“煤炭—資金—房地產”

　　在鄂爾多斯，什么賺錢，這些“地下錢莊”資金就投向什么行業。

　　而房地產行業自2005年以來，就一直是“地下錢莊”投資的主要方向。有統計數據顯示，“地下錢莊”資金中約有60%-80%的資金投向了房地產。

　　鄂爾多斯康巴什新區某大型房地產項目一期投資就需要15億元，而該公司已經繳清的4億元土地出讓款和前期開發資金中，就有3.7億元來自“地下錢莊”。

　　“這里信用卡上存一兩個億的人，比比皆是，”上述項目開發公司老總說，在鄂爾多斯做房地產，多數公司不找銀行貸款，而是習慣找“地下錢莊”。

　　這里面有幾個原因：一是“地下錢莊”資金調撥規模大，效率高；二是當地多數房地產企業都是中小企業，商業銀行不給它們貸款。

　　熟悉情況的人士告訴記者，很多房地產公司、“投資公司”也都會做“過路財神”，將借到的錢，翻手加一些利息再借出去。由此，當地形成了“能源—資金—房地產”的一個相互推高的資金循環圈。

　　由于“地下錢莊”利率高達20%以上，房地產公司不可能將其作為長期資金使用。多數房地產公司借“地下錢莊”錢去買地，或做前期開發的過橋資金，房屋預售時即可以還貸。

　　鄂爾多斯市房地產行業賺錢，同樣受益于全國房地產價格上漲的大趨勢影響。從2005年開始，鄂爾多斯東勝區核心地區房價已經由平均1200元／平方米，上漲到了4000多元／平方米，別墅等高檔住宅賣到了8000-10000元／平方米。

　　鄂爾多斯市社會主義學院教授趙守成撰文指出，鄂爾多斯市區住房供應存在結構不合理的現象：戶型設計一般在120-200平米之間，個別樓盤還超過了400平米。120平米以上的住宅占34.9%，80-120平米的占63.5%。

　　“煤老板”等階層成為當地房屋主要購買人群，房子設計和建造也追求超大和豪華。鄂爾多斯市房價與當地居民收入比已經達到了10以上，這在中西部的二三線城市來說很罕見。

　　記者調查發現，開發商在高成本短期融資之后，房屋銷售仍可以獲得高達30%以上的利潤。

　　但這一切都依賴于房屋的銷售量和土地的低價，但如今鄂爾多斯市東勝區地價已經達到100多萬元／畝，再加上建筑成本，房屋成本單價在不斷上升(當地限制房屋容積率)。

　　目前鄂爾多斯市人口主要集中在東勝區，而到2010年，東勝區人口預計達到70萬人，根據鄂爾多斯人口計算，即使每人35平方米計算，到2010年也僅需要2080萬平方米，而目前已經在建項目和已有房屋的面積，到2010年會達到2100萬平方米。

　　供應過剩和成本提高都使鄂爾多斯市房地產市場要面臨大考，而作為資本嗅覺最靈敏的“地下錢莊”市場，已經開始撤軍。

　　一家“投資公司”老板表示，目前房地產公司很難搞到錢，貸款利率也有所提高，他不希望自己“掉進去”，所以決定暫時停止房地產項目的貸款。

　　而記者以客戶身份向幾家“投資公司”咨詢時，他們均以“公司暫停了業務”為由拒絕了咨詢，其中一家“投資公司”表示，要貸款需要拿至少價值2倍貸款金額的煤礦資產來抵押。

　　保障政策沖擊波

　　影響鄂爾多斯“地下錢莊”投資房地產的另一因素是宏觀調控。

　　今年是鄂爾多斯市開始大規模建設經濟適用房和廉租房的第一年，今年鄂爾多斯市將建設200萬平方米的經濟適用房和5萬平方米的廉租房。而從2001年到2006年，該市經濟適用房建設的規模僅為50萬平方米。

　　另外，為解決大批農牧民人口轉移到城市的需要，鄂爾多斯市每年還將新建100萬平方米的農牧民安置房，采取限價的形式銷售，價格僅相當于市價的50%左右。

　　在房地產買賣雙方博弈的敏感時期，政府大規模保障性住房開建，無疑會降低高房價商品房的需求。

　　趙守成指出，鄂爾多斯市120平方米以上房屋預售率僅為55.5%，而80平方米及以下房屋預售率高達100%。如果政府大量提供中小戶型的普通商品房，則鄂爾多斯市房價調整似乎是板上釘釘。

　　記者獲得的一份鄂爾多斯市發改委今年2月對全市住房情況的一次專項調研報告中表明，該市中低收入家庭平均每人可支配收入為10451元，平均每人消費支出8546元，年結余為1995元，而當地經濟適用房房價在2006年就維持在2000元／平方米左右。中低收入家庭一年全部結余用來買房，僅夠買2平方米。經濟適用房價格過高，是政府決定大規模建設經濟適用房調控房價的根本原因。

　　剛剛召開的鄂爾多斯住房工作會議上指出，今年在建立住房保障的同時，要大力整頓房地產市場秩序。一直以來在鄂爾多斯占主流地位的，“煤炭-資金-房地產”利益鏈或將因政策調控而打破。

　　“富海(音)公司轉型已經說明了這個問題，”鄂爾多斯市政府一位負責人表示，富海投資公司原是當地規模最大的“民間金融”公司之一，房地產業務是其主要業務。這家“投資公司”中的“大哥大”卻在不久前宣布轉型。其獲得了農村銀行的資格，準備重組成為一家“陽光下”的投資公司。

　　富海公司曾代表當地“民間金融”力量在2007年9月邀請了萬科等40家國內知名的房地產開發商來鄂爾多斯考察，當時正值地產行業“拿地熱”。但是萬科等公司沒有對鄂爾多斯投資，引用一位知情人士的話就是，“人口才100萬，就是城鎮化率達到80%(目前鄂爾多斯市城鎮化率為60%)，哪里能需要這么多房子呢？”本報記者 賈海峰