早報記者 劉秀浩 發自海南博鰲

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在2008博鰲房地產論壇上一份房地產金融報告顯示，銷售量萎縮成為今年房地產市場面臨的主要困境。深圳房地產市場的調整并沒有結束，反而有向全國蔓延的趨勢。從目前各地的情況來看，由于銷售回款的大幅度減少，以目前的開發節奏而論，開發商將出現4000-5000億的資金缺口。這種情況足以使20家大型房地產開發企業陷入困境。

　　鐘偉指出，本輪從深圳引發的市場萎縮并帶來房產價格調整的現象并未結束，而有全國化蔓延的趨勢。

　　今年前4月以來，全國房地產市場出現了明顯的銷售萎縮。數據顯示，今年1-4月份，全國商品住房竣工面積8448萬平方米，同比增長20.2%，增幅同比提高10.3個百分點，銷售總面積達到13664平方米，同比下降4.0%。如果銷售沒有明顯上升，則市場供求失衡局面可能完全逆轉。事實上，目前北京、深圳、廣州、南京目前銷竣比均已低于0.7。如果銷售困境延續，價格調整幾乎是可以肯定的必然后果。

　　與此同時，成交萎縮所帶來的是開發商資金缺口明顯增加。今年1-4月份，全國房地產開發投資完成6952億元，同比增長32.1%，增幅同比提高4.7個百分點。從前4個月的開發投資情況看，全年需投入至少2.1萬億元。假定開發貸款今年同比增長50%，那么全年開發貸款約為5400億，而1-4月已發放2900億，尚可期望發放2500億。此外假定按揭貸款維持1-4月份的內容，那么全年按揭貸款可能只有4500億。但是以目前形勢來看，銷售額已很難達到2007年的水準。在開發商的資金來源中，個人按揭貸款比例降至10%，已經是10年來最低。預計今年預收定金以及預售款全年至少下降4200億元。初步計算，這種形勢之下，開發商今年全年總體資金缺口將至少達到4000億到5000億元。

　　2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億和5800億，這決定了土地儲備的資金沉淀不斷增加。雖然銀行貸款發放總量實際上并沒有縮小，但銷售萎縮帶來的資金緊缺變得日益嚴峻。鐘偉表示，這種情況將足以使得至少20家大型房地產企業陷入困境。

　　鐘偉認為，今年房地產市場的顯著特征將是分化和重組。土地價格預計將會出現深度調整，調整幅度將會超出房價的調整。歷史經驗來看，日本人口密度為中國中南沿海適居區域人口密度的3倍，日本房地產泡沫破滅后，土地最大跌幅接近80%。

　　此外，比較明顯的特征還有，房產價格出現分化；不同區域市場的房產價格明顯分化；不同物業類型的價格分化明顯，商用物業價格平穩上漲，新住宅及二手住宅價格調整，房租價格上升；城市核心區和遠郊區的價格走勢出現分化；開發商隊伍出現明顯分化，行業洗牌現象加劇。經驗證明，中國1994-1996的局部房地產泡沫以及日本房地產泡沫中，開發商和建筑施工企業的死亡率均高于50%。