深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行與調(diào)控分析報(bào)告指出

　　今年房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌

　　- 本報(bào)記者 丁蕩新

　　2007年下半年以來(lái)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的加大，我市新、舊商品住宅銷(xiāo)售面積持續(xù)呈下降趨勢(shì)，市場(chǎng)觀望氣氛不斷加劇；而新建商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整和回落，房地產(chǎn)貸款總額自9月份出現(xiàn)大幅下降。市房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人王鋒在其《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行與調(diào)控分析(2000年～2007年)》中預(yù)測(cè)，今年的房?jī)r(jià)將繼續(xù)處于調(diào)整期，不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌現(xiàn)象。

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　　去年下半年房?jī)r(jià)始回落

　　2000至2004年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)基本在5000至6000元／平方米之間波動(dòng)。

　　房?jī)r(jià)的快速上漲，始于2005年下半年。2005年、2006年、2007年，房?jī)r(jià)分別為7040元／平方米、9230元／平方米、13370元／平方米，3年時(shí)間幾乎翻了一倍，上漲勢(shì)頭較為迅猛。

　　但是，自2007年下半年以來(lái)，隨著國(guó)家和本市一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，我市新建商品住宅與二手住宅成交量均出現(xiàn)明顯下降，房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)調(diào)整和下降，供求關(guān)系也有所緩和。

　　王鋒認(rèn)為，這主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面。首先，新、舊商品住宅銷(xiāo)售面積持續(xù)呈下降趨勢(shì)，市場(chǎng)觀望氣氛不斷加劇。從各月商品住宅銷(xiāo)售面積看，自年初開(kāi)始，住房銷(xiāo)售面積持續(xù)下降，從2007年1月的80.26萬(wàn)平方米，下降至10月、11月、12月的15.36萬(wàn)平方米、17.99萬(wàn)平方米、18.65萬(wàn)平方米；尤其是往年市場(chǎng)成交較為活躍的10月份，銷(xiāo)售面積僅為15.36萬(wàn)平方米，是年度成交量最低的月份。

　　二手住房市場(chǎng)在上半年總體呈現(xiàn)快速上升，交易面積從年初的平均60萬(wàn)平方米左右，上升到7月的134萬(wàn)平方米。而8月份以后銷(xiāo)售量開(kāi)始出現(xiàn)大幅回落，8、9、10三月成交量分別環(huán)比下降 26.39%、43.04%、36.78%；11月、12月，每月交易量均在40萬(wàn)平方米以內(nèi)的較低水平。

　　其次，新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整和回落。從2007年各月房?jī)r(jià)變動(dòng)看，1～10月，各月住宅銷(xiāo)售均價(jià)總體呈現(xiàn)持續(xù)上漲，從1月的10872元／平方米，上升到10月的17350元／平方米。10月份以后，隨著市場(chǎng)交易量的持續(xù)大幅減少，住宅市場(chǎng)由“有價(jià)無(wú)市”向“量?jī)r(jià)齊跌”轉(zhuǎn)折；11月房?jī)r(jià)為15069元／平方米，環(huán)比10月下降13.15%；12月房?jī)r(jià)繼續(xù)保持15000元／平方米左右的水平，且90平方米以下、90至144平方米和144平方米以上各類(lèi)戶型的住宅價(jià)格，均出現(xiàn)不同程度的回落 (環(huán)比降幅分別為1.68%、2.4%、9.35%)。

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　　兩方面原因使房?jī)r(jià)回落

　　是什么原因促使深圳房?jī)r(jià)回落呢？

　　對(duì)此，王鋒解釋?zhuān)�深圳房�(jī)r(jià)出現(xiàn)下降，是市場(chǎng)和宏觀調(diào)控政策多種因素綜合作用的結(jié)果。一方面是因?yàn)?005年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)的快速上漲，使得居民購(gòu)房支付能力逐漸下降，抑制了廣大群眾的合理住房需求，而“房?jī)r(jià)上升、需求減少、進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上升”的市場(chǎng)規(guī)律最終開(kāi)始發(fā)揮其自身調(diào)整作用，使得房?jī)r(jià)向理性回歸。

　　另一方面，國(guó)家和本市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)和深化，尤其是本市商業(yè)銀行住房貸款額度的控制和國(guó)家有關(guān)部門(mén)提高第二套住房首付比例和貸款利率政策的發(fā)布，使住房市場(chǎng)的資金來(lái)源得到了嚴(yán)格控制，市場(chǎng)的投資、投機(jī)現(xiàn)象得到了有效抑制，避免了市場(chǎng)規(guī)律失靈而出現(xiàn)房?jī)r(jià)越高需求越大的情況。

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　　今年房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌

　　從去年底到現(xiàn)在，很多地產(chǎn)業(yè)界和資深研究人士都認(rèn)為今年深圳的房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)比較大的回落甚至崩盤(pán)，更多的市民也希望房?jī)r(jià)能跌得徹底一點(diǎn)。

　　王鋒的觀點(diǎn)相比上述看法，比較理智。他認(rèn)為，2008年，深圳房?jī)r(jià)將繼續(xù)處于調(diào)整期，并不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌現(xiàn)象。

　　從大的政策背景來(lái)看，國(guó)家明確今后實(shí)施從緊的貨幣政策，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策和住房保障工作也將進(jìn)一步推進(jìn)。因此，隨著金融、稅收政策的繼續(xù)貫徹落實(shí)，住房投資、投機(jī)需求將受到進(jìn)一步的抑制，住房資源將逐步得到合理配置，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)近兩年大幅上漲的現(xiàn)象。同時(shí)，當(dāng)前可售住房供應(yīng)相對(duì)較為充足，今后保障性住房和限價(jià)房也將逐步入市，并分流部分住房需求，在較為緩和的供求關(guān)系之下，房?jī)r(jià)大幅上漲明顯缺乏動(dòng)力，房?jī)r(jià)在今后一段時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)調(diào)整，并逐漸向理性回歸。

　　從另一個(gè)方面來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性過(guò)剩、經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、居民收入持續(xù)增加，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀環(huán)境；而宏觀調(diào)控政策在抑制投資投機(jī)性需求的同時(shí)，也鼓勵(lì)合理的住房消費(fèi)；再加上我市人口的快速增長(zhǎng)，仍有大量的住房自住需求、改善性需求，這都是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為有力的支撐。因此，房?jī)r(jià)今后也不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌或者崩盤(pán)的現(xiàn)象。