本報記者 賈海峰

　　供應減少 北京求解500萬套存量房

　　“跌”與“漲”的爭論中，北京市迎來了2008年第一份房價“成績單”。

　　北京市統計局公布的最新統計數據表明，2008年1月份北京市新房價格指數上漲15%，二手房價格指數上漲11.4%。在新年房價出現大幅度上漲的同時，竣工面積、銷售面積等代表房屋供應量的指標卻全面下降。同樣來自北京統計局的數據表明，2007年1-11月份北京現房銷售面積下降約30.8%，期房銷售面積下降約6%，竣工面積下降5.3%(以上數據全部為同比數據)。

　　北京房地產市場的“滯脹”局面已經引起有關部門注意。就在2008年春節前一個星期，北京市建委多次召集北京中介公司和開發商，共同研究市場變化情況。

　　“如何激活北京市的500萬套存量房”將是北京市增加市場供應量、穩定房價的重點考慮對策之一。

　　供需缺口擴大

　　據“我愛我家”統計機構數據，北京市每年購房需求約為35萬套。以前這一市場供應的結構為：新房約25萬套；二手房近10萬套，整體水平能與需求量持平，但整體情況仍是供不應求。

　　2007年，二手房市場有了迅速發展，全年交易量約為9.4萬套。新房交易量與二手房交易量由2006年的2.39:1降低到1.6:1。

　　但是隨著這幾年北京房地產開工面積等體現供應量的指標連續下降，新房市場能為市場提供的供應量也在下降。

　　北京市統計局最新公布數據，2007年北京市房地產投資為1995.8億元，占社會固定資產投資總額的50.3%，比上年下降0.7個百分點。住宅竣工面積下降約5.3%，銷售面積2176.6萬平方米，比去年下降16.5%，；空置住宅面積411.8萬平方米，下降16.7%。

　　“我愛我家”房地產經紀公司副總經理胡景暉表示，2008年北京新房供應量將有進一步下降，普通商品住宅和保障性住房加起來供應為10多萬套，加上二手房市場供應量后，全年預計仍有近10萬套的住宅供應缺口。

　　供應缺口擴大緣于幾個方面：一是受北京2008奧運會影響，一些房地產項目將在奧運會期間停工；二是自2007年開始，土地供應大力向保障性住房和兩限房傾斜，約70%的土地將優先保證保障性住房和普通商品房的供應。市場上非政策性住房的用地供應量越來越小；三是受宏觀調控政策影響，一些房地產企業出現缺資金等問題，無法繼續施工。

　　北京住房需求存在巨大的缺口，但是自2006年以來房價連續快速上漲，使多數居民出現“買不起房”、“住不起房”的問題。今年1月份，北京新房和二手房市場交易量都出現明顯下降，而房價卻仍在以兩位數速度上漲。

　　加快辦理住宅建設各項審批

　　北京市建委在2008年春節前數次召集中介公司和開發商研究對策。不久，北京市多個部門聯合發布了《北京市關于加快辦理住宅建設各項審批手續的通知》，依據此通知，北京市建委對住宅項目審批工作時間由20個工作日縮短到10個工作日。

　　從行政上簡化手續，加快住宅項目開工正是開發企業代表在春節前的“座談會”上提出的意見。

　　而在北京市房地產主管部門心中，還有另外一筆帳：目前北京市理論上可以進入二手房市場買賣或租賃的房屋約有500萬套，能將這500萬套存量房激活，則相當于再建3萬平方米的保障性住房。

　　“隨著兩限房銷售政策的文件出臺，政府想看看兩限房和保障性住房今年投放市場后的反應，如果不能堵上供應缺口，則會從二手房流轉環節上想辦法�！币晃恢薪楣�司負責人說。

　　按照北京中介行業的說法，目前北京市場上可上市流通的二手房數量為320萬套，2007年交易僅9.4萬套，約2.8%，一個成熟的市場二手房年流通率約為8%。

　　就北京與上海比較而言，北京的二手房流通率僅為上海的一半。

　　500萬套存量房難題

　　“北京不是無房可賣”，21世紀不動產研究部孟奇說，北京二手房供應結構很特殊。而目前北京房地產市場供應存在很大結構性矛盾：一面是高達500萬套的存量房不進入市場流通；另一面是在緊縮土地政策下，北京市仍必須每年加大住宅用地供應來緩解需求與供應之間的矛盾。

　　在春節前最后一次“座談會”之后，多家房地產中介機構受命向北京市建委遞交自己的市場調研報告。

　　依據鏈家地產的研究報告，北京存量房中的“央產房”規模達60萬套，而目前已經蓋章進入市場流通的僅1.2萬套。

　　“央產房”流通難題恰恰是北京存量房市場結構難題的一個縮影。

　　除了一系列手續和程序因素外，“央產房”多數獲得成本較低，甚至為福利分房，連暖氣費、物業費這些基本的開支都由原單位負擔，如此低廉的持有成本下，出租顯然收益比出售更合算。

　　另外，二手房交易需要繳納約5%的營業稅。較高的納稅門檻造成了業主“只租不售”。

　　除了“央產房”外，北京還有“尾房”等空置房面積約744萬平方米，這些房子多由于面積較大，總價較高賣不出去，因為缺乏相應的“尾房”處置優惠稅收措施，這些“尾房”多年不動，而且越積越多。

　　進入2008年以后二手房市場出現交易低迷的另一個原因是，緊縮性貨幣政策導致銀行對二手房買賣金融收緊，非交易性轉按揭服務基本停止，而交易類轉按揭服務也受到了一定影響。

　　“北京市對存量房市場很感興趣，”一位參加北京市建委組織的“座談會”的人士告訴記者，北京市覺得無論如何每年僅6%存量房進入流通是不正常的，而打通存量房流通環節，無疑可以為北京市穩定房價、增加供應量工作節省很多時間。