2008 北京樓市博弈加劇

　　□本報記者 林喆

　　2007年，北京樓市既感受了房價飆升的“火熱”，又感受了成交萎縮的“冷清”；臨近年關，“有價無市”景象愈演愈烈。在深、穗降價潮和樓市“拐點”爭論升溫的影響下，北京房價也改變素來“堅挺”的架勢，各種樓盤打折信息紛至沓來；這究竟是強弩之末，還是蓄勢待發？

　　業內專家分析，2008年，城市化和土地緊缺造成的北京房地產市場的供求矛盾尚未解決，加之奧運題材的兌現，北京房價依然存在上漲動力；但是頻頻出招的緊縮性宏觀調控、以增加有效供給為宗旨的住房保障，正在改變市場預期，增加了有利于買方的籌碼；與此同時，“民生地產”已經成為包括開發商在內的社會各方力量的關注焦點；可以預見，北京房地產市場的博弈將加劇。

　　供應瓶頸開始緩解

　　“現在是賣房的人多，買房的人少了�！�21世紀不動產北京遠洋山水店的一位銷售人員告訴記者。很多售樓人員，正在為曾經“不愁賣”的房子發愁。以前十分罕見的新盤短信促銷廣告，也越來越多。

　　北京市統計局的數據表明，北京房地產市場的供應指標已經開始出現緩解的跡象。在房地產開發投資增速方面，2007年1至11月，北京完成房地產開發投資1626.1億元，比去年同期增長19.4%,增幅同比提高4.3個百分點。其中，1至5月，投資增速為今年以來的最低點10.8%；但是，從下半年開始，投資增幅較快回升，1至11月比前三季度提高1.9個百分點。

　　商品房施工面積低速增長，新開工面積降幅趨緩。其中，07年住宅新開工面積1368.4萬平方米，比06年同期下降9.6%。但比前三季度縮小7.4個百分點。這說明，從第四季度開始，新開工面積正在回升。

　　市場人士分析，房產具有投資品的屬性，當預期價格上漲時，開發商會延緩銷售速度，降低實際供應量。但是，如果未來價格走勢出現分歧時，為降低市場風險，開發商會加大釋放手中的房源。這在新盤項目獲取銷售許可證方面，表現的更為突出。

　　北京市建委數據顯示，07年12月，北京市共批準商品房銷售許可證51個，同比增長6.3%；批準銷售面積共計172.9萬平方米，同比增長2.1%；其中，商品住宅項目批準上市套數為12130套，同比增加38.4 %；批準銷售面積136.9萬平方米，同比增加18.1%。

　　不動產營銷市場總經理趙晨明認為，在政府嚴格的控制調控措施下，北京房地產市場進入了“寒冰期”，為了快速回籠資金，保證開發過程的正常運轉，07年12月，開發商明顯加大了商品房項目獲取銷售許可證的力度，使得供應量呈明顯增長態勢，也使得奧運會前商品住宅項目集中放量期得以提前。另外，12月取證的這些項目多為戶型相對較小的普通住宅，這對于緩解當前商品住宅供需矛盾，將起到積極的作用。

　　銷售冷清醞釀變局

　　銷售低迷已經成為目前北京樓市最突出的關鍵詞，在此背景下，北京房價表面上雖然還“扛”得住，但是很多樓盤變相的降價措施日益增多，樓市似乎到了十字路口。

　　在幾家新盤的售樓處，記者看到，門庭冷落中打出了各種各樣的打折促銷信息。位于亞奧板塊的世茂奧臨花園，優惠方式除了送車庫以外，以老客戶身份買房，還可以享受6-40萬的折扣；但銷售人員表示，如果真的有意買房，新客戶也可以變通。

　　北京市統計局的數據表明，07年1至11月，北京商品房現房和期房銷售面積持續下降，現房銷售442.9萬平方米，期房銷售1442.5萬平方米，分別比去年同期下降24.5%和2.9%；其中，住宅現房銷售321.2萬平方米，下降30.8%；住宅期房銷售1228.6萬平方米，下降6%。

　　07年12月份，商品房銷售更是大幅下降。北京市房地產交易網的統計數據顯示，12月，北京市期房網上日均簽約313套，成交量下跌了292套，降幅高達48.3%，環比11月成交量下跌了150套，降幅達32.4%；日均簽約面積僅為47981平方米，同比下滑39.7%，環比下滑15.1%；其中，住宅日均簽約260套，日均簽約面積30694平方米；同比跌幅接近50%。

　　業內專家指出，有購買力的需求才是真實的市場需求。最新數據表明，07年北京房價一路上揚，12月，北京五環內商品住宅預售均價已經超過14000元/平方米。這意味著，在北京城里，100萬元也難以買到一套像樣的兩居室住房。而1至11月，北京市城鎮居民家庭人均可支配收入為20185元。收入和房價的極大反差，已經嚴重挫傷了北京居民的自住性購房需求。另一方面，二套房新政和其他調控政策正在增加房產投資的風險，投資和投機性購房需求也受到了抑制。

　　中國人民銀行研究員鄒平座表示，近幾年房地產價格上漲，有客觀因素，但是非理性預期引導下的超前購房、投資和炒作，在其中占據了很大的成分；目前，國家開始規范和控制房地產消費信貸，這將逐步改變房產投資者的看漲預期；從而降低市場需求。

　　市場將有結構性調整

　　市場人士指出，07年下半年來，北京新建商品住宅的結構，在區位和類型兩方面已經出現了結構性調整，預計08年這種趨勢將更加明顯。

　　中大恒基統計顯示，07年12月，新增放盤個數和供應面積最多的仍為五環以外，開盤個數26個，新增供應面積57.7萬平方米，占比達50%以上；四至五環項目9個，新增供應面積31.4萬平方米，四環內項目為15個，新增供應面積為36.6萬平方米。

　　從歷年的區域土地交易結構變化來看，通州、昌平、順義、房山、大興五區的供地比重呈現快速的上升趨勢，土地交易面積比重從2006年的33.58%上升到2007年的55.82%，提升了22.24個百分點，規劃建筑面積從2006年的28.05%提升到2007年的45.15%，提高17.1個百分點。

　　這也說明，未來的房產開發，將逐漸從城區向外近郊和遠郊區拓展和轉移，郊區項目將成為上市供應的主流而且住宅郊區化的趨勢會越來越明顯。這部分商品住宅產品具有較低的土地和開發成本，相對來看，市場價格較低。

　　在產品類型上，07年12月，北京有33個普通住宅項目開盤，占66%，普通住宅新增供應面積76.6萬平方米，占總供應量的61%，環比11月增長41.3%，漲幅明顯；而公寓新增供應面積45.7萬平方米，環比11月份下降了7%。別墅新增供應面積3.4萬平方米，環比11月下降了21%。

　　業內專家指出，按照北京的城市規劃，未來的土地供應中，不少于70%要建保障性住房和中小戶型、中低價位住房；隨著國家“90-70”(新建住宅每套建筑面積在90平方米以內的房屋，要占到城市規劃新增住宅總量的70%)政策的進一步落實，北京商品住宅的結構調整將加大；由此，產品類型將會更趨向于高密度、高容積率方向發展，其中普通住宅的比例也將提高。