業內人士認為，關鍵是解決定制者"眾口難調"問題，項目風險與成功幾率尚需觀察

　　晨報記者 徐運

　　“在周浦商業中心定制80多萬元一套的疊加別墅，每平方米只有6000多元，相比周邊許多單價過萬的房屋具有絕對優勢。”滬上首個“定制購房”項目悄然行動，該項目的組織者日前向記者表示，目前已經開始接受購房者的定制，預計3、4月份將開始定制項目的推廣。

　　專業人士分析認為，項目開發過程中是否會產生后續的額外定制費用，以及期間樓市大環境是否會發生變化，將對項目產生重要影響。同時，“定制購房”模式能否持續成功并推廣，如何保證從開發商手中拿到穩定的房源，以及如何解決定制者“眾口難調”問題將是關鍵所在。

　　“定制購房”類似內部購房團

　　所謂的“定制購房”相當于一種內部購房團，通過組織者的特殊關系獲得內部房源，以優惠價格賣給定制者。同時購房者可以提出要求和建議，開發商先收集購房者意見，然后按照意向客戶的理想房型進行建房。

　　定購的“手續”如何完成呢？“定制購房”的組織者錢生輝表示，通過公司網站廣泛接受會員的定制需求，然后代表大家尋找相關房產公司進行洽談，對部分特殊需求的高端購房者將收取少量的投資咨詢費。

　　錢生輝表示，目前已經在規劃中的軌交11號線浦東三林、康橋方向的周浦商業中心，與一家房產公司簽訂合同，預計將建疊加別墅。目前周浦周邊普通住宅每平方米多在7000-8000元。當前談攏的這塊地大致可以造200套疊加別墅，如果定制別墅的會員不足200人，其余的將按市場價出售。該地塊按照相關規劃，今年年內必須開工。

　　組織者稱，目前已經有幾十個有定制意向的會員。

　　開發商能不能接受“定制”？

　　“定制購房”的模式，重點是與開發商的談判。然而，一些房產分析師的看法是：“壓縮開發商利潤”簡直是“與虎謀皮”。憑什么開發商愿意將一部分利潤讓給“定制購房”者？

　　錢生輝認為，關鍵是“關系”和“內情”。他說，就像有些賓館房間的掛牌價格很高，但內部折扣價卻很低的道理一樣，由于與開發商熟悉，他們可以直接拿到開發商的“底價”。只是一般開發商都忌諱直接公開底價，所以，“定制購房”的組織者會進行保密。

　　錢生輝還聲稱，了解開發商的內情可以掌握時機，可以像買股票一樣爭取好的“點位”進入�！耙话銇碚f，開發商給予優惠會有很多原因，而這是普通購房者無法了解和參與的，而我們一旦捕捉到這樣的機會，必將結合購房者的利益制訂優惠方案�！�

　　他還強調，“開發商也樂于給我們優惠，中外環線之間的地塊競爭力大，開發商如果在銷售不暢的時候能夠接到‘訂單’，盡管可能讓了一部分利潤給購房者，但自己也可因此降低財務成本和風險壓力�！�

　　不過，業內人士認為，從目前狀況看，“定制購房”者能否妥善解決開發商的問題還有待觀察。以中國樓市的現狀看，“定制購房”者與開發商的合作，雙方都面臨承擔“破壞游戲規則”的壓力。

　　購房者愿不愿意選擇“定制”？

　　除了解決“地”的問題外，“人”也是“定制購房”的組織者迫切需要解決的問題。買房涉及到方方面面，首先各人喜好不同，買房觀念差異大，要凝聚起一批真正志同道合者很難。

　　對定制化住宅，不少購房者心存隱憂。夏先生日前參加萬科的促銷活動，在會場聽了記者描述的“定制購房”后，他和女友都覺得這個想法很超前，是一種好的嘗試，但在目前情況下，似乎不夠成熟。他個人不會選擇這種方式。他說，影響買房的因素很多，也許定制住宅的房型會讓他很感興趣，但萬一組織者拿的地塊不是自己理想的地段怎么辦？

　　另一白領錢先生也表示，在目前情況下，他還不太會接受定制化住宅，主要是時間原因，從組織購房者到項目啟動再到樓盤竣工，定制住宅可能要經歷一個非常長的過程，相信對于急于買房自住或者結婚的人來說，沒有這么長的等待時間，等待的時間越長，變數就越多，對個人來說風險就越大。

　　佑威房地產研究中心分析師認為，隨著市場發展，定制化住宅觀念也將逐漸被接受。但目前來看，定制住宅非常個人化，某項定制可能一個客戶喜歡，而另一個客戶卻討厭，而開發商還要考慮到項目整體風格，操作難度很大。而且，一般定制住宅的花費要高于非定制住宅。開發商量身定做，購房者能不額外付費嗎？但目前大多數有意參與定制住宅的，都是看中這種方式能夠節省下一筆錢，一旦要為定制而支付額外的費用，購房者可能會退出去選擇其他能滿足需求的樓盤。