本報記者 董超文 盧博林 本報記者 董超文 盧博林

　　受訪人：

　　陳丹雯 航天地產(chǎn)總經(jīng)理

　　宋 丁 綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)

　　研究中心主任

　　張 偉 中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)

　　王 鋒 市房地產(chǎn)研究中心副主任 江冰河 戴德梁行深圳公司董事 湛先生 市民 (從事培訓(xùn)行業(yè))

　　對于房價的漲漲跌跌，現(xiàn)在人們談?wù)摰暮芏唷＞湍壳吧钲谌说氖杖胨�平、發(fā)展商的開發(fā)成本而言，現(xiàn)階段深圳合理的房價水平應(yīng)該在一個什么樣的區(qū)間？就此，記者采訪了幾位知名業(yè)內(nèi)人士、專家和市民。

　　深圳房價合理水平

　　陳丹雯：房價在什么區(qū)間比較合理，主要看地段。比如說在關(guān)內(nèi)還是關(guān)外，通常關(guān)內(nèi)的在每平方米20000元左右，關(guān)外的在每平方米10000元左右。

　　宋丁：從市場的需求看，我的一個基本判斷是，房價應(yīng)回到2006年底和2007年初的水平。現(xiàn)在關(guān)鍵是房價能不能回到那個水平，也就是說，從去年最高水平上要跌去50%。從目前的房價看，與去年9月時比較，目前已經(jīng)跌去了30%。

　　王鋒：深圳和北京、上海、廣州屬于一線城市，房價應(yīng)該都是在一個高檔水平，即每平方米萬元以上。這四個城市目前都處于調(diào)整期，哪里才是合理區(qū)間比較難說。目前看來，深圳經(jīng)濟(jì)長期增長勢頭不變，房價長期上漲趨勢也不變。

　　湛先生我認(rèn)為深圳房價的合理區(qū)間大概在6000～30000元／平方米。盡管現(xiàn)在房價下調(diào)了，但我認(rèn)為，如果市場觀望情緒不再蔓延，有成交量的支撐， 房價還是會上去的。

　　衡量房價合理尺度

　　陳丹雯：成本是關(guān)鍵。現(xiàn)在很多建筑材料都漲價了，人工成本也不斷增加。只要控制好成本，再加上合理利潤，這就是衡量深圳房價是否合理的尺度。

　　江冰河：影響房價的因素很多，很難以一個獨立的標(biāo)準(zhǔn)來衡量它是否合理。我們知道任何商品的價格總是圍繞價值上下波動，商品房也不例外，但具體時間段的價格點甚至價值都會受到眾多要素的影響，包括城市建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費者的購買能力、人口增長、金融環(huán)境、投資市場的發(fā)展等。通常用到的房價收入比、租售回報率其實也只是部分要素的組合，并不全面。

　　王鋒：目前來說，房價收入比是衡量房價是否合理的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。但目前深圳等城市的收入結(jié)構(gòu)并不平衡，因此，單靠房價收入比衡量也是不科學(xué)的。衡量房價合理尺度需要加入一些其他指標(biāo)。

　　新房價格會否再跌

　　宋丁：現(xiàn)在推出的樓盤許多都是發(fā)展商多年前拿的地，成本不高，而經(jīng)過去年和前年房價的暴漲，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一個暴利行業(yè)。一些理性的開發(fā)商已經(jīng)率先出手降價，實現(xiàn)資金回籠。因此從大勢看，目前市場仍在筑底，仍然處于下降通道。

　　江冰河：近幾個月，深圳樓市出現(xiàn)局部調(diào)整，部分樓盤價格開始松動。預(yù)計自用型買家的適時入市，將令成交量逐漸回暖，在經(jīng)歷此次價格局部調(diào)整后價格也將趨向穩(wěn)定。不過，從國家的調(diào)控政策以及外圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，預(yù)計2008年深圳的樓市上升空間有限，并且階段性的調(diào)整不可避免。

　　張偉：樓市與股市有相似之處，下跌時會尋求一個支撐，而這個支撐就是前期的密集成交區(qū)。對于深圳的房地產(chǎn)市場來說，密集成交區(qū)應(yīng)該在2006年底和2007年初，也只有到那個區(qū)間，市場回到了買房者和投資者的成本區(qū)域，樓市才會形成底部。

　　未來數(shù)年房價走勢

　　江冰河：對于未來市場的發(fā)展，我們要從影響它的要素入手。1、強(qiáng)大的剛性需求和供應(yīng)不足將支撐深圳樓市總體呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢；2、快速的經(jīng)濟(jì)增長將為房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)大的支持；3、人民幣的持續(xù)升值和投資渠道的缺乏，將繼續(xù)支持不動產(chǎn)價格的提升；4、持續(xù)的宏觀調(diào)控將逐步穩(wěn)定市場，低速運行的調(diào)整階段之后將迎來深圳樓市的穩(wěn)定發(fā)展。

　　陳丹雯應(yīng)該還有一段時間的調(diào)整期，但是在這段調(diào)整期內(nèi)，房價可能會在穩(wěn)定中緩慢地上漲。

　　王鋒：我預(yù)計深圳樓市此次調(diào)整期會稍長，但不可能是長達(dá)三四年，畢竟深圳的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展未受外界大的壓力。我認(rèn)為，深圳房價在一兩年的調(diào)整后會保持向上的趨勢。目前關(guān)鍵看成交量，如果成交轉(zhuǎn)暖并活躍起來，調(diào)整期會較快結(jié)束，相反則會延長一段時間。