在這個北部灣的安靜海港，樓市在20年里所經受的考驗，遠勝于潮汐和海風的侵蝕

　　-本報記者 豐鴻平

　　“北海要成為一個新的深圳，它的定位要高，為什么不向東京這樣的大城市看齊呢？”在4月20日的一次酒席上，北海融富海灣房地產公司總經理高日華，神情激昂，他舞動的雙手加強了他對北海未來發展的信心，卻因幅度過大而碰到了旁邊斟酒的服務員。

　　高日華說他應該在3年前就來北海的，但因種種原因推到了去年年底，所以他稱自己為“無奈的遲來者”。

　　“中國改革開放30年，深圳、浦東都已成為了歷史的經驗； 西部開發太大，對改善人民生活有利；濱海新區太小，只對天津有利；亞洲最近，東盟十國合作正在熱身，北部灣經濟特區的設立應該是恰逢其時，對增強國力和國家安定有利，比深圳更是功德無量。”高日華很為他自己的觀點感到得意。

　　高日華最近拍得一塊65畝的土地，他準備建一個提高北海房產品質的高檔小區，而房價會怎樣呢？——“我們不賣最貴的，而是讓投資者炒成最貴的。”他說。

　　北海本地房地產行業的人們認真地聽著，高日華即將在北海施展的宏偉藍圖似乎在沖擊著習慣了謹小慎微的他們。人們似乎看到，曾被稱為“爛尾樓博物館”的北海，北部灣一個安靜的海港，一個其命運似乎注定要和土地、房子聯系在一起的城市，在經歷1990年代以來的狂熱、破滅、蕭條、回暖之后，又開始躁動起來。

　　一粒“偉哥”

　　高日華初到北海，想在一個小區買套房子。1月份房東告訴他的價格是3900元，再過一個月后，價格漲到5000元，雖對北海房產有著十足信心，他仍頗感意外。

　　其實北海商品房價格在去年年初就開始高速增長。從2007年3月份起，北海市房價同比漲幅持續居全國首位，價格由每平方米1500元左右升到2000元到3000元不等，部分超過3000元；同年4月份，北海在全國70個大中城市中，商品住房銷售價格同比、環比漲幅都是第一，這一紀錄連續保持3個月，依靠同比23.6%的驚人漲幅，北海力壓深圳(11.3%)和北京(10.7%)，奪得第一。

　　房價不斷上躥，國家建設部也專門要求北海市有關部門做出解釋。北海市市長連友農不得不出面陳述，說“上漲屬于正常狀態”，這是北海經濟增長的必然結果，直接反映了海內外客商對北海經濟發展的認可。并說北海作為自然資源豐富、區位優勢獨特的中國十大宜居城市及知名旅游城市之一，隨著經濟的持續增長以及今年以來北海引進的各重大項目建設的推進，其房地產價格還有相當幅度的上升空間。

　　可是到了10月，事情出現變化。

　　隨著第二套住房限貸等相關收緊銀根的政策，北海這一新興房產市場的買方與賣方開始博弈，海灣地產公司營銷總監王欣用“非常慘淡”來形容當時的市場。

　　隨后，王石拋出“拐點論”，珠三角城市房價開始下跌，11月，深圳中天置業公司總裁蔣飛涉案卷款逃跑，擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤，北京則有開發商打出“買房子送奧迪”的促銷手段，全國房產似乎真的要降價了。

　　在這場動蕩中，北海樓市這個歷經十多年痛苦孕育而剛出生的孩子，就要夭折了嗎？

　　接下來的事情又一次顯現了房價的詭異之處：它并不完全由成本來決定，甚至也不完全由供需關系來決定，很多時候，它是一個博弈的結果。

　　2月21日，廣西自治區主席馬飚向媒體正式宣布，國家批準實施《廣西北部灣經濟區發展規劃》，廣西北部灣經濟區開放開發正式納入國家發展戰略，廣西北部灣經濟區將建設成為重要國際區域經濟合作區。

　　那天晚上，王欣和北海幾位老總相約吃飯，商量北海房價的走向問題。北部灣經濟區的成立給了他們漲價的理由和預期，在談笑間，王欣決定把他代理的一個樓盤“城市麗景”提價200元。

　　第二天，他給之前積累起來的客戶們打電話說：我們提價了，一個星期內來購買的話還能享受到原來的價格，過期不候。“第二天，售樓處擠滿了人。”王欣對此頗為得意。

　　另一個樓盤開盤晚一些，看著王欣的盤漲了，也跟著提價，其他樓盤也紛紛效仿。“賣方徹底征服了買方，新的一輪上漲開始了，說簡單也很簡單。”王欣說，“在北海樓市成交低迷幾個月之后，北部灣經濟區的批準實施，無疑為北海樓市送來一粒偉哥。”

　　“偉哥”藥效迅速體現，來自國家統計局北海調查隊提供的數字顯示，北海市3月份樓市交易數量和價格雙雙急漲，新建商品房交易宗數和面積分別比上月增長176.8%和336.9%，價格也有較大幅度提高，預售狀況更加顯示出樓市這種快速增長的勢頭。

　　于是東北人來了，西北人來了，福建人來了，人們似乎看到又一個輪回的開始，開始重提上世紀八九十年代在北海流傳的那些個出租車變寶馬的故事。

　　十年河東十年河西，北海人常這樣說。

　　躁動的召喚

　　1984年，北海被確定為沿海14個開放城市之一，到1992年，北海在這14個開放城市中發展速度排第一，人們幾乎已經確定，北海將是另外一個深圳。在幾年內建成一個人口100萬、城區面積100平方公里、工農業總產值100億的現代化大都市，成為當時北海市政府的宏偉規劃。當時“偉哥”還沒有問世，否則人們大概不會用“北海漲潮了”這樣文雅的比喻。

　　人們又一次不由自主地被挾裹其中

　　那時候，內地省份為尋求“出海口”，紛紛在北海設立辦事處和開發區。一個不足10萬人的城市，一年內突然涌現出現了1000多家房地產開發商、2000多家中介代理商和200億的資金。

　　1993年，不甘心做一個循規蹈矩的公務員的王忠祥從陜西來到了北海，追尋一個躁動的召喚：80年代看深圳，90年代看北海。他在“川西北”公司找了個總經理助理的職位，開始他的北海夢。

　　“那時候最熱的是炒地，很多企業都想拿到土地，等不及了直接去炒紅線圖，也并不在意這塊地的邊界在哪里。后來陸地上的土地沒了，就炒海上的，說這一塊海域馬上要填成土地，賣給你了。”王忠祥說，當時的皇都賓館成為交易圖紙的地方，進去吃一頓飯的最低消費是3888，那時候就看著人們抓著錢隨便亂撒：一個大哥大號碼炒到40萬，找小姐的費用都在1000元以上……

　　王忠祥帶著嫉妒的意味看著這一切，他決不甘心只是旁觀。拉了幾個朋友，他們用每畝8000塊的價格從一個鎮政府手里買了一塊480畝的海邊灘涂。沒過多久，一個廣東人就天天求著他們，欲以每畝8萬的價格買下來。

　　王忠祥建議賣出100畝，結果被同伴斥為“農民意識”。“他們都想抱一個大金娃娃，我只出了幾萬塊，是個小股東，說話不硬氣。”

　　在一片不斷膨脹的躁動中，1993年1月4日，時任國務院副總理兼央行行長的朱镕基來到北海。人們后來說，沒有誰比朱镕基對北海的影響更大了，也有人說，正是北海之行堅定了朱镕基進行宏觀調控的決心。

　　4月28日，所有在北海的企業大額資金拆借被凍結，所有參與北海房地產開發的銀行被勒令限期收回所有貸款；6月24日，中共中央、國務院下發《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，也就是震撼全國的“十六條”。7月全國信貸規模急劇緊縮，大量資金被抽走，北海400家開發公司自動消失。

　　那些大老板小老板，大官小官們要么跑了，要么坐牢了，剩下的，有人留在北海賣烙餅，陪著主干道上留下的38棟爛尾樓以及長滿了雜草的別墅區，等待一個不可知的命運。

　　王忠祥的那一塊地后來被政府收回。十多年后他曾去看過那塊曾經屬于他的土地，給他帶來財富夢幻又最終破滅的土地，雜草叢生，幾頭牛在那里吃草。

　　“成也房地產，敗也房地產。”在北海，上至市長下至市民都這樣說。大潮過去后的北海也就像爛尾樓一樣，“九五”期間的GDP年均增長率只有5%，大大低于整個國家的經濟發展速度。

　　房產泡沫過后王忠祥還是留在了北海，把北海當成了故鄉。他做過海鮮干貨等生意，他說從中學會了包裝：本來買回家就可以吃的東西要費勁地弄一個盒子裝著，把簡單的事情復雜化。十幾年來他的財富也慢慢地得到積累。

　　如今這一輪，他拼上資產加上貸款，在北海又買了十幾套商鋪、住房，再一次投身不需要勤勞的財富浪潮中。

　　“人啊，好像也不是勤勞就能致富的。”王忠祥語氣里帶著滄桑。

　　政策是療方？

　　王忠祥沒有買海邊的房子，他說北海本地人都不買所謂的海景房，因為不方便。

　　來自于東北、西北和福建內陸地區等地的人構成了投資北海房產的主體。他們來到北海后說：北海好漂亮，北海的房子好便宜。他們把北海當成冬天度假的地方，當然也具有投資價值。來自房產代理公司的數據，北海樓市中70%的資金來自外地，并且這個數據還在增加。

　　王忠祥顯然錯了，在青島、廈門等地有過購房經驗的有錢人都知道海景房的金貴，如今，海景房的價格已漲到七八千元，并且還很緊俏。

　　“北海的本地家庭，大都有2到3套房產，本地的需求并不旺盛。”海泰別墅總經理吳俊鋼說。而對于外地來的購房客，要想吸引他們，除了冬日南海的夏日夢幻，還需要更多東西。北海的爛尾樓太多了，如何打消購房者的顧慮，這個任務首當其沖。

　　海泰別墅區1993年開工建設，1996年停工，有別墅438幢，總耗資13億余元，曾被戲稱為全國最大的“豪華爛尾樓別墅群”。10年來，那13億元就在海邊任憑雨打風吹，也有業主在那里搞養殖以度日。

　　“海泰的問題主要是糾紛問題。”1999年1月，北海成立海泰物業管理公司涉訟案件工作領導小組，吳俊鋼作為海泰物業公司的總經理，代表海泰的原主人楊恒利開展工作。吳俊鋼說，海泰工程在建到70%的時候停工了，海泰公司收了業主70%的錢，但因規定，停建時業主沒有拿到房產證，可是這之前，房子已經在市場上倒賣了好幾手。

　　泡沫過后，官司隨之而來。“我們遭遇66單糾紛，我們告別人是兩單。在全國總共有50家法院來查封過房子，幾乎所有的建筑都被查封了好幾回。1997年，廣西高院出了政策，把海泰全部封了，各級法院也不得以海泰房產作為訴訟進行判決。于是形成一團亂麻。”

　　事情最終依靠行政力量來解決。“最高院成立了一個工作組，包括法院、政府、工商、稅務等部門，最高院授權給這個小組來處理糾紛問題。”吳俊鋼說，當時確立一個原則：物權優于債權。這可以說是后來物權法的精神。通過理清轉賣關系、共擔風險和減免稅費等措施，海泰在2001年解封。2002年，海泰發出了第一本房產證。

　　產權問題搞清楚了，房子就可以進入市場。北海知名房產營銷專家陳權說，確定產權是盤活爛尾樓的一個關鍵。

　　陳權認為另外一個關鍵是金融支持。陳權在北海房產營銷也頗有地位，其代理的物業一度占據了北海40%的交易量。他在深圳看到“一房一萬，兩房兩萬，三房三萬”的首付促銷廣告以后，便把北海政府、銀行的官員邀請過去參觀，以說服一朝被蛇咬十年怕井繩的官員們放開金融市場。

　　“是金融政策啟動了市場。”陳權說。

　　但北海的開發商似乎習慣了苦日子。“現在全國金融緊縮和我們關系也不大，我們一直就能難從銀行借到錢。”中安房地產老總張瑜說，北方房產商的負債率遠低于其他地區的50%。

　　北部灣經濟區的成立更是推動了北海金融市場的活躍。華夏銀行、興業銀行、信誠人壽保險、越南西貢商信銀行等紛紛進駐北海，國家開發銀行此前已向廣西北部灣經濟區意向承諾貸款248億元人民幣，而中國建設銀行近兩年也向廣西北部灣經濟區投放貸款430多億元。

　　“這個發展規劃根本沒談些什么東西，別的任何一個縣的政府規劃談的都是這些東西。”地產商高日華快速地翻著《北部灣經濟區發展規劃》，冷靜理性，情緒中甚至有些失望，這與之前酒桌上興奮的他判若兩人。“沒有金融政策的支持是辦不了事情的。”

　　根據規劃，到2020年，北海城區人口要達到100-120萬人，按此要求，每年需要進來8萬人。

　　高日華和吳俊鋼都不樂觀：北海沒大工業，靠什么來吸引人呢？醫療、教育、交通等基礎設施都大大落后于沿海發達城市。

　　不過這兩年，北海還真是來了很多人，惹得房屋租賃價格一路高漲——一套2房的房子租金竟然漲到1500塊。北海人知道，房租都是“傳銷佬”抬起來的。傳銷在北海被稱為698部隊：繳納69800塊，再介紹3個合作伙伴，等自己這根線下的合作伙伴達到29人就能得到1040萬元。

　　吳俊鋼在他住處就常聽見樓上有人對著電話喊：“沒問題，趕快來北海，是大項目！”肯定是傳銷的，吳俊鋼大笑。

　　大潮似乎又在涌起，人們不由自主地被挾裹其中。