還原：曾經的“蛇吞象”樣本

　　幾經輾轉，本報記者在志成公司九亭鎮淶坊路上的知雅匯項目沿街商鋪2樓，找到了志成企業董事長鄭建祿。

　　當記者問及退訂長風地塊一事時，鄭建祿一再表示“不清楚”，并指了指其辦公桌一角的資料稱，“這個項目的規劃我們都已經完成了。”但當問起何時開工時，鄭建祿又表示，“這就猶如談戀愛，還不知道什么時候結婚。”

　　知情人士透露，志成公司曾邀請美國頂級的設計公司對長風地塊做規劃設計。

　　志成公司的工商材料顯示，該公司于2000年6月與上海市九亭經濟聯合總公司簽訂合同，獲得九亭鎮房產開發區約300畝土地的商品房開發權。而這300畝土地，便成為鄭建祿引領的志成公司在此后幾年的主要運作資產。

　　從志成公司“2004年1月~2005年7月損益情況匯總表”可以看出，2004年1月至2005年7月，志成商品銷售收入約12.22億元。而在此期間的商品銷售成本卻達到約9.65億元，再加上經營費用、商品銷售稅金及附加等支出，此期間的凈利潤約為1.15億元。

　　根據志成公司2005年度企業法人年檢報告書顯示，2005年度，志成公司資產總額約為5.3億元、負債總額約為2.95億元，凈資產總額約為1.05億元，營業額約7874.4萬元，稅后利潤約為4599萬元。

　　與此同時，由于項目逐漸完成銷售，據2006年度《企業法人年檢報告書》顯示，2006年底，志成公司資產總額約5.969億元、負債總額約1.4億元，凈資產總額約1.059億元、稅后利潤不足40萬元。

　　僅憑2006年底的1億元凈資產，卻在2007年9月拿了11億元的地塊，志成公司一度被媒體稱為“蛇吞象”的樣本。

　　調查：登記地“沒聽說過”志成

　　帶著撥開謎團的想法，本報記者來到了工商登記中所顯示的企業地址：上海市松江區泖港鎮新樂路58號。而新樂路58號，目前已是一家服裝店。

　　該服裝店老板表示，其已在該址開服裝店15年，未曾聽說過志成公司。他同時表示，在幾年前，新樂路的門牌號碼已經有所調整。

　　經多方打探，記者獲悉目前新樂路66號正是當年的新樂路58號，從外掛標志來看，目前該址已是松江區泖港鎮公路路政中隊、松江泖港市容環境協管服務社等部門。

　　新樂路66號的門衛告訴記者，這些部門早在4年前就已經遷入，在此之前是一個農業公司，但沒有聽說過有志成公司。

　　隨即，記者來到位于中興路的松江工商局浦南工商所，工作人員告訴記者，對志成公司不是很了解，從工商登記資料來看，志成公司在九亭設有一個分支機構，而這個分支機構正是鄭建祿的辦公所在地。

　　志成公司及其董事長

　　志成公司退地的消息在業界瘋傳后，引發質疑一片。人們不禁要問：志成房產究竟是怎樣的一個公司？

　　據《每日經濟新聞》獲得的企業工商資料顯示，志成公司成立于1999年6月，注冊資本為600萬元，當時的法定代表人為黃春新。2001年初，通過增資，鄭建祿入主志成公司，公司的注冊資本由原先的600萬增加到1200萬元。2001年1月12日簽訂的 “股權轉讓協議書”顯示：股權轉讓完成后，志成公司的股權結構為黃春新持有39%的股權；鄭建祿持有41%的股權；另兩位股權持有人分別持有10%的股權。此時，公司董事會決議鄭建祿出任董事長。

　　此后的2002年，鄭建祿再通過一系列的股權受讓，成為志成公司的絕對控股方，擁有公司90%的股權。而在2002年11月15日簽訂的“股權轉讓協議書”中寫道，受讓方鄭建祿同意向轉讓方支付股權轉讓金一次性買斷價1350萬元。其中現金1200萬元，“寶馬、豐田、桑塔納轎車各一輛共折合人民幣壹佰伍拾萬元”。

　　采訪中鄭建祿向本報記者表示，以后可以聊聊他的個人經歷。

　　坊間流傳的經歷是這樣的：鄭建祿起家于浙江金華，以承包建筑工程掘得第一桶金之后來到上海，并在松江成立志成企業，開發了30萬平方米的大盤“知雅匯”，另外還成立了上海贏華房地產開發有限公司開發“楓橋麗舍”，兩個項目均是住宅，而公司唯一一次商業地產投資是在杭州投資開發的“紅樓大酒店”。

　　行業分析

　　房產業仍處“蛇吞象”時代

　　上海房地產研究專家顧海波在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，雖然當前開發商的自有資金較幾年前有所增加，但不少開發商還處于“蛇吞象”的時代。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也表示，很多開發商的運作模式，都是以小博大的方式。房地產行業以小博大的倍數，幾乎是所有行業中最大的。志成公司只是浮出水面的典型個案之一。

　　融資現狀：負債率沖破70%

　　缺錢，是很多業內人士對房地產企業現狀的統一認識。房地產企業的負債率正在逐步走高。

　　中房指數研究院6月初發布的《2008年內地房地產上市TOP10研究報告》(以下簡稱“報告”)稱：滬深上市公司整體資產負債率大幅走高，部分企業短期風險值得關注。報告指出，滬深房地產上市公司資產負債率在2007年大幅上升，并于2007年底達76.49%，與上年同期相比提高了7.39個百分點，其中萬科的資產負債率從2005年末的61.0%上升至66.5%，金地從53.7%上升至71.4%。

　　上市公司：多渠道融資

　　“融資，是房地產行業的特點。”一位資深房地產專家表示。

　　五合智庫總經理鄒毅認為，對于資本雄厚、經營模式成熟的大型房地產企業來說，解決融資問題的方法較多。除銀行信貸之外，資本市場股權融資、企業債券、與專業房地產基金共同合作、發行房地產信托等都是比較常見的融資渠道。

　　今年以來，已有超過10家房地產上市公司再融資計劃獲得批準。5月以來，臥龍地產定向增發12億元的計劃獲得批準、萬科59億元的公司債也獲批、新湖中寶14億元的公司債也獲得批準。部分房地產上市公司公告確實透露出對資金的較強需求。

　　非上市公司：促銷或“賤賣上市”

　　對于非上市公司，由于融資渠道相對較窄，企業現金流相對緊張。顧海波認為，部分房地產企業很可能會走上建業地產 “賤賣上市”的道路。

　　6月6日，河南建業地產(00832，HK)正式在港交所掛牌交易，成為今年首個在香港成功上市的內地房地產企業，但還是遭到業界 “賤賣”的評論。其招股價原定為2.75至3.8港元，最終，河南建業地產卻選擇了2.75元的最終定價，融資規模縮小為13.75億元。相比其融資80億港元的計劃，融資規模大幅縮減。尹伯成則認為，除了積極融資外，開發商仍需加強銷售以促進資金回籠。