“拐點”之說，是去年下半年以來，地產分析人士一直非常熱衷于探討的一個樓市話題。當福州樓市價格經歷“9·11”飆升數天，其后又持續低迷徘徊至今的時候，市場上有關“拐點”的爭議就持續不斷……

　　討論樓市的走勢，有兩個極為關鍵的參考因素：落于宏觀，看城市的經濟總量；落于微觀，看樓市的供需關系和人民購買力。

　　那么福州如何呢？

　　宏觀上，以福州為中心的“海西”建設如火如荼，經濟總量不斷攀升；微觀上，城市化進程還在加快，剛性需求旺盛。在這樣的前提下，如果非要給樓市一個定語的話，也許“分化點”比“拐點”更適合。

　　這種分化體現在，一個理性消費時代的到來，只有真正用心做產品、用心服務的品牌開發商，才能在這個分化點上，走出屬于自己的廣闊天地。反之，則有可能在這個節點被市場拋棄。

　　這，正如經濟學界著名的“馬太效應”之意——強者恒強。

　　不是拐點是分化點

　　方忠炳：“拐點論”言之過早

　　當前社會上有關樓市是否進入拐點這個問題，已經有很多論調。目前我國部分城市、部分區域出現有關樓價下調的問題，我認為這并不叫“拐點”。對待“拐點”，我們要宏觀看待，這個所謂的“拐點”是全局的還是局部的？是長期的還是短期的？是規律性的還是人為的？就目前福州城市現狀而言，說“拐點”來臨言之過早。

　　楊益生：海西品牌價值支撐地產

　　福州的樓市是不是拐點？關鍵看怎么理解。如果是跟原來房價快速上漲相比，現在就是拐點，因為漲幅已經慢了。但是這并不能簡單理解為福州房價就要回頭，福州樓市就要走下坡路了。顯而易見的是，“海西”建設已經成為全國的一個大品牌，是品牌就有價值，它的價值必然會體現在有形的形態上，譬如地產。只要對我們的國家有信心，對海西有信心，對在福建生存發展安身立命有信心，樓市就能健康持續地發展。

　　黃海雄：“拐點”只是斜率改變

　　最近討論的沸沸揚揚的拐點問題，我的看法是，如果簡單理解為拐點論就是掉頭，就是朝下，我是不認同的。充其量，拐點只是一種斜率的改變。

　　但不可否認的是，目前樓市存在高風險，為什么在2007年底會出現縮量，大家知道是金融問題，一旦房地產供給渠道掐斷，這是非常可怕的，今年依舊執行的是貨幣緊縮政策，所以不容樂觀。

　　李日強：大“牛市”中的小“熊市”

　　樓市整體發展大勢是上升的，但頗似股市，在指數飆升到6000點高位運行時，會有一個盤整期，但是盤整的結果不是要市場下滑，而是擠出泡沫，從而更為健康地運行。在這個小“熊市”期，是機遇也是挑戰。機遇在于房產項目資源不會那么俏，有實力者可以低位進入；挑戰是資金鏈問題與人才管理，特別是前者，是這個盤整期市場最危險的事情。

　　程璇：回歸理性而非“拐點”

　　我一直覺得對拐點的理解，應該不是指房價到下跌的拐點，更不是說從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。而且我覺得從廣大民眾希望的房價來說，大家都希望房價能夠回歸理性，而不是說大起大落，實際上房價的大起大落于國于民都是不利的。我認為今年房價可能會出現分化，一是優質樓盤價格還會有一定幅度的上漲，就如三盛·中央公園，在淡市中仍能熱銷。另一方面也會存在一些價格下跌的劣質樓盤，這些企業往往是實力不強、品質不夠。

　　白杰南：不存在拐點問題

　　2008年不存在拐點的問題。應該說樓市的房價會是一個平穩發展的過程。第一，今年國家出于產業政策的考慮仍將出臺一系列平穩房價的政策，但絕不是打壓樓市；第二，從市場層面看，仍存在大量的需求，一是城市擴容的需求，人口不斷向城市聚攏，而經濟適用房的構建仍十分匱乏，這就為商品房提供了空間，二是改善居住條件的需求，二次置業者將不斷增加。

　　袁曉龍：不是“拐點”是分化點

　　2008年的這個“拐點”不是價格的拐點，而是一個行業的分化點，好的產品一路飆升，不好的產品可能就是一路下降。現在是歇腳點而不是拐點，歇一歇，放慢速度，我覺得不可能是拐點，應該是一個整合點，一個分化點，未來各家開發商都要整合好資源、做建筑精品，而不是像過去的十年一樣產生很多建筑垃圾。

　　肖斌：拐點并未出現

　　我覺得福州樓市的拐點并沒有出現，現在市場的觀望行為主要是前幾個月的房價上漲和政策的不確定性帶來的心理反差。過了這個觀望期，再過半年多應該會逐步回歸理性。回歸理性的話，市場不能任由非理性地上漲，同樣還是回歸樓盤的品質，回歸它的價值所在，有沒有滿足某些人的需求，無論是豪宅還是各種房，找到你的目標市場，各人做各人的市場。

　　楊鋅：說拐點只是調整需要

　　現在所謂的拐點，實際上是需要一種調整。這個時期到了2008年，應該是把很多原來混為一談的事物分解掉，包括對產品線的分解，對開發商質的分解，對資金組成的分解，對市場認識的分解。一分解事情就很清楚。

　　黃航：長期看好樓市發展

　　我覺得現在市場上出現的這些新情況，只不過是房地產發展過程當中的一個插曲。總體趨勢，應該還是會朝更健康、更規范的方向發展。因為目前的供求矛盾依然是當前樓市亟待解決的大矛盾。短期內，受宏觀調控因素的影響，部分需求可能會被壓抑，導致推遲購房者的購買欲望，但從長遠的角度來看，這部分需求必將得到釋放，而且隨著市場化進程的加快，還有中國經濟的長期被看好，短期內房地產市場仍會處于一個上升的趨勢。

　　楊詠新：市場仍存在剛性需求

　　所謂的拐點首先是“矛盾論”，成交量雖然下滑，但是成交的價格卻上揚，這說明市場上的剛性需求是存在的。第二，我將現狀稱為“進化論”，市場暫時出現的這個現象必將讓樓市出現需求的拐點，作為開發商未來要研究整個樓市需求品種的問題。第三，就是“周期論”，目前樓市的成交量出現一定的下跌，但是我們如果把房地產周期拉長，房地產還是有非常大的發展空間。

　　是樓市拐點

　　非房價拐點

　　王阿忠：價格博弈結局難以預測

　　在目前的情況下，我們很難判斷什么是最高點和拐點。房價如果漲得太快，可能國家就會出臺一些想不到的政策，這個政策的力度可能會太大，很猛烈，甚至有可能造成市場崩盤。在國外，特別是日本房市泡沫就是因為貨幣政策出了一些問題。所以現在去預測是不是拐點，很難。對于開發商來說，還存在一種價格的博弈行為。

　　王劍超：樓市拐點但不是房價拐點

　　樓市的拐點，表現在大家信心上的拐彎和一些觀望情緒的增加。但是在房價方面并沒有表現出很明顯很大幅度的下跌，所以我認為目前應該是一個樓市的局部拐點，但是不是房價的拐點。

　　這次這種局部的拐點會不會演變成一個大勢上的逆轉，或者形成真正開發商的冬天，我覺得這個問題取決于三個方面：第一，就是目前開發商能不能解決一個對投資客依賴的問題；第二，就是局部的調整會不會變成直接的低迷還取決于金融方面的支持；第三，則是開發商自身抗風險的能力，如果這次的局部調整會持續半年或者一年，那你的資金和實力能不能支持到調整期結束，如果不能的話，無疑這個調整就是你的“冬天”。如果你的資金和實力能夠支持的話，到時候你就是勝者，其實命運和決定權是掌握在自己手上，不用去怪政策或市場。

　　確實是拐點

　　莊子：樓市是否出現拐點取決兩個因素：一是看房價是否持續上漲；二是需求是否持續跟進。現在有個主流的觀點認為人民幣升值、通貨膨脹、土地資源匱乏是支撐房地產價格上漲的重要原因。另外，從微觀來看還有四個原因：第一個是開發成本，第二個是需求，第三個是心理預期，第四個是傳統的消費行為。如果把這些方面當作一個坐標來看，房地產價格確實會跌，我說的會跌，就是企穩也是會跌，如果漲幅和通貨膨脹、人民幣升值幅度跟不上的話，那就會跌。

　　房地產開發已經形成三條通道：第一條就是商品房，第二條是廉租房，第三條是經濟適用房，今后這三條通道上的量比例會重新分配，各走各的道，特別是保障性住房大量推出會把商品房這條道擠掉，也就是說以后的商品房這塊確實兩極分化非常厲害，一些開發商做地攤貨，一些開發商做品牌貨。

　　而且從消費預期來看，隨著這次宏觀調控組合拳的推出，從心理層面影響了消費者，同樣也影響了開發商，不能排除一些大膽浮動的開發商會在此次調控中被“洗牌”，因此我覺得2008年對房地產市場來說確實是一個拐點。