上海樓市雖整體趨冷 市中心豪宅仍供不應求

　　目前，位于上海交通大學北側的九龍倉匯寧花園3號樓“匯寧183”已進入現房銷售階段，單價近4萬元/平方米，開盤至今1個多月，銷售已達三成。而從同樣是50年產權豪宅的濟南路8號及王子晶品的良好銷售勢頭可以看出，在房地產市場宏觀調控政策趨緊、上海樓市整體趨冷的情況下，市中心豪宅市場依舊供不應求。

　　商報記者 徐健

　　單價近4萬元/平方米

　　從大上海時代廣場到九龍倉第二個項目匯寧花園推出，九龍倉在上海蟄伏了6年。這同時是九龍倉在上海的首個住宅物業。匯寧花園緊鄰上海交通大學(淮海西路一側)，項目包括兩座住宅樓及一座公寓式辦公樓——1-2號樓為總面積近22000平方米的住宅樓，共計96套房源，而3號樓是小戶型行政單位，總建筑面積近20000平方米，共計190套“行政單元”。

　　去年年底，匯寧花園3號樓以“匯寧183”的新名推廣面市，開出的均價約為每平方米3.9萬元。與匯寧花園1、2號樓的住宅主推187平方米之上的大房型套房房源不同，3號樓“匯寧183”此次推出的都是小房型精裝修房，房型建筑面積從86.76平方米——145.75平方米的二房至三房，也就是說總價在350萬-500萬元左右。

　　網上房地產信息顯示，“匯寧183”的房屋類型屬于辦公性質，據九龍倉相關人士透露，之所以把辦公性質的“匯寧183”做成商住兩用概念的“行政單元”，主要是為了對其他幾棟樓的住宅業主負責。“如果是辦公樓，這個小區的私密性就很難保證。另一方面，從其小戶型設計及鬧中取靜的地段優勢來看，“‘匯寧183’更適合作為高端的精裝修‘行政單元’推出市場。”

　　開盤1月銷售三成

　　顯然，為了彌補產權性質的差異，九龍倉做了大量的工作。據介紹，“匯寧183”單獨配有精致配置的私家會所，物業管理也由知名五大行之一——高力物業管理公司擔綱，其服務內容包括家政處理、兒童托管服務、24小時大堂經理、健身會所、兒童游戲室、圖書室、棋牌室、桌球室、叫車服務和委托租賃管理等。

　　與匯寧花園住宅房源的銷售相比，去年5月，匯寧花園首次開盤，推出51套住宅房源，雖然價格高達3萬，但當天就銷售出22套；10月，匯寧花園第二次推出房源，同樣獲得熱銷；而今在上海房地產市場銷售不暢、整體趨冷的情況下，“匯寧183”開盤至今一個月，已售出房源60套左右。“目前網上房地產公布的銷售數據應是40余套，另有20多套，都已被客戶落訂，即將在網上房地產備案。”九龍倉上海的人士告訴記者。

　　記者查詢網上房地產數據顯示，匯寧花園1、2號樓的96套大戶型精裝修豪宅均已售罄，此次推出的3號樓共有房源190套(辦公)，目前已售45套(包括預定在內)。從網上房地產的銷售數據可以看出，目前已售的45套房源中，除了9套是140多平方米的大戶型，其余售出的都是100平方米以下的小戶型。

　　“銷售樂觀是正常的，畢竟這里地段太好，升值空間也相當大。”據悉，目前匯寧花園已售罄的住宅房源部分極少有二手房掛牌入市，就算有，掛牌價也高達45000-50000萬元／平方米。相比之下，盡管在售的“匯寧183”房源是50年產權的商業辦公性質，但其3.9萬元的均價還是低于其住宅二手房的掛牌叫價。

　　記者手記

　　豪宅依舊 求大于供

　　從匯寧花園1、2號樓于2006年5月首度開盤至今，其三次開盤所選擇的時機，有兩次恰逢宏觀調控新政推出。但從其熱銷態勢可以看出，上海真正的豪宅市場受調控的影響較普通住宅要小許多。

　　一方面，市中心真正的以品質著稱而非光賣地段的豪宅供應相當稀缺，但需求卻十分旺盛。長寧區有已開到70000元／平方米驚人價位的王子晶品，精裝修的單套房源總價已逾2000萬元，共推出50套，目前僅剩10套；盧灣區有以8000美元／平方米開盤的濟南路8號，其精裝修單套房源總價也在450萬-8000萬元之間，共計158套房源。

　　由于市中心土地稀缺，真正意義上的豪宅供應很少。所以，上海的面向國際的豪宅市場，即使遭遇多次宏觀調控，卻依然供不應求。另一方面，第二套房貸新政對承受力相對較強的高端購房群體影響不大，這部分購房群體一般都會采用一次性付款。據九龍倉上海的人士透露，“匯寧183”的買家有三、四成選擇一次付款。