特約記者 可知

　　“報告已經上報銀監會了。經過幾個月的調查摸底，基本結論是開發商是用自有資金為客戶墊付的首付款，并沒有出現挪用銀行貸款為客戶墊支的情況。”4月14日，廣東銀監局一位參與調查的人士表示，“另外，調查也沒有發現銀行降低首付比例的情況。”

　　就在2月，廣東銀監局緊急下發了一份關于個人住房貸款情況的調查文件，要求各商業銀行詳細上報目前個人住房貸款情況，其中特別針對近期出現開發商首付分期現象，要求銀行悉數上報涉及分期首付的金額和戶數。

　　風險轉嫁給銀行？

　　這次調查緣于近期廣州開發商競相推出“分期首付”、“零首付”的營銷口號。比如“富力桃園”亮出為二次置業者墊付首付款一成、余款分期7個月支付的招牌；而“南湖托斯卡納”則打出了“首付10%，輕松入住”的促銷標語等。

　　這些誘人的口號不僅吸引了購房者的目光，也引起監管部門的關注。上述參與調查的人士透露，由于這類促銷方式引起了社會對銀行首付比例降低和開發商是否挪用銀行貸款的猜測，因此，銀監會指令廣東銀監局對此進行徹查，了解其中是否涉及銀行資金監管缺失問題。

　　該人士同時承認，銀監會除了擔心銀行貸款資金監管問題外，另外還擔心通過這種方式的購房者實際上并不完全具備供樓的能力，日后還款壓力將非常大，從而會給銀行帶來潛在的風險。

　　長期關注房地產市場的寒桐投資總經理韓世同認為，首先開發商墊款就等于變相降低了銀行首付標準，使監管部門有關首付比例的規定失效；如果期限在三個月之內風險還不算大，但是，如果時間長達1-3年的話，就有些類似美國“次級貸”的最初情形，那么銀行潛在風險就變得非常大。

　　韓世同稱，在房價可能進入下降通道的時候，鼓勵可能不合資格的購房者入市，銀行的風險肯定會增大；按照國際上樓價下跌30%就可能引發棄供的標準，如果開發商墊付了10%-20%的房款，一旦樓價下跌，那么購房者的承受度可能會更低。

　　在上報銀監會的文件當中，廣東銀監局報告了銀行系統在操作上存在的風險漏洞，部分大型銀行在發放貸款時不夠嚴格，在貸款監控、貸款管理等方面都存在一些問題；例如僅憑借開發商開具的首期款的收據而不是發票就放款等。

　　在調研中存在這類行為的數家銀行已經受到了銀監局的警示，被要求糾正和規范在個人按揭貸款審批當中的行為。

　　首付免息分期的背后

　　在目前融資和銷售回籠雙雙受制的情況下，房地產開發商的資金已經像麻繩一條，越擰越緊，從已公布2007年年報的房地產上市公司的數據來看，大部分公司每股現金流為負數，其中萬科為-1.51元，招商地產為-4.73元，保利地產為-7.64元，金地集團為-7.51元。

　　在行業資金趨緊的情況下，為何房產開發商資金突然充裕起來，大方替購房者墊付首付款？

　　一位資深銀行人士認為，在現在成交低迷的情況下，開發商只有兩種方式來促銷：一是降價，二是降低門檻。采取墊付首期款根本原因是不肯通過降價來促銷，用這種比較危險的方式來增加銷量，維持樓價，其實沒有必要。

　　他認為，即使開發商真的是用自有資金幫購房者墊付房款，成本增加不說，資金也被壓在里面，萬一出現斷供或者官司，開發商墊付的資金就難以得到保全。

　　開發商的三大資金來源分別為定金與預售款、企業自籌資金和國內貸款，一旦開發商通過首付分期的辦法促成交易，表面上房地產商得到的貸款會比它們墊付的首付款要多，但事實上，不僅它的預售款資金收入減少，還需用企業自籌資金來周轉墊付，因此，這種做法無疑會勒緊開發商的資金鏈。

　　近期，一份中國人民銀行廣州分行的研究認為，廣東地區房地產開發商自有資金比率較低，以2007年1-9月數據為例，自有資金占全部房地產資金來源的29.23%，尚未達到30%的達標線；定金及預售款為731.31億元，在2635.33億的主要資金來源中占比27.75%。