土地供應(yīng)不足　原材料價(jià)格上漲　購房需求增加

　　地價(jià)上漲房價(jià)近期很難降

　　核心提示　近日，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，今年5月，蘭州新建住房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅排全國首位。盡管僅僅是不足1個(gè)百分點(diǎn)的降幅，也讓蘭州人心頭一熱，“蘭州房價(jià)是否會像一線城市那樣，大幅下跌？”

　　對此，蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院林珂副教授分析認(rèn)為，受土地供應(yīng)、建安成本等因素影響，未來蘭州房價(jià)可能會穩(wěn)步上漲。

　　因素1　土地供應(yīng)量不足

　　高級工程師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師賀有利告訴記者，蘭州“兩山夾一川”的地形決定了土地供應(yīng)相對不足，而這是導(dǎo)致蘭州房價(jià)不斷上漲的一個(gè)主要原因。

　　去年下半年，我市共有8塊土地掛牌，6塊位于七里河區(qū)，1塊位于城關(guān)區(qū)，另1塊位于安寧區(qū)。其中，11月1日3塊土地的競拍相當(dāng)激烈，共有21家房地產(chǎn)開發(fā)公司和投資公司參與了拍賣。最終，七里河林家莊面積為122.988畝的地拍出2.86億元的高價(jià)，創(chuàng)出了甘肅省單宗土地拍賣成交的最高價(jià)；七里河北街面積為22.063畝的地拍出1.31億元，以每畝593.75萬元的價(jià)格創(chuàng)甘肅省之最。一位房地產(chǎn)開發(fā)商評價(jià)那時(shí)的地價(jià)時(shí)說：“土地價(jià)格在不斷上漲，房價(jià)豈有不漲的道理。”

　　因素2　原材料價(jià)格飛漲

　　在全球能源價(jià)格上漲的大背景下，建樓的主材鋼材、水泥、混凝土等產(chǎn)品的價(jià)格也是“日新月異”。來自省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1至5月，我省原材料價(jià)格平均上漲9.9%，漲幅為近3年以來的最高。其中，鋼材上漲23.8%。

　　另外，由于發(fā)展空間有限，2005年之后，蘭州市場已經(jīng)找不到低層住宅了，取而代之的是小高層和高層(高層的建安成本比低層樓房高一些，建安成本大約在1300元／平方米左右)。目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)多為二次開發(fā)，無論是開發(fā)商拆遷還是政府拆遷，無形中都會增加拆遷成本。

　　林珂副教授說，對于開發(fā)商而言，不可能自己承擔(dān)上漲的開發(fā)成本，“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商必然會將成本上漲計(jì)入房價(jià)中。

　　因素3　需要購房者有增無減

　　國家建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在蘭州討論樓市時(shí)曾指出，國家下一步的目標(biāo)是解決所有城鎮(zhèn)居民都有房子住和大多數(shù)人不斷改善并擁有產(chǎn)權(quán)房屋的問題。而且，在城市化進(jìn)程中，還要解決數(shù)目龐大的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的住房問題。另外，我國許多城市的現(xiàn)有房屋中，還有一半是六七十年代建的舊房子，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化，需要拆了重建。

　　陳淮認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市擴(kuò)張、舊城改造等因素都給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。

　　一位房地產(chǎn)商還說，蘭州是甘肅的省會城市，除了蘭州本地人的購房需求外，還吸引了其他地州市的購房者前來置業(yè)，而這是一個(gè)有強(qiáng)大購買力的購房團(tuán)體。

　　因素4　資金鏈條面臨考驗(yàn)

　　以前，可以說很多的房地產(chǎn)商都是用銀行的錢開發(fā)樓盤，再以預(yù)售的方式快速回籠資金。但從去年開始，國家開始大力執(zhí)行“銀根緊縮”的貨幣政策，銀行的存貸款及準(zhǔn)備金利率連續(xù)多次調(diào)高，從銀行貸款相當(dāng)困難。所以，各地樓盤忍痛打折主要是為了回籠資金。今年，全國的房地產(chǎn)市場將面臨一次更大的挑戰(zhàn)，而這個(gè)挑戰(zhàn)也是蘭州房地產(chǎn)商要面對的問題。

　　林珂教授分析說，現(xiàn)在，由于能源價(jià)格上漲，下游產(chǎn)品所涉及到的企業(yè)都面臨資金問題，例如水泥企業(yè)買煤要現(xiàn)金，混凝土生產(chǎn)企業(yè)買水泥必然也要現(xiàn)金。環(huán)環(huán)相扣之下，處在更下游的房地產(chǎn)則需要更多的周轉(zhuǎn)資金。“一些小的房地產(chǎn)企業(yè)如果資金鏈條一斷，結(jié)果只能是‘崩盤’。”

　　專家預(yù)測

　　房價(jià)很難降下來

　　為什么全國房價(jià)下跌時(shí)，蘭州不會跟進(jìn)？“從蘭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、人均收入看，蘭州房價(jià)相對偏高，今年以來，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢和全國房價(jià)宏觀調(diào)控影響背景下，蘭州房價(jià)走入穩(wěn)中趨降。”高級工程師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師賀有利這樣說。

　　林珂副教授認(rèn)為，綜合分析蘭州地理環(huán)境和土地供應(yīng)，蘭州房價(jià)不可能快速回落，受地理環(huán)境影響，客觀地講，蘭州房價(jià)很難降下來，未來房價(jià)只會趨于平緩，穩(wěn)步上漲。