比例在擴(kuò)大總量的基礎(chǔ)上下降了。

　　開發(fā)商的沉默

　　何親新的父母隨著女兒在南山區(qū)租房住已經(jīng)有快一年的時(shí)間，一年來(lái)老兩口總是在晚飯之后，在附近的幾個(gè)樓盤散步，“見證了這一年南山的房?jī)r(jià)，就是一個(gè)‘尖錐’形。”

　　何母指著眼前的大型樓盤“城市山林”告訴記者，“去年下半年開盤的時(shí)候，3萬(wàn)一平米，好的朝向要6萬(wàn)。”

　　那個(gè)時(shí)候，城市山林的800多套房賣出了100多套。而今天，城市山林的售樓處已經(jīng)不再對(duì)外發(fā)布價(jià)格了。這其中的蹊蹺讓何母不解，“好不容易等到了降價(jià)，開放商反而一副不賣的勁頭，問不到價(jià)格了。”

　　記者從當(dāng)?shù)氐闹薪楂@得的該樓盤的估價(jià)在1萬(wàn)左右。該中介給記者解釋其中的“博弈邏輯”。

　　此前一段時(shí)間，諸多在高點(diǎn)買入房產(chǎn)的業(yè)主威脅要“斷供”。因?yàn)闃莾r(jià)持續(xù)下跌，使得這部分業(yè)主成為“負(fù)資產(chǎn)”的所有者。

　　而銀行和開發(fā)商之間有“回購(gòu)協(xié)議”。如果開發(fā)商在獲得房產(chǎn)證之前，遭到買家的斷供，開發(fā)商按照該協(xié)議就要回購(gòu)房產(chǎn)，以降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　如此一來(lái)，業(yè)主們的威脅“斷供”就讓開發(fā)商站在了刀刃之上。開發(fā)商在成交低迷的情況下，資金流本已緊張。“這個(gè)時(shí)候，因?yàn)閿喙┮�發(fā)開發(fā)商回購(gòu)，就可能最終壓垮開發(fā)商。”

　　這樣下去，已發(fā)售的樓盤們寧可不再有新的成交價(jià)放出來(lái)，否則，“屢創(chuàng)新低”的成交價(jià)就可能進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)主斷供的規(guī)模。

　　“開發(fā)商在默默地咽著苦水。”上述中介資深人士不禁感慨。