姜洪橋

　　盡管心中仍有疙瘩尚未解除，廈門人的普遍自豪感還是相當明顯。讓他們感到自豪的，與住房和醫療等保障有關。

　　一位廈門普通干部自得地告訴記者：“在住房保障上，我們不缺錢，錢早就到位了，現在的問題就是工程進度跟不上。”另一位廈門當地媒體人士反問記者：“北京推出的經濟適用房你知道吧？那就是跟我們廈門學的！”

　　在與周邊城市對比時，廈門人自豪于廈門的人均收入和財富，在與北京、上海等一線城市對比時則是“我們保障制度更先進”。這種自豪看起來有點矛盾，但毫無疑問，目前廈門的住房保障工作確實在全國保持領先。自1998年全國房改開始之后，廈門是第一個投入巨資建立起與商品房市場分離的完整住房保障體系并已初步落實的城市。如果一切順利的話，廈門也將是最早完成住房保障立法的城市之一。

　　在保障與市場、民生與穩定房價糾纏不清的年代里，廈門的成績成為中國住房保障范本。而官員和學者更關心的問題是，為什么是廈門？就如一位高層領導在視察廈門住房工作時，當著隨同觀摩的20多個省市住房保障負責人的面說的那句意味深長的話，“廈門是有錢，但顯然不是最有錢的”。

　　吳廈生的好運

　　吳廈生的姓名表明了他的身份：一個在廈門出生的人。記者前去拜訪時，他正忙著收拾那臺破舊而巨大的電視機。“廈華牌的，太老了，得修修了。”吳廈生操著一口閩南音濃重的普通話解釋著。

　　容納著破舊電視機和簡陋家具的，是廈門市政府為吳廈生提供的新家——約70平方米的保障性租賃房。與原來舊城區28平方米的簡陋住房相比，吳廈生對新家的地理位置和條件相當滿意。房子位于廈門島內繁華地段，周邊二手房價格已經過萬元。而且，房子入住之前已經由相關部門免費粉刷和裝修過。以吳廈生一家三口月收入兩千多元計算，以市價買下這套房子相當于花掉他一輩子賺的錢。

　　回憶起抽號分房的過程，吳廈生很興奮，“沒辦法，運氣好啊！”2007年2月28日公布第一批保障性住房抽號結果的晚上，吳廈生請家有電腦的親戚幫忙，一定要盯著電腦，第一時間告訴他結果。12號！公布的結果讓吳廈生幸福得不知如何是好，這意味著他很快就能離開住了半輩子的破舊大雜院。整整一晚上吳廈生都沒睡覺，旁邊的鄰居、親戚、朋友都過來祝賀，興奮之余吳廈生也不忘記安慰那些排號靠后的鄰居，“肯定都能排上的”。

　　類似吳廈生的好運可能在很多城市都上演過，但與大部分城市報道的低保家庭入住廉租房不同，吳廈生是以中等收入困難戶的身份入住。這可以從他每月所交的租金反映出來。吳廈生每月需要交納的房屋租金約500元，按照市價租金1700元計算，政府為其補貼70%。比吳廈生更為困難的家庭可以享受到從80%至90%的更高補貼。

　　吳廈生所住房屋屬于2006年以來廈門市極力推進的適用于低中收入人群的保障租賃房一類。此外還有適用于更低保障的廉租房和適用于中等收入人群、可購買的保障性經濟適用房。

　　這是目前為止，中國各城市中最完善、覆蓋面最廣的住房保障體系。它以梯級形式，保障著低、中兩類收入人群的最基本住房需求，并初步建立起比較完善的準入和退出制度。廈門市原定的計劃是覆蓋面要保證占總人口40%的低中收入人群中的困難戶。今年第一季度，這個計劃再次被擴展至50%，甚至將包括為部分外來務工人員和新畢業大學生提供過渡性住房。按照這個計劃，廈門市戶籍人口中的4萬戶以上家庭將享受到政府提供的廉價租金住房，或者以低于市場價40%左右購買保障性經濟適用房。

　　舍地、舍錢

　　按照廈門市政府的住房保障計劃，保障性住房的20個項目、4.5萬套住房要在2010年全部建成，需要投入的建設資金將高達130億元，每年投入達20億元至30億元。如此支出，廈門的財政能否承受？這是許多人關心的問題。有趣的是，許多接受采訪的人給予的答復幾乎是異口同聲：沒問題。

　　集美大學房地產研究所所長，同時也是廈門市政協委員的李友華告訴記者，在全國副省級城市中，廈門的人均收入是很高的，廈門有這個財力。這種看法基本為廈門官員甚至地產開發商所共識。但我們并不清楚，這種共識是否是在廈門建立這個保障體系之前已經形成。

　　事實上，廈門的財政和國土主管領導的看法卻與此有些微妙區別。廈門財政局副局長吳旗明向記者開列出廈門的財政清單，2007年廈門財政總收入達到348.4億元，地方財政收入為186.5億元，比上年同期分別增長30.3%和37%。這是一個相當不錯的成績，吳旗明據此指出，每年20億至30億元的保障性住房投入是基本可以實現的，“但是也并不輕松，因為需要投入的不僅僅是住房，醫療、教育都需要投入，需要平衡。”

　　在住房保障之外，廈門也正在推進就學、就醫等四項民生保障工程。用吳旗明的話來說是 “公共支出成倍增加”。吳旗明介紹，住房保障絕大部分來源于財政投入。只有保障性經濟適用房由于可以回收成本，可以適當爭取銀行貸款。由于預期2008年中國政府將會緊縮銀根，銀行貸款是否能保證也給吳旗明造成一定壓力。

　　再看看廈門國土房產局副局長郭俊勝的計算，廈門是否能承受保障性住房帶來的資金壓力將完全是另一筆賬。郭俊勝指出，100多億元的投入僅僅是建設資金，實際上土地是無償劃撥的。據了解，這種土地無償劃撥加建設資金財政負擔的方式，在全國是第一例。目前，北京、廣州通常采取的做法是以廉租房、經濟適用房外加限價商品房的方式解決住房保障。其中，被北京市民熱切盼望的限價房土地是采用招標的形式。建設資金也由開發商承擔。限價商品房與商品房的惟一區別只是售價有所控制。

　　“考慮到低中收入人群的實際困難，劃撥的土地大部分都位于廈門島內。”郭俊勝說。熟悉廈門地產行情的人都知道，廈門島內的地價和房價相當高，在全國副省級城市中名列前茅。廈門最大的房地產代理公司新景祥投資控股有限公司總裁秦剛表示，島內實際房價可能要超過1.5萬元/平方米，樓面地價在2007年也超過1萬元。

　　郭俊勝告訴記者：“按照最保守的估計，用于保障性住房的地塊如果用來拍賣，將為廈門市帶來70億元至80億元的收入。”廈門市副市長裴金佳也坦率地承認，保障性住房確實間接造成對土地出讓收入的影響。

　　如果廈門市政府是個商人，保障性住房項目將是筆超級虧本的買賣。廈門市政府將不僅損失近百億元的土地收入和可能高達400億之巨的GDP，而且還要在3年內額外支出100多億財政收入。

　　為什么是廈門？

　　郭俊勝是主管國土資源和房地產的副局長，他應該很清楚廈門土地和房地產開發建設的賬面。不過，他的理解卻不是預想中的 “無論如何也要做好保障性住房工作”的論調。他引用一位經濟學家的話稱：“是否解決中低收入人群基本居住需求是一個國家的房地產體系是否現代化的標志。”

　　裴金佳副市長更愿意把觀念和認識作為第一因素，“市場和保障必須分開，政府的職責首要是保障群眾最基本的衣食住行問題。”他表示，廈門市政府是吸取了經驗教訓的，廈門前兩年的住房問題造成了很大的民生困難。

　　2005年底，有關團體就發布了一份廈門民生調查報告，闡述了百姓居住問題在房價高漲下的嚴峻形勢。很多人可能都記得，廈門房價曾經在全國房價漲幅排行榜上名列前茅。2006年，廈門房產市場異常火爆，千人排隊搶購，樓盤開一個就賣完一個。廈門警方非常緊張，派出所和巡警大隊全體出動維持秩序。據說，廈門主管房地產部門的領導立即派人去了解情況，在排隊搶購現場，問了10個人，其中9個人表示是投資性買房。廈門的主管領導因此受到了震動。

　　2006年3月，一份關于貫徹中央房地產調控精神的報告呈交給廈門市委書記何立峰。一位房產主管領導在該報告中稱，廈門應該警惕房地產市場情況，及早建立住房保障體系。這個提法在2006年確實還沒有在各城市政府部門中流行，更沒有形成保障與市場分離的共識。當時的北京等一線城市剛剛開始考慮如何抑制新一輪房價上漲。

　　何立峰看完報告后認為，保障性住房體系這個提法很好，要好好研究。當年5月，廈門召開市委常委會，會議認為，具有濃厚福利色彩的經濟適用房制度在實施過程中存在的問題很大，面窄、價格不合理。會議決定要制定研究新的保障辦法。

　　此后，廈門迅速成立了一個工作小組，也就是后來的廈門市社會保障性住房建設與管理辦公室雛形。工作小組經過多輪調研，基本形成了目前我們能夠看到的三種梯級的保障體系。一位保障辦干部回憶，該計劃形成后很多部門干部也在懷疑，有沒有資金來保證這個體系，市政府是否愿意投入？

　　結果，2006年11月15日廈門市委常委會拍板決定，要建立完整的住房保障體系。第二天，市政府召開了新聞發布會將計劃公布于眾。

　　人們的懷疑和擔心很快被廈門市政府的行動打消了。為了盡快落實計劃，廈門市政府要求劃撥的土地必須是凈地。可能很多人還記得2006年萬科在廈門6億多元買地的事情。萬科以樓面價4000元/平方米的價格購買了一片土地，開盤即爆出1.2萬元的價格。成為當時該區域的最高標價。但就緊靠萬科的項目不到30米的旁邊，廈門市政府直接劃撥出一大塊土地立即投入于保障性住房建設，取名“萬景公寓”。

　　實際上，這兩個項目同為一體，萬科最后只是購買了那塊凈地的三分之二。如果萬景公寓針對保障對象出售的話，價格將在4200元左右。30米之外，萬科項目出售價格飆升至1.7萬元。這將是廈門乃至中國地產界的一道奇特景觀。

　　分離原則

　　在考察研究期間，廈門也考慮了限價商品房辦法。但是最終決定放棄這一方案。與在保障和市場之間搖擺的限價房相比，廈門刻意要將二者分離開來。裴金佳指出，廈門不能重蹈原有經濟適用房福利和特權色彩的舊路，一定要把保障和市場分離。他認為，限價房不適合廈門。

　　廈門市政府的原有計劃即是徹底隔絕保障性住房與商品房的通道，不允許保障性住房進入市場流通。在2007年國務院出臺24號文件之后，這個做法略作修改，保障性經濟適用房5年之后可以進入市場流通，但是要補繳90%的地價款。這個補繳比例遠遠高于北京規定的35%的比例，依舊表現為在態度上反對混淆保障住房和商品房的界限，導致意圖投資保障性住房的人根本無利可圖。

　　下轉23版

　　上接22版

　　而且，廈門目前正在努力為保障性住房立法。廈門市人大城建環資委主任邊經衛告訴記者，保障性住房立法工作作為廈門兩會一號立法提案進展很快。該條例在總則里將明確保障性住房與商品房的區別。“有了法規之后，保障性住房就可以清楚，而且長期穩定發展下去。”邊經衛說。

　　就在記者于廈門采訪期間，廣州出現限價商品房有人棄購的奇怪現象。李友華認為，在住房問題上，各城市政府部門最主要的問題就是搞不清商品房和保障性住房的界限。建設部黨組書記姜偉新在2007年底全國建設工作會議上講過，鼓勵各地積極研究各種保障性住房辦法，但也要防止成為中國住宅市場化改革的阻礙。

　　現在看來，限價房這種亦保障亦商品的模式在2008年出現問題，應該在有關專家和領導的意料之中。

　　對于廈門的改革，廈門當地開發商也表達了支持的態度。一位民營開發商說：“廈門保障性住房改革對于島內樓市沒有造成影響，因為需要保障的人本來也買不起當地的商品房。”但是該人士承認，島外商品房市場確實受到了一些沖擊，因為與保障性住房價格比較接近。該開發商甚至對參與保障性住房建設相當感興趣，抱怨“民營企業沒有太多機會”。

　　作為房產代理商，秦剛相當熟悉廈門的房產市場。秦剛預計，保障性住房對商品房市場的沖擊相當有限。作為參加過有關部委在廈門召開研討會的房地產界代表，秦剛稱，“廈門在解決住房保障問題上，確實解決得比較好。”秦剛也認為，廈門既然有實力就應該解決住房保障問題，分離之后，商品房市場可以更好發展，開發商的困擾也會減少。這大概算是廈門地產界對廈門住房保障工作的較高評價了。

　　當然，正如廈門人矛盾的自豪感，廈門比較富裕，但廈門在中國還算不上最發達的城市。與北京的1000多億元和上海近2000億元的地方財政收入比起來，廈門只有他們的十分之一，但廈門卻成為很多城市學習的榜樣。對于這個問題，廈門各層官員都認為，各地情況不同，不好統一評價。

　　2007年建設部組織各城市住房主管部門負責人參觀廈門。很多經濟不發達城市代表參觀完之后表示，無法復制，因為經濟實力不夠。據說，北京也有代表參加，該負責人也表示，無法復制廈門經驗，因為管理方式不同。

　　一位曾經報道過10年前廈門住房貨幣化改革的《廈門日報》老記者認為，廈門一直就有嚴格遵循上級指示的傳統。“廈門的社會主義特色比較強烈。”該記者說。

　　對于這個問題，走南闖北、在北京和上海都有大量地產業務的秦剛也有自己的理解：“當年發展經濟適用房的時候，廈門就是全國先進，建設部還在廈門開過現場會。在落實中央精神上，廈門人從來不落后。”至于其他城市的情況，秦剛稱：“同樣是房價和民生問題，每個城市的承受能力是不一樣，別的城市能夠承受，廈門就未必。”

　　來源：經濟觀察報網