需求旺政策從緊 物業稅加速出臺

　　商品房價的居高不下，使北京的許多準購房人對今年二手房市場的走向備加關注。中原地產、鏈家地產等大型房地產顧問機構預計，需求旺、政策從緊、物業稅加速出臺三大動態因素將推動無稅房穩步上漲。

　　2006年5月，九部委公布的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中規定，二手房交易營業稅將由原定2年的征收期限延長至5年，這一規定使2000年之后竣工的商品房在2005年基本被劃入征收行列。

　　據鏈家地產統計，2007年1-11月，北京二手商品房的交易量為54880套，相比去年同期的43031套增長了27.5%；2007年年初，無稅二手商品房的比例為45%左右，年底降至40%，這表明5年內的有稅房的交易漲幅快于5年內的無稅房，另外，去年5年內的二手商品房成交漲幅高于5年外無稅二手商品房。

　　由于個稅、營業稅、土地增值稅分別占到成交總價的1%、5.5%及1%，稅費成本占到房價7.5%左右，5年期外的二手商品房，除了非普通住宅需要按差額征收5.5%的營業稅外，普通住宅基本可以節省這7.5%稅費；因此，消費者對于無稅房的需求無疑會不斷上漲。而需求上漲也會加大5年外無稅房放量。

　　根據北京市統計局數據顯示，2002年至2006年，北京市商品房銷售面積分別為1708萬平方米、1895萬平方米、2472萬平方米、2803萬平方米、2607萬平方米；從2008年這個時點來看，2003年銷售并轉化為存量房再上市的商品房都不涉及稅費；即2003年銷售的商品房，在2008年正好滿5年，作為無稅房上市的優勢條件已經具備；不過2003年的商品房銷售量與2002年相比僅上漲了10.9%，漲幅比較平緩，因此，2008年再上市的增量無稅房會保持比較平穩的上漲。2004年，商品房銷售面積出現了大幅上漲，同比漲幅達到30.4%，鏈家地產分析，這意味著從2004年起計算，2009年無稅二手商品房將會得到集中放量。加上今年貨幣政策繼續從緊，投資者為規避風險，也會盡快釋放手中的無稅商品房。假若物業稅在今年從空轉變為實征。持有成本的增加也會促使部分5年外的二手商品房釋放。

　　北京中原三級市場部研究中心統計，2005年，5年以上二手商品房占整個二手商品房交易的14.6%，從2006年開始5年以上免稅二手商品房逐步有所增長，2006年達到20.2%，2007年達到25.4%，預計今年5年以上二手商品房量將會占到整個二手商品房市場的40%左右。【記者陸昀北京報道】