賣1套撤2套 上海部分樓盤“銷撤倒掛”嚴(yán)重(主)

　　銷售人員接力頂替保留房源

　　本報記者 唐文祺

　　隨著上海樓市部分樓盤撤銷率高的現(xiàn)象浮出水面，隱藏更深的狀況也隨之帶出。上海證券報在探究高撤銷率迷局的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)有個別樓盤竟然呈現(xiàn)“售撤倒掛”，即簽約次數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合同撤次數(shù)，最高者甚至達(dá)到了1：2的奇怪比值。

　　謎面：個別樓盤出現(xiàn)“售撤倒掛”

　　在一份內(nèi)部數(shù)據(jù)名單中，羅列出自今年1月份至4月份間，上海樓市撤銷額居前十的數(shù)個樓盤。記者根據(jù)該份名單“按圖索驥”，發(fā)現(xiàn)有個別位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域的中高檔樓盤，居然出現(xiàn)“售撤倒掛”的奇怪現(xiàn)象。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)公示信息，浦東新區(qū)的浦東虹橋公寓，總套數(shù)為869套，目前已售包括預(yù)定住宅數(shù)量為868套，可售數(shù)量僅為1套。據(jù)記者得到的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，該盤的平均成交均價為17727元/平方米，在所處區(qū)域中尚屬"正常"。但在"銷售速度"一欄中，該盤自開盤以來，合計簽約次數(shù)為873套，而合同撤次數(shù)則為942套，兩者呈現(xiàn)1：1.1的比例，撤銷次數(shù)高于其簽約次數(shù)。

　　無獨有偶，同樣位于浦東新區(qū)涇南七街坊這一樓盤，總套數(shù)為276套，除去已售及預(yù)定套數(shù)之外，目前可售住宅套數(shù)為9套，其成交均價則為19413元/平方米。該盤“售撤倒掛”問題猶勝于前，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，該盤的合計簽約次數(shù)為258套，合同撤次數(shù)為530套，后者甚至是前者的兩倍之多。

　　謎底：保留房源接力頂替

　　上海市房地資源局在日前的公開聲明中表示，由于“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)設(shè)置的原因，目前銷售合同和定金合同的撤銷信息未作分類公布。上海市房地局方面稱，目前全市所有在售樓盤定金合同撤銷率約為8%，情況總體上“正常”。但同時也指出，不排除個別開發(fā)商存在通過虛訂合同進(jìn)行自我炒作等行為。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，依照正常程序，通常是購房人看中物業(yè)之后，繳納2萬元至5萬元不等定金，銷售人員先與其簽訂定金合同。此后，在一定期限內(nèi)，購房者與銷售人員根據(jù)約定時間簽訂預(yù)售合同。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在定金合同簽訂完之后，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”即由“可售”的綠色轉(zhuǎn)為“已付定金”的粉紅色；一旦預(yù)售合同進(jìn)入系統(tǒng)之后，則轉(zhuǎn)為“已簽”的黃色狀態(tài)。無論是逾期未簽訂預(yù)售合同，或是簽訂了預(yù)售合同之后再行反悔取消，該房源便又回復(fù)至“可售”的綠色狀態(tài)。

　　“為了應(yīng)付系統(tǒng)信息的公開化，的確有部分開發(fā)商在操控房源銷售。”一位知情人士告訴記者。據(jù)了解，隨著上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域樓盤供應(yīng)量進(jìn)一步萎縮，部分樓盤成為“關(guān)系客戶”的熱衷目標(biāo)。而為了替關(guān)系客戶保留住房源，開發(fā)商便會在系統(tǒng)中制造出“已付定金”的假象。由于系統(tǒng)對于購房者的證明文件要求嚴(yán)謹(jǐn)，因此通常會采用不同員工"冒名接替"同一套房源的方式，“一房多次撤銷”的現(xiàn)象便開始浮現(xiàn)出來。

　　后續(xù)：撤銷信息分類公布

　　“從系統(tǒng)設(shè)置情況來看，銷售合同和定金合同的撤銷信息‘打包’，的確不科學(xué)。”一位不愿意透露姓名的營銷商說，“‘已付定金’狀態(tài)的作假很容易，過期之后系統(tǒng)會自動轉(zhuǎn)為可售；但如果在‘已簽’狀態(tài)，如想更改便近似于強制性取消，難度會很大。”按照他的觀點，定金合同撤銷額高的樓盤較易體現(xiàn)出問題實質(zhì)。

　　上海自2004年已開始實施新建商品房銷售合同和定金合同網(wǎng)上簽約和備案，雖然本意是為了更好地對商品房銷售進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)控，但仍有部分開發(fā)商會“鉆空子”制造虛假交易。上海市房地局針對系統(tǒng)設(shè)置問題，明確表示，下階段，市房地資源局將進(jìn)一步改進(jìn)信息發(fā)布方式，按照合同類型分類公布合同撤銷信息。