新年樓市高峰對話　暴利時代已經(jīng)遠去

　　□記者曾邦華余勇文記者

　　河南天倫集團總經(jīng)理冼振源：

　　日子都好不正常

　　在我國目前的房地產(chǎn)市場結構中，能供應給市場的都是純商品的住宅，廉租房、政府補貼房的建設以及政府引導型住宅的建設還太少，同時，作為購房者來講，消費觀念也需要進一步更新。

　　剛剛過去的2007年，政府出臺的一系列調控政策，與其說是打壓房價的過快上漲，不如說是為了使房地產(chǎn)市場回歸理性，開發(fā)商要認識到，房地產(chǎn)絕不能發(fā)展成為一個暴利行業(yè)。同時，商業(yè)貸款的多次加息也告訴購房者，要量力而行，不要盲目地透支自己的消費能力。關注房地產(chǎn)市場，不能簡單地關注諸如房價之類的表象，要更多地關注房地產(chǎn)市場結構的問題，比如說保障房的建設，而不能把目光僅僅停留在商品房等市場化的產(chǎn)品上。2007年下半年出臺的調控政策，表明政府正在運用成本的手段促使房地產(chǎn)市場的分化和成熟，逐步降低房地產(chǎn)的利潤率水平，使得競爭力比較弱的、管理能力比較差的、投機性比較強的房地產(chǎn)短期運營商逐步退出市場，也使得房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范。

　　去年，大、小房地產(chǎn)商人可以說日子過得都不錯，應該說這不是一個正常的現(xiàn)象。但是，進入2008年，大家所面對的已經(jīng)不再是一個暴利的市場，開發(fā)商所要考慮的是怎樣能生存下來的問題，在利潤率15%的水平上，有的開發(fā)商依然能過得很好，但是，應該有為數(shù)不少的開發(fā)商感覺活不下去了。利潤率進一步降到10%的時候，很多開發(fā)商無法支撐了，但是仍有一些開發(fā)商活得很滋潤。這樣，市場的分化就出來了。

　　房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，可以說是中國經(jīng)濟的一個晴雨表，但是它不能代表中國經(jīng)濟的全部。2007年、2008年中國房地產(chǎn)市場所面臨的問題，其實是中國經(jīng)濟所面臨的共性的問題。也就是說，結構性調整的時代到來了。企業(yè)以前的盈利建立在對機會的把握、對低成本資源的獲得和政策性上，但是，以后就要完全靠企業(yè)自身在行業(yè)里的競爭力了。

　　河南順馳地產(chǎn)總經(jīng)理張楠：

　　五六桿槍難走江湖

　　2007年房地產(chǎn)市場最大的一個變化，就是產(chǎn)品的檔次拉開了，不同樓盤的價格，有的能相差一倍還多。這不僅僅是一個價格的問題，人們對樓盤的品質也有了一個更新的認識。

　　雖然鄭州市去年1月到10月房價每平方米拉升了將近1000元，但是與周邊的城市相比，鄭州市房價的升幅還是在全國市場趨勢之內。市場提升后，產(chǎn)品的分化也看出來了，均價1萬多元的房子并不比三四千元的賣得差，這說明消費者對樓盤品質的認同。從國家宏觀調控的趨勢看，今年及以后的政策會越來越嚴格，無論是土地的獲取，還是金融政策，再到預售政策以及竣工驗收的規(guī)定，會對開發(fā)商提出越來越高的要求。以前七八個人，五六桿槍就能拿項目，蓋的房還不愁賣，以后這樣的情況可能不會再有了。今后大的政策環(huán)境會給中、小型開發(fā)企業(yè)帶來越來越大的影響，而比較大的規(guī)模型企業(yè)也面臨著新的考驗，考驗會集中表現(xiàn)在對產(chǎn)品的要求上。

　　思達地產(chǎn)集團副總裁劉文良：

　　企業(yè)需要“體檢”

　　房地產(chǎn)企業(yè)如同自然界的樹木一樣，要櫛風沐雨，每經(jīng)歷一次風雨，都是對企業(yè)的一次“體檢”，一次考驗，風雨過后，健康成長的企業(yè)會更加根深葉茂，會更有生命力。2007年，隨著行業(yè)主管部門對市場監(jiān)管力度的加大，“90／70”政策在鄭州逐步落到實處并得到消費者的認可，鄭州市保障性住房的開發(fā)建設的成效初顯，消費者日趨成熟、理性，沖動性購房、恐慌性購房的人群有所減少，購房者從對房價、地段、景觀的倚重轉為更加注重產(chǎn)品品質、配套、物業(yè)，對品牌企業(yè)和品質樓盤更加青睞。鄭州的開發(fā)企業(yè)開始步入品牌制勝的時代，特別注重前期的產(chǎn)品研發(fā)。為滿足客戶群體細分而帶來的產(chǎn)品特質多樣化的需求，致力于產(chǎn)品創(chuàng)新特別是戶型創(chuàng)新。鄭州開發(fā)企業(yè)

　　在注重企業(yè)品牌和文化建設的同時，也正在致力于從項目型企業(yè)向客戶型企業(yè)的轉型，努力在對客戶售前、售中、售后的服務上為客戶創(chuàng)造超值回報。

　　2008年的鄭州房地產(chǎn)市場，購買力將會充分激活并大量釋放，數(shù)個超百萬平方米的都市綜合體將共同鑄造城市“地標”和“名片”。并且隨著保障性住房建設的大力推進，鄭州地產(chǎn)企業(yè)對公益事業(yè)、慈善事業(yè)特別是對民生問題的進一步參與和投入，將共同演奏和諧地產(chǎn)的樂章。

　　建業(yè)住宅集團運營中心總經(jīng)理趙晶海：

　　房價為什么一直漲

　　房價為什么一直在漲？我看到過一個數(shù)字，從1985年到2006年11年間，我們國家的貨幣總量翻了300%。而作為個人目前的基本投資取向只有兩個：股市和房地產(chǎn)。CPI的攀升意味著把錢存到銀行里是賠本的，為了不使自己的錢一天天在貶值，人們必須進行投資，至少投資收益要與CPI上升持平，跑贏了CPI更好。股市的變化太快，風險很難控制。相對來說，房地產(chǎn)投資更保險一些，房地產(chǎn)市場近年來的快速發(fā)展，也是人們看好房地產(chǎn)投資的一個重要原因。一方面是投資的增多，另一方面是人們居住觀念和我國城市化進程的加快，再加上房地產(chǎn)市場單一化發(fā)展，必然導致房價越來越高。

　　此外，很多行業(yè)都是從發(fā)現(xiàn)需求，到需求全面發(fā)展，再到需求爆炸。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著這么一個過程。

　　外界聲音

　　◆馮科(北京大學房地產(chǎn)金融研究中心主任)：

　　“由于國內房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，2008年國內5萬多個房地產(chǎn)企業(yè)將有三分之一被擠出市場。”

　　◆劉洪玉(清華大學房地產(chǎn)研究所所長)：

　　當前我國房地產(chǎn)市場中的核心問題，是住房價格上漲過快。這既有房地產(chǎn)市場內部的原因，如供應結構不合理、供給者行為不規(guī)范等導致的有效供給不足，投機和投資性購房比例較大、住房超前消費行為導致的住房需求過旺，也有房地產(chǎn)市場外部的原因，如經(jīng)濟持續(xù)高速增長、加速城市化、勞動力和資本向大城市單向流動、流動性過剩、公共住房制度不完善等。

　　◆賈臥龍(我國知名地產(chǎn)投資策劃專家)：

　　“房價出現(xiàn)拐點”并不等于“老百姓能買起房”。

　　對于很多2008年有買房計劃的老百姓而言，“拐點論”無疑給他們帶來了希望，很多人因此改變了購房計劃和置業(yè)目標。然而，從根本上說，房價出現(xiàn)拐點并不等于老百姓能買起房，購房者更應正視“拐點論”影響，不要盲目制定、改變購房計劃。