北京房價眾說紛紜，業界說法有三：漲，跌，持平

　　2008年 買不買房？

　　房價出現拐點？今年該不該買房？從去年三季度新房成交量下降到年終部分樓盤打折，京城房市牛市似乎已過。但對于當前北京的房價，業界說法不一：有人表示在漲，有人說在降，也有人稱“沒怎么降也沒怎么漲”。更有專家認為：部分樓盤降價，其中不乏開發商為順應國家抑制房價政策臨時調整的因素。

　　房價漲跌成謎局

　　降價 黃金地段打折促銷

　　現在買比上月便宜38萬多

　　一邊是二手房價格飛漲，一邊是新樓盤乏人問津。元旦期間，記者來到亞運村、東壩等地新樓盤進行調查發現，新樓盤紛紛打出促銷牌。

　　本月1日上午10時，在亞運村附近一處新開樓盤售樓處記者看到，一間近300平方米的大廳內，加上記者也只有四人來看房。在前臺，一位身著正裝的售樓小姐在擺弄著手機，而后面的辦公室內不時傳來年輕男女打牌的歡笑聲。

　　見記者到來，這位售樓小姐立即放下手機上前打招呼。“這里基本上都是120平方米以上的戶型，您大概想選擇多少平方米的？”聊上幾句得知記者也是遼寧人后，于是開始攀起老鄉。

　　“我在這里工作有三個多月，去年十一時售樓處前買房、看房者絡繹不絕，盡管房價一個月房價能上漲一千甚至數千元，房子依然不愁沒有買家。但如今，這種火爆場面很難再看到了。”售樓小姐小梅告訴記者，他們那兒從去年12月到目前就賣了一套房子，現在買房不僅可以使用公積金，而且全款還能打94折，并且節日期間還能有優惠。“如果現在買，全部下來比上個月能便宜38萬多，差不多省出一個小戶型。”

　　一樓盤可省出一輛奧迪A6

　　在亞運村附近另一高檔樓盤售樓處記者看到，除了送停車位以外，如果以老客戶身份買房，還可以享受在95折基礎上再享受2%的優惠。劈啪敲幾下手中計算器后，售樓小姐熟練地計算出記者選中的一套三居公寓的價格，“最低335萬，比之前報價省出一輛奧迪A6”。銷售人員表示，如果真想買房，即使不是老客戶也可以跟經理申請。

　　與去年十一之前“全款98折”的優惠相比，目前的促銷活動可謂“大出血”。

　　“現在房價降了一點”

　　對于當前北京房價，業界說法不一。有業內人士表示在漲，有人說在降，也有人稱“沒怎么降也沒怎么漲”。而在奧運村附近的一樓盤，記者了解到的情況是房價已經出現了下降。“現在房價降了一點。”在中大恒基位于該樓盤的店內，相關人員對記者透露，去年九、十月份，該樓盤的房子每平方米還能賣到15500元至16000元，現在只能賣到14000元。“南方房價降了，北京受點影響。”該工作人員說。

　　“過去，一個月好的時候能賣六七套房子，現在運氣好一個月能賣一套。”一位曾從事高檔樓盤銷售工作，目前已經改行的人士說：“現在房價太高了，房子不好賣。”“兩個多月了，我還沒有做成一單業務！”亞北天通苑一房產中介人士也向記者大倒苦水。

　　免物業費送車位變相打折

　　“現在是賣房的人比較多，買房的人少。”在北五環附近一家房產中介公司工作的業內人士向記者如此表示。記者調查發現，昔日狂飆、堅挺的房價，眼下已出現松動跡象。

　　近日在北京市房屋交易網記者看到，無論期房還是現房，去年12月底以來每天簽約數量均只有100多套，和以前每天四五百套成交量相比，樓市成交萎縮十分明顯。很多樓盤眼下都紛紛推出了促銷打折活動，部分樓盤最低折扣甚至出現93折，而有的樓盤則通過免物業費、送車庫車位變相打折。此外，東部地區部分新樓盤三期開盤價甚至比前期低三千元。銷售經理張勇說，從整體看，近兩年的京城新開樓盤二、三期價格都會比一期翻一番甚至更多，后期樓盤低于前期現象實屬罕見。

　　漲價 寧愿賠10萬收房

　　“倆月后告訴我房子不賣了”

　　同為年輕人，同為進京第一代，小宋買房子就沒有小周那樣運氣了。

　　“簽完房屋預售合同，本來15天后就該簽正式合同，沒想到售樓處拖了倆月后告訴我房子不賣了。”日前，市民宋小姐在北京西二環某高檔樓盤購買了一間60平方米的公寓，之后遭遇因房價飛漲后被“抽房”。

　　由于之前小宋對該樓盤進行過詳細了解，因此聽說對方開始放號，她跟單位領導請了假就到售樓處排隊等號。“當時售樓處預售的小戶型極少，我還是硬從別人手里‘搶’過來的。”簡單看了樣板間后，小宋在售樓小姐的指導下簽了房屋預售合同。

　　根據預售合同規定，小宋應向售樓處交納5萬元定金，雙方在15天內應簽訂房屋交易正式合同，如一方違約，需向對方進行雙倍賠償。當時小宋家里已把買房的錢款都準備好了，而她又對新房情有獨鐘，因此她想都沒想就交了50萬元定金。

　　至少十幾戶遭遇毀約

　　一周，半月，一個月……擔心生變，在等待期間她多次致電售樓處，而對方的答復始終是經理不在，暫時不能簽正式合同。就在快到兩個月時，有一天小宋突然接到售樓處打來的電話，被告知房子不賣了，對方愿賠償她10萬元。

　　還沒等小宋反應過來，對方電話已經掛斷。“房子不賣了？賠我10萬？我明明交了50萬定金！”在喝口水清醒些之后，小宋打電話給對方，表明自己購買該房的決心，并告訴自己已交納50萬元定金而非5萬，對方如違約需賠償100萬元。

　　聽了小宋這番話，對方立即滿面帶笑地表示“再跟經理商量一下。”之后小宋從該小區業主論壇上了解到，遭遇售樓處抽房的不僅她一人，至少有十幾戶，而對方僅給出“由于內部原因”的理由。

　　在售樓處“威逼利誘”下，原來簽訂預售合同的市民大多放棄購買，而由于小宋交納的定金多，因此她得到“意外”收獲。

　　開發商稱毀約屬正常

　　小宋從一位業內人士那里了解到，迫于政府壓力，開發商在樓盤捂不住的情況下只得開始發售。不過由于地段等因素，該樓盤放號之后的兩個月內，每平方米單價已由22000元上漲到近28000元，漲幅接近30%。按照60平方米計算，一套房子升值36萬，而一百平方米以上的大戶型，升值更多。而按照預售規定，售樓處僅需要每戶賠償10萬元，不過跟幾十萬上百萬的利潤相比，簡直微不足道。

　　而當記者聯系到該售樓處一位售樓小姐時，對方的答復是“這是經理的意思”。記者兩次電話聯系售樓處王經理，對方第一次以正在外地出差為由推托；第二次向記者表示，他們的做法完全符合建委的相關規定，撕毀合同屬于正常現象。“購房者同樣有權放我們鴿子。”王經理說。

　　一位房地產業內人士告訴記者，頂著政府壓力，開發商通常被迫開盤，之后售樓處再伺機抽房，這種現象已經在新開樓盤、尤其是熱門地區中高檔樓盤中成為“公開的秘密”，由于購房者還未簽訂正式購房合同，因此售樓處通常會以種種借口取消交易，而市民只能吃啞巴虧。

　　該業內人士表示，目前北京中高檔小區依舊是賣方市場，因此對方完全是根據自己的規則在玩，消費者只能聽之任之。在政府監管中，這方面還是空白。

　　“降價說”掀波瀾

　　白領周云生炒房“中了邪”

　　據業內人士估計，北京投資地產的市民有十幾萬，而且這還是一個保守數值。在眾多投資者中，周云生無疑是個典型代表。在京城某大型國企工作的周云生去年上半年在二環黃金地段購買了一套170平方米的公寓房。按他的說法，想搭乘房價飆升班車大賺一筆。收房后，老周一直沒入住，天天關注房價伺機出手。同事小孫在形容老周時笑著告訴記者：“整天就跟中了邪似的，逢人就提他買了大房子，逢人就問有啥內部消息房價會不會跌。”

　　“我是去年5月份以18600元一平方米價格購買的，到8月時已經漲到近3萬元。”去年年底時老周接到一個電話，正是當時賣給他房子的售樓小姐，該小區新開樓盤價格已經漲到4萬元一平方米，問他現款35000元一平方米出不出手。“不到一年時間房價翻一番多？”開發商的話讓老周甚是高興，但他的很多朋友建議他“再等等”，一想到自己手中這個聚寶盆，老周心情非常復雜。老周說，他現在最想找個高人指點一下，房子到底什么時候可以出手。

　　記者從京城幾家大型中介公司了解到，像老周這樣屯房待售的市民不在少數。中大恒基房屋代理王小姐告訴記者，公司每天都能接到市民詢價電話，他們的房子多集中在黃金地段。這部分市民對京城房價動向極為敏感，因為他們的報出非常高，買家寥寥，因此很難出手。

　　五大區域二手房價上漲

　　在樓市“拐點說”下，本市六里橋、崇文、世紀城、方莊、團結湖五大二手房熱點區域去年12月份出現了價量增長顯著的情況，成交量相比11月份上漲了兩成以上，均價相比11月份同期漲幅也高達3%以上。“鏈家地產”市場研發中心認為，主要是以下三點原因導致了五大傳統區域二手房價量同漲：

　　首先，五大區域二手房供應與主流剛性需求基本一致。據“鏈家地產”統計數據分析，五大區域新上市二手房源絕大多數與區域主流需求相一致。例如，六里橋區域二手房掛牌價格以10000元至12000元/平方米為主，面積以60至90、120至150平方米兩個區間為主，相對于公主墳、航天橋等西部熱點區域15000元/平方米左右的掛牌價和120平方米以上大戶型為主的情況，六里橋幾乎成為京西最能夠同時滿足初次置業和升級置業需求的成熟區域。

　　其次，新興區域價格漲幅趕超五大區域，相對平緩的價格為其價量上漲積攢了人氣。第三，五大區域全款購房比例達55%以上，遠高于全市45%的平均水平，受宏觀調控政策沖擊相對較小。“鏈家地產”市場研發中心認為，此外，區域以自住為根本的特征也是其受宏觀政策沖擊較小，促進其逆勢突圍價量同漲的局面。

　　對話潘石屹

　　低檔房

　　可能小幅跌價

　　究竟北京房價何時出現拐點？行內的“大腕兒”最有說服力。記者近日電話采訪了SOHO中國有限公司董事長潘石屹。他說，2008年北京低檔商品房價格可能會出現小幅度下跌，但從北京房地產市場整體來看，2010年可能是拐點。

　　拐點2008年不會出現

　　記者：請您預測一下北京今年房市走勢。

　　潘石屹：北京房價在2008年的表現，就是低檔商品房的價格可能要跌落。而整體房價拐點還不會出現。根據分析，2008年開始，單價在8000元以下房子的價格可能會出現“拐點”。主要原因是經濟適用房、兩限房和廉租房的供應加大，市場上低于8000元/平方米的房子供應更加擁擠。

　　記者：低檔房價格下跌原因何在？

　　潘石屹：北京經濟適用房、廉租房政策的出臺，是拉低房價主要因素。比較遠的地方的低檔商品房的價格，因為土地的供應量比較高，政府又有各種各樣的政策限制，所以有可能跌，而在三環之內，四環之內的價值，跌的可能性不大。

　　記者：房地產行業的漲跌是和整個經濟形勢的關系是怎樣的？

　　潘石屹：房地產行業不是一個孤立系統，它與一個城市的發展水平、人均收入、投資意向、信貸政策以及人們對未來的預期等多種因素有關。在全球經濟一體化的今天，我們甚至要觀察全世界的經濟形勢是否出現問題。如果整體經濟健康，行業中的問題是可以通過小的調整得到糾正的。宏觀經濟的因素，是我無法了解的，也是對2008年房價影響最不確定的因素。

　　籠統說出現拐點不確切

　　記者：除北京外，中國哪些地區哪些房地產品種出現了過熱？

　　潘石屹：中國這么大，城市的發展水平和人們收入水平千差萬別，各地市場情況各有不同，籠統說出現拐點是不確切的。深圳市場與一般城市不同，要不有人買，要不干脆就沒人買，所以才會出現成交量萎縮70%的現象。它不具有代表性，不能把深圳的特殊現象放大來看全國。從品種上看，中國房地產市場形成10年來，90%的開發商都集中在做住宅開發上，在政府加大廉租房、兩限房、經適房的供應力度后，某些地區的住宅產品確實有出現過熱的危險。但是，在城市化已經成熟的地區，寫字樓和商業還是大大短缺的。

　　本版撰文 晨報記者 王猛

　　西城海淀大興

　　房價“泡沫”大

　　記者在調查中了解到，去年本市城區房屋售租價格上漲較快，而通過房屋售價和租價的比值，可以看到該地區房價是否存在泡沫。記者根據中大恒基、鏈家地產提供的近千處樓盤的售租樣本了解到，去年西城、海淀、大興三區房價“泡沫”最大，其中大興區二手房的售價租金比接近360。根據規定，超過300 即表明房產泡沫較大，投資風險較高。

　　據悉，去年以來，本市二手房售租比值普遍上漲，其中上漲點數最多的是大興、西城和海淀。

　　北京某樓盤銷售經理張勇告訴記者，大興、西城、海淀三個區售租比大幅上漲，最大推手就是“房價漲幅與租金漲幅”的相對“倒掛”，表明這些地方二手房價值已“透支”。鏈家地產副總經理金育松告訴記者，換個角度說，如該區域的各項配套不能得到及時的跟進，其房產的投資風險會相對較大，投資價值會減弱。因此短期的房產投資者需要慎重考慮這些區域的房屋價格。

　　根據統計顯示，今年大興、西城和海淀的房價漲幅均超過了30%，大大超過京城整體價格23.1%的漲幅，但上述三個區的房屋租金漲幅卻均低于全市整體的租金漲幅。

　　記者手記

　　百姓買得起房最重要

　　從2007年底開始，起于深圳的“房價下跌、炒房者被套”風呼嘯北吹，一時間人們都在問：北京房價真的在跌嗎？會跌成什么樣子？炒房的該何時“抽油”，而急于買房的又該何時出手？

　　據了解，目前急于在北京購置房產的多為外地在京工作人員，這部分人的月收入在四五千元以上，收入相對固定，但多數沒有北京戶口，經適房顯然與他們無緣，能選擇的新房只有偏遠地區的小戶型。然而由于利潤等因素，偏遠地區小戶型非開發商主推，因此即便總價下跌40萬，買套房子仍要200萬左右，甚至更多。

　　不管房價下跌與否，普通老百姓能夠買得起房最重要！炒房客死盯房價拐點，有住房需求的大部分人仍買不起房子，少數能買得起房子的懷里揣著“銀子”觀望。大城市房價高并非北京一地獨有，上海、廣州、深圳的房價不比北京低，但貴到像現在大多數人無法承受的地步，這就需要反思了。萬科董事會主席王石曾在公開場合表示，如果一個城市的中產階級都買不起房子了，那么這個城市的房地產行業遲早要受到懲罰。我個人建議，三四年之后再買房不算晚，租房比買房更劃算。

　　對于那些仍為買不買房而痛苦的人，還有一個觀點也可供參考：買不買房？何時買？最終還是要由自己決定，因為對于未來的發展、家庭的情況，只有自己才最清楚。

　　晨報記者 王猛