杭州新舊房?jī)r(jià)格“倒掛”

　　作者：劉立峰

　　與新開的樓盤相比，二手房最大的優(yōu)勢(shì)就是在同一地段的價(jià)格相對(duì)較低。可最近杭州樓市的現(xiàn)狀似乎正在顛覆“二手房?jī)r(jià)格比新房低一點(diǎn)”這一長期存在于很多老百姓心中的信條。

　　已經(jīng)在新房和二手房市場(chǎng)里轉(zhuǎn)悠了很長時(shí)間的王先生懷揣著購房款，驚訝地發(fā)現(xiàn)杭州部分區(qū)域的二手房的價(jià)格已經(jīng)高于新房。

　　看不懂的“倒掛”

　　讓王先生感到疑惑的是最近剛剛開盤的凱德視界，它的均價(jià)為1.45萬元/平方米，而一河之隔的次新盤錦昌文華在二手房市場(chǎng)的掛價(jià)早就過了1.5萬元/平方米。“錦昌文華周邊生活配套設(shè)施齊全，易于生活；而凱德·視界目前都還處于銷售中，離居住還需時(shí)日。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師趙新偉這么解釋。

　　而這并不是特例，據(jù)我愛我家提供的資料顯示，在杭州的城西板塊也出現(xiàn)了“二手房?jī)r(jià)格高于新房”的情況。同樣的還有橡樹園，該樓盤位于現(xiàn)在杭州炙手可熱的申花板塊，1月份剛剛開盤，開盤均價(jià)1.3萬元/平方米，而與它一路之隔的機(jī)關(guān)小區(qū)政苑小區(qū)現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上的掛價(jià)早已在1.4萬元/平方米以上。此外，曾經(jīng)的地王杭理工地塊的“城市芯宇”最近開盤均價(jià)2.2萬元/平方米，與它面對(duì)面的銀馬公寓雖然還沒交付，但現(xiàn)在在市場(chǎng)出現(xiàn)的一些試探性掛價(jià)已經(jīng)超過2.5萬元/平方米。

　　這只是可以看到的一部分而已。我愛我家市場(chǎng)研究中心指出：如果考慮到二手房房齡、小區(qū)硬件等因素，新舊房市場(chǎng)價(jià)格倒掛的情況事實(shí)上可能比我們看到的還要多。如一個(gè)新房的價(jià)格在1.5萬元/平方米，附近一個(gè)90年代的普通小區(qū)二手房?jī)r(jià)格在1.2萬元/平方米，從數(shù)字上看這兩個(gè)價(jià)格顯然是新盤比二手房貴，但是如果綜合兩個(gè)住宅的房齡、品質(zhì)之后，也許背后的價(jià)格并不像表面的數(shù)字那么簡(jiǎn)單。

　　折射出開發(fā)商與小業(yè)主的不同心態(tài)

　　如果在地段和小區(qū)品質(zhì)等相關(guān)房屋硬件都相同的情況下，單純考慮到房屋每年2%左右的折舊率和中間交易成本，二手房應(yīng)該比新房?jī)r(jià)格稍低一點(diǎn)。

　　“應(yīng)該有一些開發(fā)商由于資金壓力而想拋售吧。”趙新偉說“倒掛”現(xiàn)象是因?yàn)楝F(xiàn)在銀行的信貸政策很緊。開發(fā)商由于開發(fā)資金不足，銀行的還貸壓力、公司的財(cái)報(bào)表現(xiàn)、員工的福利等資金壓力而想盡快將手中的房子套現(xiàn)。

　　我愛我家市場(chǎng)研究中心經(jīng)理周包軍也認(rèn)為出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因是開發(fā)商在利潤保證的情況下為了快速回籠資金，而對(duì)價(jià)格做了調(diào)整。從去年下半年開始，國家宏觀調(diào)控力度逐漸加強(qiáng)，以貨幣緊縮為主的措施對(duì)于市場(chǎng)影響巨大。這對(duì)于開發(fā)商獲得銀行貸款的難度大大增加，部分自身資金不是很雄厚或開發(fā)項(xiàng)目較多造成流動(dòng)資金比較緊張的開發(fā)商存在著資金壓力。

　　從去年12月開始全國各大城市商品房市場(chǎng)價(jià)格上漲的趨勢(shì)得到了較大的遏制后，不少開發(fā)商，其中也包括萬科這樣的行業(yè)龍頭，開始以不同形式調(diào)整價(jià)格，從杭州的情況看，雖然沒有出現(xiàn)較大的調(diào)整，但是開盤價(jià)格競(jìng)相上升的情況已經(jīng)不再，包括一些樓盤以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格開盤。

　　但是二手房市場(chǎng)是個(gè)散戶市場(chǎng)，每個(gè)房源背后都是一個(gè)小業(yè)主，與開發(fā)商相比，他們顯然沒有那么多的資金壓力，這使得大多數(shù)房東沒有降價(jià)速售的熱情。

　　我愛我家市場(chǎng)研究中心表示，雖然最近二手房市場(chǎng)價(jià)格有所松動(dòng)，但是整體市場(chǎng)掛價(jià)并沒有多大的松動(dòng)，特別在年底的時(shí)候房東賣房的意向不強(qiáng)；而對(duì)于開發(fā)商來說，年底的資金壓力都會(huì)比較大，有些開發(fā)商存在回收資金的需要。這樣一來，新舊房?jī)r(jià)格倒掛的情況便浮出了水面。

　　后市預(yù)期：也許越來越普遍

　　“如果信貸繼續(xù)緊縮，同時(shí)開發(fā)商其他資金渠道不暢通的情況，這種情況估計(jì)會(huì)越來越多。”趙新偉表示。

　　相關(guān)研究機(jī)構(gòu)表示，由于近兩年大量高品質(zhì)樓盤和次新房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，特別是一些從新房市場(chǎng)直接進(jìn)入二手房市場(chǎng)的全新房屋的增多，原先二手房市場(chǎng)以老公房為主的格局已經(jīng)在發(fā)生微妙的改變。特別是已經(jīng)成為杭州高品質(zhì)居住精典的二手房小區(qū)，他們的價(jià)格會(huì)明顯高于周邊品質(zhì)一般的新盤。從未來來看，隨著大量新房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，新舊房?jī)r(jià)格倒掛的情況可能會(huì)越來越多。