胡芳潔

　　“我們這不是小產權房。我們公司是合法經營，在工商局注冊了的。這比小產權房安全�！币晃环课蒌N售人員這樣強調。這是一個建設在位于北京市潮白河邊的苗圃用地上的“類地產項目”。在房價失衡的逼迫下，除“小產權房”外，培植農、林業產品等種植類用地上的附屬房屋產品，也在以一種另類的姿態躋身住宅類房屋市場。

　　意外住宅

　　農、林業作物的培植地上，不僅培植植物，也“培植”房屋。

　　在北京市懷柔區潮白河畔，可以看到一個地產項目，由四合院、別墅等房屋組成，銷售狀況良好。這些低密度的房子價格從40萬元到90萬元不等，相比較同類商品房，儼然便宜許多。不過，這并不屬于小產權房。

　　據調查了解，這并非開發用地，而是一塊苗圃用地，由相關公司承包經營。

　　如果要購買這里的房屋，銷售人員會明確告訴你，這些房屋產權只有40多年，只有開發公司發放的房屋所有權證，不僅沒有國有產權證，也沒有鄉產權證。對于房屋所有權的期限，由承包公司對該地塊的承包年限決定。

　　農、林業項目用地并不能進行房地產開發，不過此類項目用地上可以配建一定面積的房屋，這成為關鍵的契機。在土地緊缺、房價高企的年代，這些微小的機會總是能準確地刺激人們的神經。

　　實際上，這種配建房屋反而成為主角的情況并不少見。除該苗圃上進行房屋開發外，北京許多農業大棚項目也能見到類似的情景。由于溫室大棚可以配建一定面積的房屋，大棚加院房的出租方式正在吸引投資者，而對于一部分人而言，配建的房屋比溫室大棚更有吸引力。

　　北京市順義區某大棚項目得到當地政府的許諾，可以有3%-5%的面積用于建設房屋。這樣投資者就可以用二、三十萬元的價格租用一套配建房，期限一般在20年以上，而有的農業園還根據客戶的需求訂制此類房產，其實際已經超出了看護房的意義，成為一種住宅類產品。

　　“農業配屬設施用地，如生產管理設施用房等，應宜少(小)則少(小)，盡量少占土地�！北本┦袊�土資源局副局長張維在接受采訪時這樣回復。同時他還表示，根據規定，生產管理設施用房不能建設為永久建筑物，并且不能作為商品房進行轉讓和交易。事實上，這些規定并沒有限制此類房屋的交易。

　　“肯定能升值的。”懷柔區苗圃房屋項目的銷售員表示，“三年前開盤售價40萬元左右的房子，現在賣到45萬元、55萬元的都有�！蓖跸壬鷥赡昵霸谶@里購買了一套四合院，現在正在打算出售，售價55萬元�！澳苌�值，畢竟土地越來越稀缺了嘛。”他表示，這類房屋要出售很容易，只需要找個公證處公證，把房子轉讓即可。之前這里的老業主也有將房屋出售的。

　　尷尬位置

　　由于這類房屋的特殊屬性，購買只能一次性付款，不可能獲得銀行貸款。而如果開發方尺度把握不妥，仍然難逃巨大的風險。利用這一機會進行明顯的地產開發的公司，已有失敗的案例。大連雙島櫻桃園設施農業項目，以大棚管護房的名義建設公開出售的百余棟別墅，2006年6月，被強制拆除。

　　“如果土地鑒定為林業用地，是不允許建房子的�！睉讶釁^林業局工作人員表示。而懷柔區規劃局的工作人員表示，可以修建管理類住房。實際上，諸多此類房屋，正是以管理類住房的名義修建。

　　房屋出售給購買者后，其所有權期限由承包公司對該地塊的承包年限決定，不少人表示，在有效期限內，這類房屋比小產權房安全。不過，這種相對的安全并不如想象中那么牢固�！巴恋卦诔邪�期限內，也是有可能改變用途的�！睉讶釁^規劃局的這位工作人員表示，“如果中途改變用途，會有相應的補償。補償肯定是給土地承包者，不包括向承包者租賃或買賣房屋的人。”

　　盡管受使用期限限制，并且存在政策的風險，不少購房者還是趨之若鶩。上文提到的出售懷柔苗圃項目中四合院的王先生，在懷柔就有兩套這類房產。

　　不管是種植地里的配建房屋，還是小產權房，它們的另類崛起至少表明了這樣一個問題，對農村集體用地利用的充分性和合理性還有改進的空間。

　　中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜，在接受本報記者采訪時曾這樣表示，“應該加快建立城鄉土地交易市場，允許集體用地以入股、參股、轉讓、出讓等其他方式直接進入市場”，從而實現多元經濟主體參與土地市場經營活動，促進合理價格機制的形成。

　　目前，不少農、林種植用地上的配建房屋依然籠罩在一種曖昧的氣氛中，陸續在被推向市場。

　　來源：經濟觀察報網