作者：龍飛

　　編者按：丁亥年的中國樓市，悲喜劇同時(shí)上演。當(dāng)人們認(rèn)定房價(jià)下跌未有可能之時(shí)，深圳再次“敢為天下先”，在這座最早進(jìn)化出商品房市場的城市，在這座誕生了萬科這樣頭牌企業(yè)的城市，房價(jià)下跌終成事實(shí)。

　　作為一座城市，深圳的命運(yùn)應(yīng)該受到關(guān)注。窺一斑而見全貌，深圳作為一個(gè)符號，她所濃縮的，或許就是高熱之中的中國地產(chǎn)業(yè)的未來命運(yùn)。這正是我們選擇深圳作為年度觀察的樣本城市的原由所在。

　　香港樓市花費(fèi)近10年時(shí)間完成輪回，在一隅之隔的深圳，只用了一年時(shí)間：農(nóng)歷丁亥年，深圳樓市精心演繹了一場由暴漲到下跌的舞臺劇，瘋狂、貪婪以及不期而遇的冷凍，混雜在這場劇中，驚心動(dòng)魄。

　　這是一場事關(guān)進(jìn)化者生存與死亡的劇。作為最早仿效香港，將住房“進(jìn)化”為商品房的城市，深圳的命運(yùn)極具標(biāo)本意義。作為最早進(jìn)化的城市，深圳的今天或許就是其他城市的未來。

　　瘋狂的房子

　　“開始的樓價(jià)上漲的確有供求因素的作用。”深圳地區(qū)最大的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示，2007年的深圳樓市由供不應(yīng)求開始。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2007年前四個(gè)月深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距幾乎是前所未有，即便差距最大的2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96∶1。供求上的巨大落差使房價(jià)上漲的沖動(dòng)從一手新樓開始。

　　“那時(shí)候根本不用做什么市場調(diào)查，樓價(jià)往高處定就成了。”一家總部在深圳的全國知名房地產(chǎn)公司銷售總監(jiān)表示。根據(jù)深圳國土局公布的數(shù)據(jù)，深圳關(guān)外的寶安區(qū)，2006年10月單價(jià)尚在1萬元左右，到了2007年二三月成交均價(jià)已經(jīng)超過15000元了。短短四個(gè)月時(shí)間，樓價(jià)已上漲近50%。

　　突然上漲的樓價(jià)觸動(dòng)了購房者的心理防線，一些計(jì)劃購房自住者將購房時(shí)間提前。更重要的是房價(jià)的巨大漲幅讓房地產(chǎn)的投資價(jià)值突然增大，投資房地產(chǎn)的資金急劇增大。2007年5月末，深圳銀行同業(yè)存款較上月減少了337.2億元，這是自當(dāng)年首次總量縮水。除此之外，股市波動(dòng)令不少資金開始流入樓市。

　　從四五月份開始，深圳排隊(duì)購房的情況再度興起。一位不愿透露姓名的開發(fā)商當(dāng)時(shí)曾向記者表示：“一些原本預(yù)計(jì)可以銷售半個(gè)月的房源，3天就消化完畢。”而此時(shí)市場可供銷售的新房越來越少，部分地區(qū)出現(xiàn)了脫銷的情況。根據(jù)深圳世聯(lián)行的公開數(shù)據(jù)顯示，與4月相比，5月的新房成交量總體下降將近20%。其中深圳中心區(qū)福田的新房成交量更下降了78.17%。

　　誰是炒家

　　究竟是先有瘋狂的炒家還是先有瘋狂的房子？這已經(jīng)變成了“雞、蛋邏輯”，難以清晰分辨。總之當(dāng)房子成為稀缺資源，炒賣空間就開始增大，炒家又將本已稀缺的資源變得更加“珍貴”。

　　2007年的深圳，房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了炒賣的風(fēng)頭。開始是處于新房銷售環(huán)節(jié)，除了地產(chǎn)商直接提價(jià)外，樓盤的銷售人員也是當(dāng)中“抬轎手”。

　　趙虎是深圳房子的資深炒家，當(dāng)時(shí)在深圳已經(jīng)有了三四套房產(chǎn)。2006年底，他花了大力氣登記了兩套公寓，是位于中心城區(qū)華強(qiáng)北路附近的新亞洲中心國利大廈。樓盤在去年年底開盤，但一直沒售樓人員通知他。等他趕到售樓處，得到的回答是一開盤就賣完了，原本趙虎也以為是自己一時(shí)大意，但不久后他又接到了售樓小姐的電話，對方表示手里還有幾套房，都是朋友定下的，單價(jià)2.2萬元，不過每套還要交4萬元的“過戶費(fèi)”。在圈子里泡了幾年的趙虎明白當(dāng)中的貓膩，但一想到開盤價(jià)是1.9萬元就有些不甘心，沒有當(dāng)場答應(yīng)。兩天后當(dāng)他再聯(lián)系對方時(shí)，“過戶費(fèi)”已漲到了6萬元，趙虎氣得直冒煙。但他也知道有朋友花了5萬元接下來，然后再提到7萬元過戶費(fèi)賣出去。

　　“房價(jià)漲得離譜那也算了，但在深圳投資房子，首先要賄賂售樓人員，而且沒人長久持有，最好當(dāng)天就賣出去。這分明是風(fēng)險(xiǎn)極大的投機(jī)。”“當(dāng)時(shí)深圳的房子基本都這樣，售樓的人先炒一輪，然后再擊鼓傳花地往下傳。”趙虎放棄的房子，到了2007年年中每平方米已經(jīng)漲到2.7萬元。趙虎氣得牙癢癢的，“2003年這里最多也就是每平方米六七千元。”

　　房價(jià)放大器

　　在這場擊鼓傳花的游戲中，地產(chǎn)中介扮演著極為重要的角色。

　　“不是一天一價(jià)，而是一小時(shí)漲一個(gè)價(jià)。”陳明宣用這樣極端的例子來形容瘋狂階段的深圳房價(jià)。新房的瘋狂上漲，直接拉動(dòng)了二手市場。當(dāng)時(shí)陳明宣是一家知名地產(chǎn)中介的店面經(jīng)理，在2007年的上半年，他認(rèn)為自己很快就可以成為億萬富豪。當(dāng)時(shí)的他每出一張私單(不經(jīng)過中介公司，由經(jīng)紀(jì)約定買賣雙方私下成交)可以獲得15萬到35萬元的中介費(fèi)，而他每月至少能做成3筆這樣的交易。

　　面對瘋狂的市場，深圳部分地產(chǎn)中介開始了更瘋狂的擴(kuò)張。與普通炒房者相比，中介從業(yè)者可以獲得更多的信息。更為重要的是由于當(dāng)時(shí)的監(jiān)管漏洞，這些地產(chǎn)中介可以利用客戶的資金成倍地?cái)U(kuò)展自己的義務(wù)。