廣州樓價最快春節后可“止跌”回穩

　　專家分析認為，宏觀環境和需求決定樓市長期向上，近期觀望情緒不會持續太久

　　□專題撰文 時報記者 蘇華俊 羅莎琳 田桂丹 李東元

　　“過山車”，以這項運動的感覺來形容2007年的廣州樓市是最好不過了，但車中人是刺激，歡喜，還是擔憂，則因人而異。據廣州市國土房管局統計顯示，截至去年11月廣州市新建商品房成交均價已上升到10433元/平方米，比前年同期漲了3244元/平方米，升幅45.12%！但到了11月底和12月份，不少地產商或明或暗降低了價格。

　　日前，有地產專業人士接受時報記者采訪時認為，這波“跌勢”最快在即將到來的春節后，就會回穩甚至掉頭，2008年廣州樓價仍有上升趨勢，但增幅會明顯降低。

　　一個樓市，三種表情

　　阿奇(投資者)“炒樓”走長線

　　家住廣州市番禺區的阿奇，今年30歲，是投資廣州樓市并獲益的投資客之一，2007年他的收獲可以稱得上很豐盛：房子、車位都擁有了。阿奇認為，去年房產市場心態正在發生微妙變化，由于整體價格運作處在高位，投資已很難在短時內獲得豐厚收益，于是他進行了中長線投資。

　　年初，他投資鐘村片區住宅小區2套170平方米復式單位，樓價3990元/平方米，而周邊房地產價在7300元/平方米左右。他認為，新火車站、中心客運站、大夫山森林公園設施日益完善，使其投資具有相當信心。今年樓價的走勢印證其眼光，阿奇自己買下的這套房子一路走高，買下不到3個月，已有客戶愿出5500元/平方米的價格。接下來的4～10個月里，由于整個社區完成銷售，社區房屋一直在升值。在12月中旬，有客戶將出價提高至每平方米6200元。從年初到12月，一年升值了55.39%。

　　4～5月份，廣州市土地出讓價格不斷創出新高，阿奇預期到“地王”價格將不斷攀升，開始留意國有土地拍賣公告，投資對象轉向位于公告地塊周邊的房產。于是，他投資市橋南郊項目——朗陶居，單位價格為6850元/平方米，他堅信這套房子會持續升值。此后，阿奇開始將目光投向廣州地區的衛星城市。他認為，隨著廣州產業帶東移，樓價肯定會上漲。于是，他再度出手，在增城新塘購置了2套89平方米其新推出的房產。去年9月，爭論已久的《物權法》即將出臺，社區的車位越來越少，阿奇開始投資車位，購買了2個車位使用權。

　　現在阿奇的資產包括了5套住宅、2個車位、1間商鋪和2個車庫。盡量近期政府多條宏觀措施出臺，他還不打算放棄投資性購房。他認為，雖然近期樓價有回落，但各大中城市房地產市場的上漲趨勢還是很難受到抑制的，并且廣州樓價的整體升幅比其他珠三角城市如東莞、深圳都慢。

　　張竟(二手房買家) 接了“最后一棒”？

　　經過1個多月的裝修，張竟下個月就要搬進新家了——那套去年10月份買下的二手房。此時的她，并沒有當初買房的興奮，看到廣州二手房價就在她剛買了房后立刻下跌，她感到一絲的悔意：沒想到看了一年的房子，千算萬算，接最后一棒的竟然是自己。

　　前年結婚的張竟，和丈夫住在單位分的宿舍里，一套60平方米的兩房單位。想著年底要生寶寶，夫妻兩計劃著去年買套房。由于兩人都在天河上班，因此放棄了買一手房的打算，海珠、天河的二手房成為他們的目標。于是，從去年年初開始，兩人就開始不停奔波于各大中介。

　　但是，剛開始，他們不是嫌朝向不好，就是嫌交通不便利。去年前10個月，廣州二手房價格一路飚升，1月份廣州市中心二手樓均價為5631元/平方米，到10月已升至8104元/平方米，足足跨越了三個區間！

　　10月下旬，張竟夫妻兩再也承受不了價格上漲給他們帶來的心理壓力，決定無論如何都得在10月份買套房。“再不買，估計永遠都買不了了”，當時她認為，按照這樣的漲幅，二手樓價突破1萬元/平方米的可能性不是沒有。10月底，夫妻倆終于買下了泓景花園一套90平方米的小三房，最終成交價82萬元，且自己負擔所有稅費。

　　滿心歡喜地辦完了一切手續后，張竟對于未來充滿了希望。想不到，一個月后，所有報紙對于“廣州樓價下跌”的報道鋪天而來。報紙說，中心城區二手住宅成交均價為7492元/平方米，因為受新政影響，環比下跌了7.6%。

　　這讓剛剛成為業主的張竟心涼了半截，她跑到其他中介一問，類似于泓景花園的這種90平方米的小三房賣家已有叫價80萬元！據中介透露，稅費還可以商量各付各的。

　　“自己怎么那么倒霉啊，不買房的時候它漲價，買了房價格立刻跌，那個恨啊”，盡管馬上要入住了，但對于這套“新房”，張竟全然沒有了當初的興奮。

　　阿文(樓盤營銷總監) 下滑到何時，心里“沒底”

　　阿文是廣州某樓盤的營銷總監。對于剛過去的2007年，他感覺坐了一趟過山車，前大半部分都在高速攀升，在9月左右達到高峰之后，轉為下滑階段。他表示，這個下滑還要持續到什么時候，自己也心里沒底。

　　阿文所負責的項目，在今年正進入開發銷售的高峰期，因此對樓市變化的體會和感觸是最深的。進入目前這個僵持的階段，他感到了一絲的迷茫。“現在消費者都在觀望，不像前幾個月那么爽快去出手。而公司不愿意、也不能降價去銷售，項目還有不少的貨量還沒消化完，之后的營銷策略該怎樣制定，現在還在頭痛。”

　　他表示，縱觀去年所出臺的各種調控政策，影響最大的還是9月份房貸新政。“畢竟，在現階段能買樓的大都是二次，甚至多次置業者，當中也有相當一部分是依賴按揭貸款去購房的。在房貸收緊的情況下，我們的銷售自然會受到影響，成交量的下跌也影響了一些本來不需要去貸款買房的消費者的態度。”

　　而另一位營銷人士顧先生則認為，作為一個職業經理人，其實并不應該擔心政策的變化。

　　“很多事情上面已經有領導頂住，我們只是針對政策和市場的情況作出相應的調整。”市場處在良好的狀態，產品的銷售不用愁，上面的領導就越覺得我們這些職業經理人沒什么作用。”

　　-預測

　　“今年樓價漲10%屬合理”

　　近期，廣州不少地產商選擇了降價促銷。不過，有地產專業人士認為，從廣州的經濟走勢、人口結構、居民居住現狀等方面來看，住房需求的空間依然很大，長期的住房需求依然旺盛。需求只會暫時性的延緩，不會明顯減少。未來廣州樓價仍有上升趨勢，但增幅會明顯降低。

　　一手：

　　長期趨勢仍看漲

　　中原地產項目總經理黃韜認為，表面上看，去年9月28日的房貸新政，引發一輪觀望期。但樓價出現下跌的深層原因，是樓價近兩年來的快速上漲，而市民購買能力下降。同時，住房保障體系不斷完善，“穗七條”在質疑聲中逐漸落實，增強了市民對房價趨穩的預期。預計，此次的觀望期比2005年、2006年6月新政引發的影響大，而且臨近年底這一時間節點，許多潛在購房者將延緩到春節以后才入市。他預計在春節后，市場需求將恢復正常水平，價格也將在穩定中“有價有市”。

　　滿堂紅研究部龍斌則說，目前一些樓盤打折促銷，可以看作是對前期超高定價的調整和修正，但對購房者特別是投資者來說，樓價走向不清晰，這會延續其觀望情緒，即便明年銀行重開房貸，投資者入市也會趨于謹慎。

　　有專家認為，2007年國民經濟中投資增長過快，物價上漲超過預定目標，2008年國家實行穩中適度從緊的貨幣政策，雖然不會造成1994年“通貨緊縮”般的影響，但對房地產開發、樓價上漲會有一定的約束作用。

　　二手：

　　再度大幅攀升可能性小

　　而對于二手市場，業內人士認為，市場實際的供求關系決定了今年樓價基本趨勢依然是升。但有可能個別樓盤和板塊出現停滯不升，“就像股市5000點、6000點并不是所有股票都漲一樣。”

　　龍斌認為，之前所有房貸、稅收和交易等政策都對投資進行遏制，打擊投機，今年投資需求必定減少，而土地供應明年繼續保持5平方米公里的巨大量上，限價房等也開始面市，這些因素，使得明年樓價和地價再度大幅向上攀升的可能性非常小。

　　但是，他認為，整個中國影響房地產市場發展大趨勢的內在因素并沒有改變，如快速增長的宏觀經濟、城市化進程、人口“紅利”、城市基礎設施建設大投入、外來人口涌入、收入增長、貧富差距、投資渠道不足、人民幣升值和流動性過剩等，這些客觀因素沒有變化，很難指望樓價走低。

　　“今年樓價漲幅，我覺得10%左右是合理的，與經濟發展水平相應”，龍斌說。

　　-政策解讀

　　廣州樓市開出四副“退燒藥”

　　特邀專家：廣州合富輝煌首席分析師黎文江

　　2007年最后兩個月樓市的調整態勢，與今年多項新政策，有一定的關系。一副副令樓市“退燒”的“特效藥”，立竿見影地抑制了需求，增加了供給，造成房地產市場前景不看好或者不明朗。

　　新藥一

　　“穗七條”

　　措施：加大、加快商品住宅用地供應和儲備。

　　效果：今年廣州市實際供應3.11平方公里商品住宅用地，此外，已公告出讓和供應條件已成熟的商品住宅用地還有0.44平方公里，供應規模同比去年增長2.4倍。全市一手住房供應量明顯增加，2007年9月起，批準預售量2年多來首次超過成交量。90平方米以下住房供應比重從2005年的17%逐步增加到32%。

　　解讀：從供應入手，通過土地供應的增加，增加了房源的供應。除了加大商品住宅供應，還通過“雙軌制”使保障型住房供應增加，還發展了限價房。限價房政策開始時并不太明確。5年規劃里是說限價房供應要占40%，經適房占17%，這樣商品房就是占43%。但現在思維改變了，提出限價房要變成調節器：房價高就搞限價房，對房價上漲造成壓力。

　　新藥二

　　房貸新政

　　措施：對購買第二套住房，提高首付比例及利率，抑制投資需求

　　效果：造成房地產市場前景不看好或者不明朗，成功地打退了“資本”進入樓市；年底推出的地塊都不再出現地王，甚至有底價成交的現象；不少發展商采取促銷或直接降價。

　　解讀：2007年資本進入房地產，給房地產帶來非理性的漲價。一方面開發商通過上市圈錢，然后回到房地產市場圈地，然后再回到股市去圈錢，這都是由于資本在這里進行攪動，第三季度投資、投機性的需求增加造成樓價飆升。房貸新政出臺后，投資性需求減少，樓市成交量萎縮。后市的不看好或者不明朗，打退了資本進入房地產市場。

　　新藥三

　　新版土地出讓合同

　　合同首明確開竣工時間抑囤地

　　措施：土地招牌掛抑制開發商囤地。招拍掛土地出讓合同里，首次開始規定了明確的項目開工、竣工和銷售時間。

　　解讀：這些政策進一步規范房地產市場開發秩序的同時，也相應減少了投資土地市場的盲目性，增強了開發建設單位在投資前開發風險和自身能力的分析。

　　新藥四

　　土地增值稅開收

　　措施：1月份開始清算土地增值稅。

　　解讀：該措施如果執行得好，對抬高房價有很大的抑制作用。比如珠江新城不少樓盤賣2萬多元/平方米~3萬元多元/平方米，但拿地成本才2000多元/平方米，這些項目的利潤都比較高。使開發商要從高利潤中拿出更多的稅費，對其抬高房價有了牽制力。