消費者質疑是否與樓市熱銷存在某種關聯

　　作者：徐壽松;姚玉潔

　　近來，上海市房屋交易服務系統上顯示的一些樓盤的合同撤銷率(含預訂)之高令人驚詫：百分之三四十的不鮮見，有的樓盤甚至高達百分之百。消費者、媒體質疑紛起：這是否與樓市熱銷存在某種關聯？

　　記者采訪的多個銷售商不約而同地指出，高撤銷率在于主管部門的交易服務系統不能區分購房人逾期簽約與真正的撤銷合同。而上海市房屋土地資源管理局稱，目前上海商品房預售合同撤銷率正常，但也不排除個別開發商存在通過虛訂合同進行自我炒作等行為。

　　謎面？有樓盤合同撤銷率竟達100%

　　一篇質疑“2007上海十大期待樓盤”和“2007上海十大房價翻番樓盤”合同撤銷率畸高的文章近日引起廣泛關注。從隸屬于上海市房地產交易系統上查核，這20個樓盤中確有8個樓盤合同撤銷率(含預訂)超過40%，最高的竟達100%。

　　上海市房地產交易系統顯示，一個名叫沿海麗水馨庭的樓盤，截至2008年4月10日銷售住宅283套，共簽約285次，合同撤銷次數也為285次(含預訂)。單單就數據而言，這一樓盤的表面撤銷率(含預訂)竟達到100%，實在有些駭人聽聞。

　　蹊蹺的是，一般而言，每套住宅售出會有兩次簽約，一次是預售簽約，一次是銷售簽約，即便直接進入銷售，也至少要簽訂一次銷售合同。前述沿海麗水馨庭樓盤，既然已售住宅283套，那就要至少簽約283次，而這個樓盤總共簽約只有285次，這就意味著它最多只能撤銷2次銷售合同，何來撤銷285次？

　　于是，謎面便出現了：如果房地產交易系統顯示的已售數據是真實的，那么，合同撤銷次數就是值得推敲的；反之亦然。

　　謎底！高撤銷率是技術原因還是別有因由

　　接受采訪的開發商異口同聲，這是房地產主管部門的交易系統不能識別逾期簽約和撤銷合同，錯誤地將購房人在簽訂了定金合同后逾期簽約的行為視為合同撤銷所致。

　　上海金滬房地產發展有限公司的高小姐解釋說，房屋銷售的通常程序是：購房人看中一套房子后，繳納數萬元不等的定金，與房產銷售公司簽訂定金合同，約定數天(一般7天至15天不等)內簽訂預售(期房)或者銷售(現房)合同。與此同時，在上海市房地產交易中心網絡系統中，被預訂的那套房子由原來顯示為“可售”狀態的綠色變為粉紅色，示意此房已有人預訂，不再可售。但在實際銷售中，經常出現購房人因銀行放貸推遲等原因，推遲簽訂預銷售合同的情況。而一旦出現逾期，登記在房地產交易中心網絡系統中的該套房源就會重新“返綠”，即由不可售重新變成“可售”。這時，交易系統即將此種情況視作合同撤銷一次。但實際上，在樓市行情并不緊俏的情況下，盡管逾期，銷售商往往仍會與預訂者簽訂正式預銷售合同。

　　上海市房地局的解釋與此相似：在引起質疑的樓盤中，“18個樓盤開盤至今，網上共簽訂預售合同8971套，撤銷297套，預售合同撤銷率為3.3%，基本正常，但這些樓盤的定金合同撤銷率較高。”上海市房地局有關人士說。照房地產部門的解釋，表面合同撤銷率高達30%至40%的受質疑樓盤，大多屬于預訂合同撤銷，而不是預售合同撤銷。

　　問題是，預訂合同的撤銷率畸高同樣令人費解——以前述一樓盤為例，在1100多個買房人中，竟有900來人“逾期簽約”，逾期率之高，實在難以想象。

　　隱憂 誰在損害“陽光交易”

　　上海是較早實行房地產交易上網的城市，這種做法曾被認為是對付暗箱操作的有效武器。而現在，多個房地產銷售商透露，為了保證不會出現房源大面積“返綠”(即由不可售變為可售)，避免逾期簽約被視為撤銷合同，銷售商在購房人簽訂了預訂書之后，不再去上海市房地產交易系統中標志，直到簽訂銷售合同之后，再上報系統。

　　原本，對于網上顯示為可售的房源，銷售商無權拒賣。一旦銷售商不再將預訂信息上網，會留下一大后遺癥：如果想囤房的話，只需以有人預訂為由，即可拒絕銷售。樓市一火爆，會不會囤房待價而沽？對此，房地產主管部門不可不察。

　　“新華視點”記者 徐壽松 姚玉潔(據新華社上海今日電)