在東莞,從將土地增值稅稅率由0.5%提高到1.5%,以及強(qiáng)征20%二手房交易個(gè)人所得稅都可以看出,東莞市在樓市調(diào)控方面已經(jīng)動(dòng)真格了。不會(huì)允許房?jī)r(jià)再次大規(guī)模上漲,東莞房?jī)r(jià)上行通道或被關(guān)閉。不少開(kāi)發(fā)商在采訪中明確表示,期盼政府不要再出房地產(chǎn)利空政策。

　　東莞地產(chǎn)劍客木易發(fā)表文章分析表示,房貸新政之前,東莞房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因是深圳和廣州房?jī)r(jià)快速上漲,在價(jià)格洼地效應(yīng)下,有著強(qiáng)烈的上漲沖動(dòng)。而目前,深圳和廣州不少開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷,鑒于深圳、廣州和東莞,尤其是深圳和東莞樓市彼此聯(lián)系緊密,深圳、廣州房?jī)r(jià)下降,必然壓迫東莞房?jī)r(jià)下跌。目前,廣州和深圳樓市降聲一片,交易冷清,繼續(xù)大幅度下降的可能性較大,東莞房?jī)r(jià)大幅下降的可能性也將隨之增大。因此,按兵不動(dòng)的開(kāi)發(fā)商押寶樓市復(fù)蘇,會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房?jī)r(jià)將“死扛”過(guò)春

　　預(yù)計(jì)東莞房?jī)r(jià)短期內(nèi)不可能出現(xiàn)大面積下降,開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者還將上演攻堅(jiān)戰(zhàn)。但開(kāi)發(fā)商均表示,堅(jiān)決不降價(jià)

　　按道理說(shuō),土地價(jià)格將理性回落,受房?jī)r(jià)理性下調(diào)影響,作為開(kāi)發(fā)商最主要的開(kāi)發(fā)成本也將理性回落；但總的來(lái)說(shuō),東莞房?jī)r(jià)剛性上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁,商住用地供應(yīng)不足、土地成本上漲、商住用地容積率低等方面都將是房?jī)r(jià)上升的有力支撐。

　　從商品房各物業(yè)類型來(lái)看,價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始分化,普通住宅、公寓產(chǎn)品在供大于求的情況下,價(jià)格有可能穩(wěn)中有降；而別墅產(chǎn)品由于它的資源稀缺性和開(kāi)發(fā)商惜售心態(tài),預(yù)期整體別墅價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)；在經(jīng)歷過(guò)住宅投資熱潮后資金有可能回流商鋪和寫(xiě)字樓,進(jìn)一步推高商用物業(yè)的價(jià)格。

　　從東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資區(qū)間分析,2007年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上偏離合理投資區(qū)間,由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比、房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)已經(jīng)進(jìn)入泡沫預(yù)警區(qū)間。從房?jī)r(jià)增幅分析,2007年房?jī)r(jià)增幅已經(jīng)偏離居民收入增幅和GDP增幅；從東莞合理房?jī)r(jià)估值來(lái)看,東莞合理的房?jī)r(jià)在5300元—5500元/平方米。綜合分析,東莞目前的房?jī)r(jià)有回調(diào)的內(nèi)在需求和空間。一方面房?jī)r(jià)下調(diào)受到開(kāi)發(fā)成本強(qiáng)有力的支撐,下調(diào)空間大大壓縮；另一方面結(jié)合2008年?yáng)|莞城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、居民收入的提高、城市化進(jìn)程的加快等因素,東莞目前的房?jī)r(jià)和價(jià)值之間的背離很快修復(fù),整體房?jī)r(jià)增幅趨緩并進(jìn)一步穩(wěn)定,樓市發(fā)展將步入穩(wěn)定期。因此可以預(yù)計(jì),東莞房?jī)r(jià)短期內(nèi)不可能出現(xiàn)大面積下降,開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者還將上演攻堅(jiān)戰(zhàn)。記者在采訪中,開(kāi)發(fā)商均表示,堅(jiān)決不降價(jià)。

　　開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷模式將轉(zhuǎn)變

　　開(kāi)發(fā)商必須在產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷推廣、客戶服務(wù)等方面加大力度,充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值,才能提升競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

　　不管開(kāi)發(fā)商降價(jià)與否,2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式將面臨較大調(diào)整。那個(gè)發(fā)發(fā)短信就能售罄的日子已經(jīng)一去復(fù)返了,開(kāi)發(fā)商必須在產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷推廣、客戶服務(wù)等方面加大力度,充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值,并且在項(xiàng)目附加值上大下功夫,才能在后市日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提升自身項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　從品牌開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略布局看,2008年品牌開(kāi)發(fā)商呈現(xiàn)集約化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),品牌開(kāi)發(fā)商將在所在區(qū)域逐漸提高市場(chǎng)占有率并趨向集中；從成交土地的單宗規(guī)模來(lái)看,東莞后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將趨向規(guī)模化、大盤化。

　　展望后市,一方面是全球流動(dòng)性和人民幣升值的大背景沒(méi)有改變,股市和樓市的上漲動(dòng)力依然強(qiáng)勁；另一方面是國(guó)家供求調(diào)控組合重拳出擊,“90/70”規(guī)定使得中低端供應(yīng)量持續(xù)加大,房貸新政使投資和投機(jī)需求均受到平抑,樓市回歸理性、回歸價(jià)值之勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。兩者結(jié)合研判,未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間,預(yù)計(jì)股市和樓市的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)使得投資資金將集中流向藍(lán)籌房產(chǎn)和稀缺性資源物業(yè),普通住宅價(jià)格回歸到適合老百姓居住剛性需求的合理水平,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整,供需在投資和居住的結(jié)構(gòu)上重新尋找一個(gè)新的平衡點(diǎn),并進(jìn)一步趨向合理。

　　二級(jí)市場(chǎng)震蕩,三級(jí)市場(chǎng)難堪重負(fù)

　　二級(jí)市場(chǎng)體現(xiàn)在供應(yīng)量持續(xù)擴(kuò)大,在售項(xiàng)目多,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；2008年當(dāng)投資需求下降,自住需求成為主導(dǎo)的情況下,預(yù)期三級(jí)市場(chǎng)掛牌房源有所增加,成交略有下滑

　　同是資本市場(chǎng),樓市不同于股市,房產(chǎn)不能只是投資工具,它更重要的是老百姓的棲身之所,房產(chǎn)應(yīng)該是在滿足了老百姓基本居住需求的基礎(chǔ)上的一種投資品種,從目前的情況看,總的來(lái)說(shuō),東莞樓市將逐步進(jìn)入健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展階段。

　　目前東莞樓市還存在很多問(wèn)題:二級(jí)市場(chǎng)體現(xiàn)在供應(yīng)量持續(xù)擴(kuò)大,在售項(xiàng)目多,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇；成交量萎縮,整體房?jī)r(jià)增幅趨緩并進(jìn)一步穩(wěn)定；置業(yè)者持幣待購(gòu)；開(kāi)發(fā)商相應(yīng)調(diào)整策略；市場(chǎng)特征由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；市場(chǎng)熱點(diǎn)由整體住宅向房產(chǎn)藍(lán)籌、稀缺性資源物業(yè)、商用物業(yè)轉(zhuǎn)換。

　　在區(qū)域發(fā)展上,城區(qū)樓市由于近年開(kāi)發(fā)投資過(guò)快,與城區(qū)建設(shè)進(jìn)度和城市化程度有所背離,后市開(kāi)發(fā)預(yù)期放緩；而一些房地產(chǎn)起步較晚、市場(chǎng)累積需求暫未完全釋放的鎮(zhèn)區(qū)將步入快速發(fā)展干道。

　　2007年在投資需求的拉動(dòng)下,東莞房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展迅速。2008年當(dāng)投資需求下降,自住需求成為主導(dǎo)的情況下,預(yù)期三級(jí)市場(chǎng)掛牌房源有所增加,成交略有下滑,價(jià)格比2007年穩(wěn)中有降。2007年在二級(jí)市場(chǎng)追漲入市的賣方出貨意決,但放盤價(jià)格較高,呈現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的局面；二手中介與客戶之間要重建信任；交易費(fèi)用和交易流程在沒(méi)有進(jìn)一步改善的情況下仍然是東莞二手房市場(chǎng)發(fā)展的瓶頸。

　　本版撰文本報(bào)記者姜巖