中原第一高樓危局凸現(xiàn)

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 王勇/鄭州報(bào)道

　　2007年歲末，鄭州，中原西路。

　　一座大廈聳入云霄，恰似合十祈禱的雙手。冬日的陽光散落在它冰冷的軀體上，有些綿軟無力——這便是頭頂“中原第一高樓”桂冠的鄭州裕達(dá)國貿(mào)酒店(下稱裕達(dá)國貿(mào))外景。

　　此刻，它正感受著前所未有的寒意。

　　“中原第一高樓”無人問津？

　　2007年11月12日，中國長城資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處(下稱長城資產(chǎn))發(fā)布公告，擬通過河南省產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)其持有的河南裕達(dá)置業(yè)有限公司(下稱裕達(dá)置業(yè))債權(quán)本息合計(jì)71687.83萬元進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓，抵押物正是裕達(dá)置業(yè)旗下的裕達(dá)國貿(mào)66676.04平方米房產(chǎn)，接近裕達(dá)國貿(mào)總面積的三分之一。

　　裕達(dá)國貿(mào)始建于1995年，歷時(shí)3年而成。高199.7米，總投資26億元，擁有388間豪華客房，17個(gè)高檔會(huì)議廳、大型宴會(huì)廳、中西各式餐廳，是裕達(dá)置業(yè)的主要資產(chǎn)，也是鄭州市的“標(biāo)志性建筑”。

　　早在2005年6月，中國工商銀行總行向各大資產(chǎn)管理公司剝離7000億元的不良資產(chǎn)余額。裕達(dá)置業(yè)時(shí)為6.0091億元的債務(wù)本息(含5.8835億的貸款本金)，被工行河南省分行營業(yè)部作為“可疑類資產(chǎn)”剝離，接盤者正是長城資產(chǎn)。

　　時(shí)隔兩年，長城資產(chǎn)決定處置上述債權(quán)。為了謀求最大利益，長城方面煞費(fèi)苦心：除了通過平面媒體廣而告之以外，還在河南省產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌15日。當(dāng)然，最具誘惑力的還是長城方面開出的轉(zhuǎn)讓底價(jià)——只有2.73億元。

　　不過，“大家抱的希望都很大的”這一債權(quán)處置，并沒有像人們想象的那樣簡單。

　　“掛牌這段時(shí)間里，只是有一兩家公司打電話咨詢，沒有人來報(bào)名。”12月3日，河南省產(chǎn)權(quán)交易中心某負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》，長城資產(chǎn)委托該中心轉(zhuǎn)讓的這筆債權(quán)已于近日撤牌。

　　“上級(jí)已經(jīng)決定暫緩這筆債權(quán)的處置。”12月3日，長城資產(chǎn)鄭州辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。至于個(gè)中原因，該負(fù)責(zé)人不愿意詳談，“公司總部只是通知我們這樣做……可能是我們的推廣力度還不夠吧。”

　　“如果將來還是沒有人來買，我們可能會(huì)改變處置方式。”上述人士透露，不排除選擇債轉(zhuǎn)股、對(duì)企業(yè)進(jìn)行重組等處置方式的可能。

　　裕達(dá)國貿(mào)總投資26億元，66676.04平方米房產(chǎn)已近其“三分天下”，長城資產(chǎn)以2.73億元的價(jià)格出讓尚無人問津，消息傳出，人們無不震驚：“中原第一高樓”何以淪落如此地步？

　　摩天大樓年年虧？

　　現(xiàn)在看來，上述巨額債務(wù)僅僅是裕達(dá)置業(yè)全部債務(wù)的“冰山一角”。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》在采訪中了解到，與其擁有的“中原第一高度”相比，裕達(dá)置業(yè)的財(cái)務(wù)狀況簡直是判若云泥——工商年審報(bào)表顯示，從1994年至2004年的10年間，裕達(dá)置業(yè)的凈利潤一直都是負(fù)數(shù)，最低時(shí)年虧損146.4萬元(1994年)，最高時(shí)年虧損8478萬元(2001年)，其他年度的虧損額也多維持在兩三千萬元。

　　裕達(dá)置業(yè)的負(fù)債狀況更是令人驚詫：2004年度聯(lián)合年檢報(bào)告書顯示，該公司當(dāng)年資產(chǎn)總額為14.9177億元，負(fù)債總額為14.7091億元，資產(chǎn)負(fù)債率已接近100%；同期河南中興會(huì)計(jì)師事務(wù)所的審計(jì)報(bào)告顯示，裕達(dá)置業(yè)的短期借款期初余額為8.4256億元，期末余額為7.0786億元。

　　至于為何“年年虧損”，裕達(dá)方面在年審資料中有著各種不同的說法：1997年，其年度凈利潤額為-2819萬元，虧損原因?yàn)椤巴度虢ㄔO(shè)期間”；1999年，其年度凈利潤為-1263萬元，其解釋為“管理不善，成本過高”；其后的年度里，還有著“經(jīng)營不佳，財(cái)務(wù)費(fèi)用較高”、“貸款利息較大，寫字樓租金較低”等不同原因。

　　12月7日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》就上述說法及裕達(dá)國貿(mào)近況向裕達(dá)置業(yè)資產(chǎn)部求證，但被相關(guān)人士婉拒。

　　事實(shí)上，這座擁有“中原第一高樓”美譽(yù)的摩天大樓的成長故事中，其“力不從心”的范例并不鮮見。

　　比如，裕達(dá)國貿(mào)的“所有人”并非裕達(dá)置業(yè)一家：裕達(dá)國貿(mào)西塔26～37層(實(shí)際樓層是25～36層)，近兩萬平方米的建筑面積就在河南創(chuàng)普置業(yè)有限公司名下——裕達(dá)國貿(mào)建設(shè)初期，因總投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)初16億元的預(yù)期，其他投資人斥資3億多元施以援手，裕達(dá)才度過難關(guān)；就在2007年6月，一則廣告還表明，裕達(dá)國貿(mào)30、33層，總面積2208.56平米欲尋求合作資源。

　　“裕達(dá)直到2006年年底才還清我們的欠款。”12月3日，中建二局鄭州分公司某高管告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。中建二局1995年承建裕達(dá)國貿(mào)，1997年6月完工，總造價(jià)為2.4612億元。但至1999年6月，裕達(dá)方面僅支付了8975萬元，該局為此訴至法院。

　　“2002年8月，我們終審勝訴后又折騰了幾年，才拿回來了欠款。”上述高管坦言。

　　高處不勝寒？

　　裕達(dá)國貿(mào)也有繁華景象。

　　“它的現(xiàn)金流和入住率確實(shí)都不錯(cuò)——這兩個(gè)指標(biāo)是衡量一個(gè)酒店經(jīng)營狀況好壞的重要依據(jù)。”12月8日，鄭州一位知情人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》透露，裕達(dá)國貿(mào)的入住率高達(dá)60%~70%，這甚至曾被某協(xié)會(huì)評(píng)價(jià)為“在鄭州市的所有酒店中屬于比較高的”。

　　裕達(dá)國貿(mào)表面的“紅紅火火”何以難御背后的巨額虧損？知情人士的歸結(jié)是其“運(yùn)營成本太高”。“在酒店經(jīng)營中，人員及設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)營成本是很大一筆開支，反映到資產(chǎn)負(fù)債表中，就多以固定資產(chǎn)等形式予以攤銷，這導(dǎo)致一些酒店的盈利比較低，而酒店服務(wù)業(yè)是裕達(dá)置業(yè)的核心業(yè)務(wù)。”上述知情人士分析。

　　河南省政府發(fā)展研究中心研究員楊鄭生在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)指出，裕達(dá)國貿(mào)“生”在鄭州，受制于巨額的運(yùn)營成本和當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)水平，出現(xiàn)虧損也并不“意外”。

　　河南省某房地產(chǎn)公司高管則坦言：“從經(jīng)營上來說，這些摩天大樓的經(jīng)營收入來源，除了在觀光方面占有一點(diǎn)優(yōu)勢之外，其余的餐飲、娛樂、會(huì)務(wù)、出租……與普通高樓相比，并不存在本質(zhì)上的差別。”

　　不過，現(xiàn)實(shí)中的裕達(dá)國貿(mào)并不孤獨(dú)。

　　與其幾乎同時(shí)誕生的馬來西亞“雙塔”落成后就趕上亞洲金融危機(jī)，“出租率一直不理想”，而1998年落成的上海“金茂”直到2005年出租率才有所起色……至于“無人問津”的尷尬，裕達(dá)國貿(mào)亦非鼻祖——廣東佛山市52層高的“國際商業(yè)中心”建設(shè)中途資金告罄，6年后拍賣時(shí)，標(biāo)價(jià)2億元都無人注目；因虧損拍賣，評(píng)估價(jià)值26億元的廣東國際大廈起拍價(jià)16億元竟無人應(yīng)聲……

　　事實(shí)上，在摩天大樓建設(shè)領(lǐng)域，一些投資者和觀察者的謹(jǐn)慎早已呈現(xiàn)。

　　“高樓建設(shè)不能拋開實(shí)際的現(xiàn)實(shí)情況，更不能超越當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同步水平，否則高樓建設(shè)將不再是紀(jì)念碑、里程碑，而有可能成為墓碑。”萬科老總王石在總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)“四大教訓(xùn)”時(shí)劍指“高樓情結(jié)”；而SOHO中國掌門人潘石屹更是斷言“在今天這個(gè)時(shí)代，建筑高樓大廈已經(jīng)成為過去”。

　　“歐美國家建造摩天大樓的高潮早已經(jīng)成為過去，我們的一些城市為什么還樂此不疲——我個(gè)人認(rèn)為，這緣于某些地方政府以非市場的手段獲取土地，再以市場的手段出讓給開發(fā)商，從中獲取的不僅僅是經(jīng)濟(jì)利益，還有‘形象’和‘政績’。”河南財(cái)經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長樊明在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)建言，要關(guān)注“制度經(jīng)濟(jì)”。

　　與此同時(shí)，另一座厚天大樓的故事同樣在鄭州上演。2002年，鄭州方面欲在鄭東新區(qū)建設(shè)一座據(jù)稱“長江以北第一高樓”的“標(biāo)志性建筑”，世界華人企業(yè)拓展有限公司、香港基誠國際有限公司等多家企業(yè)曾先后問津，甚至“已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段”，但最終都拂袖而去。

　　期間，上述項(xiàng)目建設(shè)高度開始不斷調(diào)整。2002年規(guī)劃時(shí)高度為400米，2003年招商時(shí)降為360米，最終確定為280米，觀察者稱此舉“顯現(xiàn)了鄭州方面的一些理性思考”。

　　“站在280米的高樓上，不但可以大飽眼福，也能體會(huì)‘高處不勝寒’的滋味”。2006年，上述項(xiàng)目開工時(shí)，當(dāng)?shù)孛襟w如是報(bào)道。

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