盡管全球經濟狀況不佳，但外資對上海優質房地產項目仍興趣不減，尤其是對服務式公寓項目，更是欲得之而后快。近期在上海，屢有該類型房產整棟轉讓的成交個案出現：比如凱雷集團(Carlyle Group)收購濟南路8號(房產類型為服務式公寓)；此外，今年3月，基匯資本轉讓翠湖天地御苑由韓國未來資產集團接盤。

　　商報記者 朱楠

　　昨天記者獲悉，凱雷投資集團收購了濟南路8號，總面積為39814平方米，均價約人民幣50000元／平方米，總交易金額達19.907億元；而今年3月，同樣位于新天地板塊的翠湖天地御苑又在基匯資本持有2年后轉賣給韓國未來資產集團，價格上漲50%。

　　不過，仲量聯行等多家研究機構第一季度研究報告均顯示，由于未來上海服務式公寓供應量大增以及人民幣升值等因素影響，服務式公寓租金存在下行壓力。

　　印尼三林2年凈賺13億

　　昨日記者獲悉，位于新天地核心位置的濟南路8號，是一個幾經轉手的雙子塔項目，其“西苑”已在今年2月被凱雷投資集團整體收購。作為此筆交易的賣方，印尼三林集團2年前整體收購該項目時的代價為1億美元，此番轉手作價近20億元人民幣，吞吐之間的利潤之巨讓人不得不感嘆其生財有道。

　　2006年2月，荷蘭ING旗下的盛捷高級酒店式服務公寓被印尼三林建設基金整棟收購，代價為1億美元。次年4月，即以“濟南路8號”為名將其中一棟靠近普安路口的“東苑”拆零推出市場，每平方米均價為8000美元，最高的頂層公寓天際豪邸面積達805平方米，總價達1000萬美元。

　　據悉，這也是上海第一個由國際五星級精品酒店管理品牌提供服務的物業。影星鞏俐出現在該樓盤的大幅報紙廣告中。廣告宣稱，鞏俐以700萬元的代價購置了該物業一套二房公寓。由于該盤屬二手樓盤，故具體成交情況無官方數據可查。

　　新天地板塊大宗交易頻出

　　新天地板塊近來相當熱鬧。 今年3月，基匯基金被證實將原來購進的翠湖天地一整棟被改裝成“ShamaLuxeatXintiandi”的酒店式公寓轉手賣給來自韓國的投資基金未來資產集團。據業內知情人士透露，經過整體改建裝修后的翠湖天地18號樓，出讓單價已上漲至60000元／平方米，根據其整體面積計算下來，預計總價約9億元。前期進入上海市場的外資基金在一買一賣之間賺得盆滿缽滿。

　　同樣在今年年初，財富海景花園項目推出5號樓的105套住宅房源和106個車位被神秘買家整購，總成交金額約5.43億元，有消息稱買家是一個內資企業，有意在收購后將整幢樓改成酒店式公寓。

　　服務式公寓租金將有壓力

　　對于財富海景被收購后的具體用途，仲量聯行、高力國際等幾家機構研究部負責人均表示尚未得到相關信息，但對上海高檔住宅尤其是服務式公寓未來租金走勢卻都并不樂觀。高力國際的研究數據顯示，在經歷2007年住宅銷售的高峰后，2008年年初高端住宅租賃市場供應量較充足，本季高端公寓租賃市場新增共計約206套單元。在服務式公寓方面，前期為基金所收購的高端項目紛紛擇時入市，如經摩根士丹利收購改建后的項目華山豪苑與尚明居等。

　　另外，由于人民幣升值的壓力，許多跨國企業面臨高管來滬租房的租金壓力。“很多公司要求對租房成本進行控制，人民幣升值影響使得這些公司不得不在成本不變的情況下，選擇租金更便宜的公寓，因此高檔公寓包括服務式公寓租金將面臨壓力。”仲量聯行研究部總監何恩凱表示。

　　雖然3月作為傳統的會展旺季，市場需求十分旺盛，但由于新年伊始新增供應較多，空置率整體為18.1%，較上季上升0.6個百分點。在經歷2007年住宅價格的快速上升后，2008年第一季度高端住宅租賃市場租金維持上升，整體租金水平較上季度上升2.2%至每月每平方米人民幣175元。在面對新增供應帶來的競爭時，服務式公寓市場面臨分化，在部分項目租金上漲同時，亦有項目面對市場壓力而選擇向下調整。

　　◇區域分析

　　陸家嘴服務公寓前景樂觀

　　分區域看，本季度由于有大量的新增高端公寓入市，令靜安區住宅空置率上升到30%以上，但因其地處市中心的緣故，因此其租金水平仍上行了1.4%。值得注意的是，浦東由于新增供應不多，住宅空置率下降至17.8%，租金較上季度上漲2.6%。同時，由于浦東未來寫字樓供應量大增，但服務式公寓卻相對較少，目前僅有仁恒濱江、世茂濱江等高檔住宅項目有服務式公寓的作用，因此陸家嘴區域內高檔住宅尤其是服務式公寓未來的租賃情況最為樂觀。

　　2008年上海高檔租賃市場總體供應增長約為15%左右，其中服務式公寓的供應量將大增，空置率將有所增加。

　　從租金情況來看，服務式公寓中新項目的品質往往更為高端，整體市場的租金水平因此將會被拉動。由于高端服務式公寓收益率仍然高于高端住宅，相信整體收購高端公寓改建后經營(改建為服務式公寓或是酒店)的模式仍將受到青睞。但從前期市場情況來看，收購市中心物業的往往為海外基金，目前受到境外資金投資房產的種種限制，實際操作中仍有相當難度。