網(wǎng)絡(luò)版專稿 記者 王凱 據(jù)DZT戴德梁行發(fā)布的最新報告顯示，2008年第1季度，廣州全市一手住宅均價已經(jīng)跌破萬元，為9477元/平米，較去年第四季度跌12.98%，其中天河區(qū)價格為12617元/平米，較去年第四季度下降13.58%，另外三個中心城區(qū)越秀、荔灣、海珠均有大幅下降，近郊區(qū)白云目前價格為8586元/平米，較去年第四季度跌幅17.54%。

　　數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅供應(yīng)量有所下降。本季度廣州新增住宅供應(yīng)量為13,787套，較上季度下降15.8%。其中，增城、海珠、天河和番禺區(qū)是主要的供應(yīng)區(qū)域。四區(qū)新供應(yīng)總套數(shù)為8,913套，占全市新增供應(yīng)的64.6%。

　　戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事黎慶文認(rèn)為，“2008年第1季度，廣州市土地市場的供求狀況較為平靜。經(jīng)歷了07年下半年推地的高峰期，本季度政府減緩?fù)频氐墓?jié)奏。另一方面，受一系列宏觀調(diào)控政策的影響，開發(fā)商競投地塊的熱情有所減退。”

　　報告指出，本季度廣州市成交地塊僅11塊，其中住宅用地3塊，占交易土地總建筑面積的51%。值得關(guān)注的是，在較平靜的競投市場影響下，員村二橫路地塊吸引不少大型開發(fā)商的激烈競投，最終以13,053元/平方米的樓面地價成交。

　　據(jù)記者了解，第一季度，《廣州市市轄區(qū)2009年住房建設(shè)計劃》出臺，明確了廣州市政府將繼續(xù)采取增加住宅供應(yīng)量的手段來對市場進(jìn)行調(diào)控。本季度廣州一手住宅成交量明顯下降。廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第1季度廣州新建商品住宅成交量為95.84萬平方米，比07年第4季度下降39.5%。

　　成交量的迅猛下降，令新建住宅市場供需比例再次出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。廣州市國土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本季度1-2月廣州全市一手住宅供需比例為:1.74:1。

　　黎慶文認(rèn)為，成交量持續(xù)下降的原因主要表現(xiàn)在：第一：潛在購房者心理期待宏觀政策調(diào)控力度的再度加強(qiáng)，依然保持觀望；第二，房貸政策、緊縮銀根以及多次加息的因素導(dǎo)致投資成本提高，促使住宅投資性購買行為明顯減少。值得關(guān)注的是，由于潛在購買力依然十分強(qiáng)勁，本季度一部分住宅樓盤實(shí)施降價措施后，成交量有所上升。

　　從戶型面積來看，三房套數(shù)的成交量仍然最大，而且所占比例明顯上升，從上季度的41%上升至69%。另外，單套面積在80-99平方米的住宅套數(shù)所占份額上漲至54%，上漲幅度達(dá)24%。

　　受商業(yè)銀行紛紛收緊貸款額度以及住宅價格下跌影響，部分熱衷投資高檔住宅的買家開始撤出市場。本季度中心城區(qū)高檔住宅成交量明顯下降。而從單套面積來看，成交主力主要集中在100-140平方米的住宅單位，占全市新增高檔成交量的43%。

　　數(shù)據(jù)顯示，第1季度新推住宅產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)趨于更合理化。四房單位套數(shù)所占比例下降至本季度的10%，環(huán)比降幅達(dá)9%。戶型面積在80-99平方米的套數(shù)比例依然保持增長趨勢，本季度增長至35%，較上季度上漲7%。本季度新推高檔住宅的套數(shù)較上季度有所下降，僅為1,229套，占全市新增供應(yīng)的9%。其中，天河區(qū)珠江新城依然是主要的供應(yīng)區(qū)域，所占份額為73%。

　　黎慶文認(rèn)為，下季度，市場開始新一輪的供應(yīng)熱潮，預(yù)計供應(yīng)量將有所上升。另外，市場觀望氣氛依然存在，開發(fā)商在制定樓盤價格定位時，持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，預(yù)計一手住宅價格將有所回落。鑒于這種背景下，預(yù)計下季度的住宅市場可望回暖。

　　黎慶文說，“今年廣州一手住宅價格呈現(xiàn)平緩振蕩下滑的走勢，2009年上半年廣州住宅價格很有可能逆轉(zhuǎn)上揚(yáng)。”

　　他的依據(jù)是，年內(nèi)開發(fā)商目前遭遇的資金困難，大部分潛在的購房者心理預(yù)期房價將繼續(xù)走低，購房者購房成本很高，繼續(xù)觀望，租賃市場供應(yīng)量充足。

　　而人民幣升值、流動性過剩對資產(chǎn)價值的拉動，鋼材價格、人工成本的快速上升，資金從股市撤出，再進(jìn)入房地產(chǎn)市場，海外的投資資金以各種方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，供求失衡將成為09年價格上揚(yáng)的主因。