本報記者 敖虹

　　北京樓市許久沒有出現的階段性供大于求局面正在形成。

　　市場并未如人們期待的那樣出現紅5月，反而在4月份和5月份連續兩個月新增商品住宅供應量大幅超過商品住宅銷售量。

　　市場何時真正回暖正變得越來越不可期。記者采訪的多位開發商坦言已經接受了觀望嚴重的局面，新項目低開，在售項目適當促銷，提高產品的附加值應對市場頹勢正在成為越來越多開發商的共識，而上一次這樣的共識還是約10年前的1999年。

　　北京連續兩月出現供大于求

　　據亞豪機構統計數據顯示，5月全市期房品住宅日均簽約216套，環比4月日均165套上升了31%，但是同比去年5月日均308套簽約量仍下降了35%。雖然環比4月，期房、現房成交量均有一定幅度的回升，但仍未達到去年同期水平，樓市需求略有松動，市場僅初現回暖跡象。5月北京共有44個項目入市，整體開盤均價為15628元/平米，環比4月漲幅為1%，價格仍在高位運行。

　　根據21世紀不動產等機構的研究，4月北京新建商品住宅(期房、現房)簽約面積74.8萬平米，與3月份相比簽約套數減少1692套，減少了21.9%，而同期供應面積為99.5萬平米，商品住宅供應量超出需求量24.7萬平米，這是今年以來首次出現供大于求的現象，而上年同期需求量大于供應量26.6萬平米。5月份，總供應面積87萬平米，銷售面積96萬平米，供需差距仍有9萬平米，樓市繼續呈供不應求的態勢。

　　至少，階段性的市場供大于求局面已經形成。

　　亞豪地產機構副總經理王英男認為，從供給層面看，自2001年開始房地產投資的高速增長在今年無法改變，特別是前三年很多公司加速了土地儲備，導致供應量大大的增加。市場供應很難因為需求的突然變化而“急剎車”，供求關系變化，使得樓市連續兩個月出現了供大于求。

　　陽光100置業集團總裁易小迪也認為，需求還停留在2006年的水平，可是房價可能已漲到了2009年、2010年的水平上，所以大家停止了購買。這就帶來了房地產剛性的供給碰到需求增長放緩的矛盾，近10年來的供不應求開始走向供大于求，而且這種情況在很多城市可能會出現。

　　實際上，近兩年來京城的成交總量在持續下降，但是去年下降原因主要是供應不足，而今年需求觀望所占因素更大。這也是為什么今年1～5月新獲銷售證的樓盤數量比去年同期甚至略有增加，但從很多項目消化速度并不理想。

　　北京樓市何時回暖

　　不過，大多數人并不認為北京供大于求的局面會長期持續，他們認為樓市調整可能延續到三季度末。

　　“目前宏觀調控已見顯著成效，大量投資炒房客被排擠出市場。在短暫的休克療法之后，市場中真正具有剛性需求的客戶會重新喚起消費熱情。預計奧運會后，樓市將呈現一種良性發展的趨勢。”王英男說。

　　北京易居房地產研究所副所長牟增彬也認為，此輪調整期有可能延續到第三季度末，此前，供需同時減少，市場相對冷清。易小迪則認為，可能要到明年市場才會恢復到正常的供求關系上去。

　　正是過去幾年北京強硬的需求給了市場信心。根據偉業顧問測算，北京房地產市場每年最保守需求為3000萬平方米，大概20萬套到30萬套之間，但近年每年的供應僅為10萬到15萬套之間，從長遠來看，供需矛盾并未解決，目前只是階段性的觀望。

　　房價總體滯漲，成交量下降，是樓市觀望的主要標志，21世紀不動產高級分析師孟奇說，“目前北京市場整體還是良性的，有可能到第四季度，買賣雙方的心理預期達成共識，市場博弈就會有結果，不排除個案樓盤作出調整，但是整體房價下跌不太可能。”

　　開發商的應對之策

　　如果樓市最快在三季度末回暖，那么資金緊張的開發商如何應對以后的觀望？

　　王英男說，市場成為買方市場后，如何實現產品和營銷的創新，增加產品的附加價值很重要。現在開發商普遍采用了提升產品品質、提煉項目賣點兩大方式來應對市場變化。

　　不少新推盤的開發商已經主動調整，紛紛選擇項目低開面市。位于姚家園路銀谷·美泉將在6月7日開盤，均價13700元/平米，遠低于周邊項目17000元以上的均價。該項目在5月末認購火爆。

　　記者在采訪中也發現，大部分項目還有持續的打折促銷計劃，但不少開發商都表示未來大規模降價可能性不大，而是會在提升產品附加值等方面應對市場競爭。

　　“房地產大勢不會有所謂的拐點，但是房價漲幅也不會那么兇猛，差異化競爭會越來越激烈。”北京北辰實業股份有限公司北辰置地分公司副總張民說。

　　易小迪也坦言，連續三年的供不應求讓很多公司在銷售過程中并沒有做太多努力。但是現在的市場實質上回到了2000年以前供大于求的時候。那時開發商都不斷地通過創新、促銷來獲得生存空間。陽光100應對市場的方式是靠合理的性價比產品來開拓市場，但會避免價格整體的上升或者是下降，而是進行客戶群細分，產品區分，價格區分。

　　“在市場冷淡的時候，競爭的就是產品。大部分項目會選擇維持價格不過快上漲，提供更精細化的產品，比如提升園林配置、改善外立面等。”北京某樓盤營銷顧問、房地產資深經理人季滿如說。

　　沿海地產集團副總裁陳昕也告訴記者，去年北京美利山項目的大幅低開，就是因為沿海當時就已經認識到北京調整的必然。2008年已經是買方市場，沿海必須靠提升產品價值，在園林、配套設施上增加投入來應對買方市場。