作者：劉立峰 趙新偉

　　2007年下半年以來，銀行限貸、9.27“房貸新政”、加息、實行緊縮的貨幣政策等一系列的政策使房貸問題受到了空前的關注。這些房貸政策實行后取得了什么樣的效果？2008年的樓市與房貸將呈現什么樣的景象？

　　房貸政策下的變奏

　　由于去年樓市火爆，房貸迅速增加，據21世紀不動產初步統計，各商業銀行2007年度的房貸任務于7月底就幾乎完成了全部貸款任務，于是各商業銀行就相繼出臺了對老舊二手房的限貸政策，據杭州透明售房網統計，去年8月份以后由于受限貸的影響，杭州主城區小戶型(60平方米以下)房源成交比例由7月份的38.29%下降到8月份的36.51%，9月份的36.37%。

　　如果說銀行限貸政策主要是影響小戶型市場的話，那么隨后的9.27房貸新政對樓市的影響則是全局性的，在該政策下，“金九銀十”傳統的房產銷售旺季未現，據統計，去年10月份杭州主城區一手房市場共成交2956套，環比下降19.63%，還不到6月份的50%；二手房共成交2287套，環比下降12.45%，只有5月份的70%；該政策出臺后，樓市不僅僅是在成交量上出現了大幅下降，更是直接影響了購房者的心態，該政策之后房東和購房者觀望氛圍明顯，出現這種情況是因為目前杭州的樓市處于供不應求的賣方市場，市場上的需求是以改善性的剛性需求為主，投資客所占的市場份額并不大，房貸新政實施后，許多購房者特別是中等收入者因為首付與利息負擔的增加，有很大一部分購房者紛紛選擇了觀望。

　　去年10月份以后央行的3次提高準備金率與1次加息使樓市的觀望氛圍更加濃厚，成交量迅速萎縮，據21世紀不動產統計，2007年最后一個月，杭州主城區一手房成交2255套，二手房成交1501套，均為2007年下半年樓市成交最少的一個月。2007年下半年杭州主城區商品房成交套數走勢如圖：

　　2008房貸政策：

　　還將趨緊

　　2007下半年房貸政策經過頻繁的調整后，特別是12月份結束的2007年中央經濟工作會議提出，“要實行穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的作用。”這也是我國貨幣政策10年來首次明確貨幣調控由“穩健”轉為“從緊”，這意味著今年持續加息、放寬匯率波幅、上調準備金率、對信貸控制等措施可能將陸續到來。專家們預計，今年的房貸政策將呈現以下幾個趨勢：

　　加息極有可能是今年房貸的主旋律。從去年央行加息對購房者的影響效果來看，加息使一批“炒房”投資客戶淡出了市場，但是據21世紀不動產杭州區域統計，目前這批客戶退出的總體數量還很有限，根據資本逐利原則，只要樓市的收益大于其他項目，投資者肯定會下單，因此加息增加成本與風險成了阻止的主要手段，因此記者預計加息仍將是明年房貸的主旋律。

　　首付比例政策有可能會再次調整。9.27房貸新政以后，提高第二套房首付比例確實對調節樓市起到了積極的作用，今年為了鞏固宏觀調控成果，不排除第三套房、第四套房……等首付比例變化的可能。

　　商業銀行之間的房貸競爭有可能將更加激烈。房貸作為各商業銀行的一塊優質“資產”，特別是國家實行緊縮的貨幣政策，各商業銀行今年的房貸面臨變數。從各商業銀行獲悉，今年工行將實行按“季度指標，月度考核”的房貸原則進行，中行今年的房貸總額將與今年持平，深發展將少許增加等等，可以確定今年商業銀行總的房貸將與今年基本持平或稍微緊縮，因此各商業銀行圍繞房貸的競爭將更加激烈。

　　2008后市預測：

　　小幅上升

　　2008年預計將有大批房源上市。根據房地產開發周期，一個房地產項目從拿地到變為可銷售的房源需要2-3年的時間，這就意味著2008年上市的房源主要是由2004、2005、2006年出讓的土地形成的，據統計杭州主城區(不含蕭山、余杭)2004、2005、2006年分別出讓土地2736.81畝、3364.82畝、3674.75畝，據此推算，今年將有400余萬平方米的房源上市，主要集中在城東區域、城北區域與三墩區域，特別是城東的下沙與九堡將是今年的供應大戶，今年大批房源的上市將緩解樓市的供需狀況，有利于抑制房價的過快增長。

　　樓市將穩中有小幅上升，部分區域有可能會回調。導致房價持續大幅攀升的原因在于目前樓市的需求旺盛和供應不足間的矛盾，近年來雖然杭州出讓的土地逐年增多，但這些出讓的土地要轉化為供應量又需要一定的時間，因此供應不足的問題在短時間內將不能得到徹底改變，杭州樓市在未來的一段時間內仍將處于供不應求的狀態，因此預計杭州樓市整體成交價格在較長的一段時間內還會保持穩中有升的趨勢，但對于去年漲勢過快的區域今年將很有可能有一部分區域房價會回調。