目前崇明五大管轄實體

　　管轄實體

　　管轄范圍及權限

　　未來發展預期

　　崇明縣政府

　　860多平方公里土地，占全島土地近70%

　　/

　　上實集團

　　崇明東灘84平方公里土地

　　濕地、觀光區、賽馬場(待定)、生態城

　　上海農工商集團

　　擁有8個農場，現在合并為兩個公司和兩個社區，占全島土地近20%

　　可能交于崇明縣政府管轄

　　江蘇海門、啟東二市

　　崇明北部有兩塊飛地：海永鄉和啟隆鄉

　　未知。需上海市政府與江蘇省政府協調

　　軍墾農場

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　　需要與軍隊協調解決

　　未來崇明發展前景

　　雖然崇明目前的發展還比較落后，但未來崇明的發展將跨入快車道。主要理由有：

　　首先，崇明的經濟雖然一直沒有出現大的發展，但也“因禍得福”，成為上海生態環境良好、空氣清新，植被茂盛的一片凈土，是上海真正的綠肺、最后的一塊處女地。東灘濕地成為鳥類越冬的中轉站和重要棲息地。東平森林公園、明珠湖、長江等景觀為崇明發展旅游業作出了最佳的注腳。在上海市針對崇明三島的總體規劃中，強調堅持三島功能、產業、人口、基礎設施聯動，分別建設綜合生態島、海洋裝備島、生態休閑島，依托科技創新，推行循環經濟，發展生態產業，明確要求把崇明建設成為環境和諧優美、資源集約利用、經濟社會協調發展的現代化生態島區。而這一世界級生態島的規劃和建設藍圖，恰好與崇明良好的生態環境相匹配。

　　崇明縣各組團功能布局

　　區域

　　功能定位&細分

　　崇明本島：

　　綜合生態島

　　崇西分區：以國際會議、濱湖度假為主題的東方日內瓦式的景湖會展區

　　崇北分區：以主題公園和生態農業觀光為主題的樂園旅游區

　　崇中分區：以森林度假、辦公總部、休閑居住為主體的中央森林區

　　崇南分區：全島人口和產業高度集聚的田園式中心城區

　　崇東分區：以生態示范、休閑運動、國際教育為主體的門戶景觀區

　　長興島

　　海洋裝配島

　　橫沙島

　　生態休閑島

　　其次，崇明未來的交通將實現根本性的跨越。2004年12月28日，上海長江隧橋(崇明越江通道)工程建設正式啟動，拉開了崇明交通的新篇章。該工程是交通部確定的國家重點公路建設規劃中上海至西安高速公路的重要組成部分。位于上海市東部，跨越長江口的南、北港，連接上海市域、長興島和崇明島，并通過崇明島內高速公路及長江北支跨江工程與江蘇啟東市相連。該工程起自浦東五號溝，接上海郊區環線，以隧道形式穿過長江南港水域，經長興島再以橋梁形式穿過長江北港水域，止于上海市試點城鎮之一的崇明縣陳家鎮，暫接陳海公路，全長25.5公里。上海長江隧道是本項目穿越長江南港水域的工程。長約9公里，內設三來三去六車道，設計時速80公里。崇明越江通道將與崇啟大橋、通啟高速連接。崇啟公路大橋位于滬崇啟通道的北端，南與崇明環島高速公路相連，北接寧通啟高速公路，總長7667米，寬26米，總投資預計為9.3億元。軌道交通方面，未來將有兩條地鐵通往崇明，先期開通地鐵9號線，經由浦東通往崇明，遠景開發一號線延伸段，屆時崇明到上海市中心—人民廣場的距離將被壓縮到1個小時內。市區上班，在崇明居住成為可能。崇明將從“天之涯海之角”一躍成為長三角區域重要的交通中轉站和集散地，有效聯通上海和蘇北地區，促進上海與南通、鹽城等區域的經濟聯系。

　　圖：上海長江隧橋工程示意圖

　　資料來源：上海五合智庫(WISENOVA)

　　一、 再次，上海的城市化已經顯著加快，城區的土地稀缺性越來越顯著，崇明作成上

　　海重要的土地儲備區域，將在未來上海發展中充分展示其戰略地位。相對于中國其他三大直轄市，上海的經濟實力排在首位，但土地面積最小，而且崇明三島的面積就占了上海總面積的22%，未來崇明必將是上海發展的主要“戰場”。另外，從上海全盤的經濟考慮，崇明可能擔負著上海新一輪增長級的重任。如今浦東雖是上海經濟快速增長的動力，上海的經濟中心也逐步轉向東部地區，但如何繼續保持浦東作為上海經濟“發展極”的地位并開辟經濟發展新戰場，已經成為上海決策層重點考慮的問題，為了長遠考慮，上海政府開始重視周邊區域的發展，形成多極化發展戰略。臨港新城和大小洋山的開發，將有效推動南匯和浦東南部的城市化發展，奉賢和金山則依托海濱度假區和金山石化發展自身經濟，嘉定的汽車工業已經形成完整的產業鏈，具有比較強大的市場競爭力；青浦和松江的別墅區已經逐步成型，而崇明獨有的島嶼形態、交通改善后扼長江咽喉、通達蘇北廣闊腹地的戰略位置、良好的生態環境、巨大的土地儲備都是上海其他區域所無法比擬的。未來必將在上海新一輪的大發展中起到重大作用。

　　圖：中國四大直轄市面積對比圖

　　資料來源：上海五合智庫(WISENOVA)

　　第四，主題公園效應將催生崇明的地產市場飛速發展。包括環球影城和迪斯尼將可能落戶上海的消息早已成為街頭巷尾熱議的話題。特別是迪斯尼樂園，目前已經得到了中央有關部門的認可，將于2010年世博會后正式開工建設。而且有消息稱，此次項目重啟，很有可能將選址由原先的川沙鎮換成崇明島。雖然尚不清楚迪斯尼是否落戶崇明，但顯而易見，崇明比浦東川沙更適合建設迪斯尼樂園。有如下條件進行支撐：

　　一、崇明島如今沒有任何污染，是一塊凈土，不能發展污染的重工業，旅游經濟是

　　崇明未來的發展方向。如果迪斯尼落戶崇明，不僅與上海市政府對于崇明未來大力提升旅游、生態等第三產業的發展規劃不謀而合，而且能帶動包括崇明在內的上海北部區域的經濟發展。同時，崇明島目前還幾乎是一個完全沒有開發的島嶼，猶如一張白紙，隨便涂抹，幾乎沒有任何拆遷成本，而且整個島嶼沒有任何污染企業，非常適合迪斯尼這樣的大型主題公園。如果迪斯尼批準建在崇明，崇明會考慮美國奧蘭多迪斯尼樂園的模式，將會把迪斯尼建設成為大面積、低密度的公園。而川沙鎮周邊則工廠林立，樂園的外部環境比崇明將遜色不少。而且川沙的土地拆遷成本要遠遠高于崇明，如果落戶川沙，迪斯尼樂園的擴建工程將受到很大局限。

　　二、相比川沙，崇明的交通優勢雖然并不明顯，但未來崇明的大交通格局可以有效彌補這一劣勢。迪斯尼以前選擇浦東，主要考慮到川沙鎮的主要優勢是便捷的交通和完善的設施，即將開建的浦東鐵路和軌道交通11號線都將在川沙鎮設站點。此外，川沙鎮距離浦東機場十多分鐘的車程非常方便游客。一個更大的好處是，過境轉機的外國游客在48小時內不需要辦理簽證就可以到迪斯尼游玩。不過決定迪斯尼樂園盈利好壞的關鍵在于園區是否具有吸引力。目前亞洲已經有兩大迪斯尼樂園。但事實證明，東京的迪斯尼樂園遠遠比香港迪斯尼樂園成功，原因的關鍵在于盡管靠近香港國際機場，但由于香港迪斯尼樂園的面積太小，還是不能有效滿足游客的多元化需求。

　　在上海市針對崇明島進行的規劃投標方案中，就有兩家公司選擇設立主題公園，以便有效推動崇明經濟的發展。不管迪斯尼樂園最后花落誰家，崇明的發展依然不可阻擋。崇明開發的號角將隨著交通的大改善正式吹響。不過“羅馬不是一天就建好的”，這一建設過程中蘊涵的商機值得地產企業進行更深入的研究。