業(yè)主歡迎 房產商曖昧

　　“先驗房后交錢”重在落實

　　本報記者 王旭輝 實習生 于麗銀

　　北京市建委下發(fā)的《關于規(guī)范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》(下稱“通知”)已于2008年1月1日起實施，“通知”要求預售的商品住宅在辦理交接前，開發(fā)商要組織購房人查驗房屋，并且不能以購房人先繳納相關稅費和簽訂物業(yè)管理文件為前提條件。如果開發(fā)商違反此規(guī)定，將會受到處罰。

　　購房者可先驗房后交錢

　　“通知”明確要求，預售的商品住宅竣工驗收合格后，在辦理與預購人交接手續(xù)前，房地產開發(fā)企業(yè)應當組織購房預購人對所購預售商品住宅進行查驗。而房地產開發(fā)企業(yè)應當在查驗7日前，書面通知預購人辦理查驗手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。如果預購人因故不能親自到場查驗的，可出具書面授權文件，授權他人或者其他組織辦理。這意味著買房人可以直接委托專業(yè)的驗房公司或驗房人，查看自己房屋是否存在問題。

　　“通知”還規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件等作為預購人查驗預售商品住宅的前提條件。這表示購房人的先驗房后交錢的要求受政府規(guī)定保護。而對于查驗房屋發(fā)現的問題，北京市建委規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)應當按照預售合同約定的處理方式，及時處理。

　　律師：新政“關鍵在執(zhí)行”

　　《市場報》記者在北京市建設委員會網站的政務公開欄上看到了京建質〔2007〕1231號的通知。律師邱寶昌對此表示：“這樣的規(guī)定出臺對于業(yè)主來說無疑是一個好消息。這證明北京市政府開始逐步解決房地產市場一貫存在的管理混亂問題，但這僅僅是第一步。如何履行這樣的政策，切實地保護業(yè)主的權利還需要我們去進一步探討。”

　　北京市王許律師事務所的胡文友律師在接受《市場報》記者采訪時表示：“這樣一個新政對廣大業(yè)主來說無疑是雪中送炭，但關鍵還是在執(zhí)行和貫徹落實上。這段時間有不少開發(fā)商紛紛提前交房，可以看出這一政策對他們來說還是有很大的約束力。”

　　驗房機構：和諧收房過程

　　收房、驗房對于普通老百姓來說是一件頭疼的事，過去被迫“先交錢再驗房”。由于普通老百姓不具備專業(yè)知識，即使看出問題也很難解決，更何況大部分人都是門外漢。那么，如今購房者有了先驗房的權利該如何面對？而作為第三方的驗房機構又將扮演怎樣的角色？

　　北京灃信達置業(yè)顧問公司的技術總監(jiān)劉詠剛告訴《市場報》記者：“這肯定是一件好事，這樣的政策也肯定能促使收房過程變得更和諧。過去的方式是壓制性的，實際上在收房時把開發(fā)商與業(yè)主的矛盾轉嫁給了物業(yè)部門，由于收房當中的問題沒有及時解決，導致交房后物業(yè)的尷尬局面，物業(yè)與業(yè)主的矛盾也就很難化解。新政體現了對業(yè)主的尊重，也是對業(yè)主購買房屋權利的保護。”

　　劉詠剛表示，專業(yè)的驗房機構會給業(yè)主提供專業(yè)的建議。作為第三方機構，驗房機結構在房屋出現問題時也會提出合理的建議，運用法律手段保護各方利益。其實，這段時間也被稱為“08大考”，許多房地產商搶著收房來規(guī)避這一政策。預計今后將會出現“預驗房”這樣一個過程，在業(yè)主收房前先進行一次預驗房，出現哪些問題由房地產商和業(yè)主共同商議解決，這樣就不至于到最后收房時出現讓各方都陷入被動的局面。

　　業(yè)主歡迎，但仍有質疑

　　“現在房價這么高，好不容易買套房子當然應該好好驗收一下，這樣才能體現公平交易的原則，也才能保障我們的權益。”在北京一家科技公司工作的鄧小姐告訴《市場報》記者。家住通州的蔣女士則認為：“我以前買房時都是先交納了物業(yè)費、供暖費、專項維修基金、契稅，才拿到鑰匙去看房。我覺得這樣做很不合理，哪有買東西先交錢后看貨的啊！這次建委的新規(guī)定總算是體現對普通購房者的重視了。”

　　對于“先驗房后交錢”的新政，大多數業(yè)主表示歡迎和贊同，但也有業(yè)主表示質疑。記者在各小區(qū)網站的業(yè)主論壇上，看到網友們對此有著熱烈的討論。有網友說：“希望政府的監(jiān)管力度更大一些，不要讓新規(guī)定流于形式。”有網友說：“由于買的是期房，無論采取何種付款方式，到交房時已經付了部分房款，購房者已經失去了絕大部分主動權。”

　　此外，還有業(yè)主表示，所謂“先驗房后交錢”，可以“后交”的不過是各種稅費及被強令預交的物業(yè)費、取暖費等。購房者以拒交這些“小錢”而拒絕收房，在“要挾”了開發(fā)商的同時，也損害了自己入住房屋的權利。如果遇到開發(fā)商蠻橫拖延，購房者還可能被置于進退兩難的境地。更何況在如今高房價的壓力下，開發(fā)商巴不得退房，好轉手再賣個高價呢。

　　房地產商態(tài)度曖昧

　　“我們也希望行業(yè)能夠得到規(guī)范，畢竟這對于雙方來說都是好事。而且規(guī)范越細化越好，這樣對買賣雙方都有了約束，才能使問題得到有效解決。”一位房地產開發(fā)商如是說。北京房企相關人士稱，“執(zhí)行新政不是問題”，新政能避免許多矛盾。記者了解到，雖然許多開發(fā)商均表示會執(zhí)行新政，但也有的開發(fā)商對此不以為然，畢竟現在的房地產市場是一個賣方市場。如果發(fā)生業(yè)主退房的事，對開發(fā)商來說也許并不是壞事，“捂盤惜售”并不鮮見。

　　一直以來，買房的業(yè)主們?yōu)榱司S護自己的權利，飽嘗艱辛與不易。“分戶驗房”作為2006年的房產新政曾一度溫暖了許多業(yè)主。如今，“先驗房后交錢”的房產新政似乎又一次讓業(yè)主們點燃熱情，可以在面對強大的房地產開發(fā)商時挺起腰板。雖然，每一項政策的出臺都要有一個完善的過程，每一項政策的執(zhí)行也都需要時間來細化，也需要時間來檢驗。但是，許多人仍然期待今年的房產新政不僅僅是“看上去很美”。